作者：

楊斯空 上海市第一中級(jí)人民法院民事庭審判長(zhǎng) 三級(jí)高級(jí)法官

張冰玢 上海市第一中級(jí)人民法院民事庭三級(jí)法官助理

“以房抵債”型房屋買(mǎi)賣(mài)合同是指為保障債權(quán)順利實(shí)現(xiàn),，債權(quán)人與債務(wù)人或第三人簽訂的包含“抵債”“擔(dān)?！睏l款的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

該類(lèi)案件數(shù)量較大,、案由較雜,，法律關(guān)系較為復(fù)雜，涉及以物抵債,、讓與擔(dān)保等規(guī)則銜接以及對(duì)《民法典》及其司法解釋新增規(guī)定的理解適用,，是審判實(shí)踐中的疑難問(wèn)題，亟待適法統(tǒng)一,。此外,，“以房抵債”可能涉及“套路貸”、虛假訴訟等違法情形,，社會(huì)關(guān)注度較高,。

本文結(jié)合司法實(shí)踐中的典型案例，對(duì)“以房抵債”型房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的審理思路和裁判要點(diǎn)進(jìn)行梳理,、提煉和總結(jié),。

PART 01 典型案例

案例一：涉及法律關(guān)系的認(rèn)定

李某系案涉房屋原產(chǎn)權(quán)人，向王某借款40萬(wàn)元,，同時(shí)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同,，約定將案涉房屋以60萬(wàn)元的價(jià)格出售給王某。合同簽訂后,，王某未支付房款,，雙方辦理過(guò)戶登記，并約定待李某還清本息后再將房屋恢復(fù)登記至李某名下,。過(guò)戶完成后,，李某仍居住于案涉房屋內(nèi)，且一直未清償債務(wù),。后王某向李某支付20萬(wàn)元并要求李某搬離案涉房屋被李某拒絕,，雙方因此涉訴。王某認(rèn)為其已履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同且房屋已經(jīng)過(guò)戶,，其有權(quán)要求李某搬離房屋,。李某主張?jiān)摲课葙I(mǎi)賣(mài)合同實(shí)為擔(dān)保,，不認(rèn)可雙方之間構(gòu)成房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。

案例二：涉及“以房抵債”協(xié)議效力的判斷

A公司與B公司簽訂《收購(gòu)協(xié)議書(shū)》,，約定A公司以1500萬(wàn)元的價(jià)格收購(gòu)B公司的奶牛場(chǎng)及附屬設(shè)施,；若一年內(nèi)B公司資金周轉(zhuǎn)困難的問(wèn)題得以解決，B公司以2130萬(wàn)元的價(jià)格回購(gòu)上述資產(chǎn),；如超過(guò)該期限,，回購(gòu)條款失效。簽訂當(dāng)日,，奶牛場(chǎng)變更至A公司名下,。一年后，B公司主張《收購(gòu)協(xié)議書(shū)》名為買(mǎi)賣(mài)實(shí)為借貸,，收購(gòu)款屬于借款性質(zhì),，案涉資產(chǎn)僅作擔(dān)保，回購(gòu)款則是雙方約定的還款金額,，據(jù)此請(qǐng)求法院確認(rèn)合同因虛假意思表示而無(wú)效,。A公司則認(rèn)為《收購(gòu)協(xié)議書(shū)》有效且回購(gòu)條款已失效，其因此獲得奶牛場(chǎng)及附屬設(shè)施的所有權(quán),。

案例三：涉及“以房抵債”協(xié)議性質(zhì)的區(qū)分

C公司與D公司簽訂《建設(shè)工程施工合同》，C公司將供水大廈工程的施工任務(wù)發(fā)包給D公司,。D公司進(jìn)場(chǎng)施工完畢,、C公司投入使用后，C公司與D公司簽訂《房屋抵頂工程款協(xié)議書(shū)》,，約定以C公司的供水大廈A座9層房屋抵頂部分工程款,。其后，C公司既未按時(shí)向D公司交付約定的抵債房屋,，也未向D公司支付相應(yīng)的工程欠款,。D公司向法院訴請(qǐng)C公司支付工程款欠款、利息和違約金,。C公司認(rèn)為《房屋抵頂工程款協(xié)議書(shū)》系補(bǔ)充協(xié)議性質(zhì),，構(gòu)成對(duì)工程款清償方式的變更，D公司只能向其主張交付供水大廈A座9層房屋,，不能再向其主張支付工程款欠款,、利息和違約金。

PART 02 “以房抵債”型房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件審理難點(diǎn)

（一）法律關(guān)系認(rèn)定難

實(shí)踐中,，此類(lèi)案件的基礎(chǔ)法律關(guān)系常為民間借貸,，并以房屋買(mǎi)賣(mài)合同形式產(chǎn)生糾紛，當(dāng)事人訴至法院后,，應(yīng)以何種案由,、程序,、請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)進(jìn)行審理觀點(diǎn)不一，應(yīng)以房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系還是借貸關(guān)系進(jìn)行審理,，尚無(wú)統(tǒng)一意見(jiàn),。法院對(duì)真實(shí)法律關(guān)系的認(rèn)定又受合同雙方的真實(shí)意思表示、房屋買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂時(shí)間及案涉房屋是否完成相應(yīng)公示等因素影響,，導(dǎo)致以何種路徑審理存在難點(diǎn),。

（二）合同性質(zhì)區(qū)分難

“以房抵債”并非法律概念，在民法理論的性質(zhì)識(shí)別中,，應(yīng)認(rèn)定為代物清償協(xié)議,、非典型擔(dān)保，還是認(rèn)定為虛假意思表示,，存在爭(zhēng)議,。該類(lèi)案件所涉合同的外在表現(xiàn)形式均為房屋買(mǎi)賣(mài)合同，當(dāng)事人多基于房屋買(mǎi)賣(mài)合同法律關(guān)系提起訴訟,，而要確定合同的真實(shí)性質(zhì)以保證后續(xù)審理的準(zhǔn)確性,，需根據(jù)“以房抵債”型房屋買(mǎi)賣(mài)合同的一般特征予以區(qū)分，在審理初期即進(jìn)行初步定性,。

（三）合同效力判斷難

此類(lèi)案件所涉房屋買(mǎi)賣(mài)合同均掩蓋當(dāng)事人的真實(shí)意思表示,，應(yīng)如何確定此類(lèi)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力并處理由此產(chǎn)生的法律后果存在難點(diǎn)。是否認(rèn)定合同違反“流質(zhì)流押契約”等相關(guān)法律規(guī)定而無(wú)效,，是否擊穿合同表象,，如何認(rèn)定雙方真實(shí)意思表示等，均為實(shí)踐中存在的疑難問(wèn)題,。

PART 03 “以房抵債”型房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的裁判要點(diǎn)

法院審理該類(lèi)案件要堅(jiān)持充分尊重當(dāng)事人真實(shí)意思表示的原則,，排除虛假意思表示，識(shí)別虛假訴訟及“套路貸”,，謹(jǐn)防當(dāng)事人惡意串通損害權(quán)利人的合法權(quán)益,。具體而言，審理“以房抵債”型房屋買(mǎi)賣(mài)合同,，首先要將其區(qū)分于一般的房屋買(mǎi)賣(mài)合同,，其次要明確請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)，再次要判斷合同性質(zhì)及效力,，最后作出實(shí)體裁判,。

（一）“以房抵債”型房屋買(mǎi)賣(mài)合同一般特征及審理路徑

1.“以房抵債”型房屋買(mǎi)賣(mài)合同的特征

當(dāng)事人簽訂“以房抵債”型房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定由債務(wù)人或第三人將其所有的房屋，以房屋買(mǎi)賣(mài)的形式,，抵償債務(wù)人對(duì)債權(quán)人的債務(wù),。雙方除訂立符合房屋買(mǎi)賣(mài)要素的一般房屋買(mǎi)賣(mài)合同外，合同中多出現(xiàn)關(guān)于“抵債”“擔(dān)?！钡母綄贄l款,、補(bǔ)充協(xié)議,，或有類(lèi)似表述的條款，具體有以下幾種表現(xiàn)形式：

（1）約定在債務(wù)到期后未按時(shí)清償?shù)那闆r下,，買(mǎi)賣(mài)的標(biāo)的房屋變更登記至債權(quán)人或其指定的第三人名下,；

（2）約定債務(wù)人或者出賣(mài)人于簽訂合同后一段期間內(nèi)以某價(jià)格回購(gòu)買(mǎi)賣(mài)的標(biāo)的房屋，或在清償債務(wù)后,，房屋所有權(quán)恢復(fù)登記至債務(wù)人或者出賣(mài)人名下,，即約定中存在“融資、擔(dān)?！钡囊馑急硎?；

（3）約定以房屋抵償數(shù)額確定的到期債務(wù)。

2.法律關(guān)系的認(rèn)定

此類(lèi)糾紛的起因?yàn)楫?dāng)事人之間存在民間借貸等債權(quán)債務(wù)關(guān)系,，雙方法律關(guān)系的認(rèn)定需以原債權(quán)債務(wù)關(guān)系真實(shí)合法為前提,。

實(shí)踐中，法院多以房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛或確認(rèn)合同無(wú)效糾紛為案由受理此類(lèi)案件,。債權(quán)人往往要求債務(wù)人或者出賣(mài)人履行買(mǎi)賣(mài)合同,，債務(wù)人或者出賣(mài)人則以惡意串通、虛假意思表示為由主張合同無(wú)效,。

無(wú)論是合同中約定“抵債”條款還是“融資,、擔(dān)保”條款,，“以房抵債”型房屋買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂都是為解決原債權(quán)債務(wù)關(guān)系的清償問(wèn)題,，因此審理此類(lèi)案件需從原債權(quán)債務(wù)關(guān)系入手，對(duì)債權(quán)債務(wù)關(guān)系的真實(shí)性,、合法性及具體內(nèi)容進(jìn)行實(shí)體審查。關(guān)于法律關(guān)系的認(rèn)定,，以此類(lèi)案件最常見(jiàn)的基礎(chǔ)法律關(guān)系民間借貸為例,，應(yīng)對(duì)借貸合意、款項(xiàng)交付,、利息標(biāo)準(zhǔn)等方面是否符合《民法典》及最高法院《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》進(jìn)行審查,，另需注意對(duì)虛假訴訟及“套路貸”進(jìn)行識(shí)別，可以結(jié)合資金來(lái)源,、交易習(xí)慣,、系列案件檢索信息等作出判斷。

根據(jù)最高法院《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第23條第1款,、《九民會(huì)議紀(jì)要》第45條的規(guī)定,，如案件各方之間的原債權(quán)債務(wù)關(guān)系明確且無(wú)爭(zhēng)議，則法院應(yīng)向各方當(dāng)事人釋明并在此基礎(chǔ)上根據(jù)“以房抵債”型房屋買(mǎi)賣(mài)合同的真實(shí)意思表示繼續(xù)進(jìn)行實(shí)體審理,。如原債權(quán)債務(wù)關(guān)系尚未查明或仍存在爭(zhēng)議,，則由法院向原告釋明需按照原債權(quán)債務(wù)關(guān)系提起訴訟,，可引導(dǎo)其變更訴訟請(qǐng)求。經(jīng)釋明后原告仍拒絕變更訴訟請(qǐng)求的,，應(yīng)當(dāng)駁回其訴訟請(qǐng)求,，但不影響其根據(jù)原債權(quán)債務(wù)關(guān)系另行提起訴訟。

如案例一中,，李某,、王某之間的基礎(chǔ)法律關(guān)系為民間借貸，在雙方就借貸金額,、利息等尚存爭(zhēng)議的情況下,，法院應(yīng)向王某釋明，引導(dǎo)其變更訴請(qǐng),，以原債權(quán)債務(wù)關(guān)系繼續(xù)訴訟,。如王某拒絕變更，應(yīng)駁回其訴訟請(qǐng)求,。

需要注意的是,，在審理原債權(quán)債務(wù)關(guān)系的過(guò)程中，如果案件當(dāng)事人就原債權(quán)債務(wù)關(guān)系達(dá)成以物抵債協(xié)議要求法院出具調(diào)解書(shū)予以確認(rèn)的,，根據(jù)《九民會(huì)議紀(jì)要》第44條規(guī)定,，因債務(wù)人完全可以立即履行該協(xié)議，沒(méi)有必要由人民法院出具調(diào)解書(shū),，故人民法院不應(yīng)準(zhǔn)許,，同時(shí)應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)原告撤訴或繼續(xù)對(duì)原債權(quán)債務(wù)關(guān)系進(jìn)行審理并作出實(shí)體判決。

（二）“以房抵債”型房屋買(mǎi)賣(mài)合同性質(zhì)的識(shí)別要點(diǎn)

在原債權(quán)債務(wù)關(guān)系明確且無(wú)爭(zhēng)議的情況下,，應(yīng)對(duì)“以房抵債”型房屋買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行實(shí)體審理,。根據(jù)合同簽訂時(shí)原債權(quán)債務(wù)履行期是否屆滿，此類(lèi)合同可分為“以物抵債”和“讓與擔(dān)?！眱深?lèi),。

1.以物抵債的識(shí)別要點(diǎn)

以物抵債，是指當(dāng)事人簽訂的以他種給付替代原定給付的合同,。債權(quán)人與債務(wù)人簽訂以物抵債協(xié)議,，應(yīng)認(rèn)定為增加一種清償債務(wù)的履行方式，舊債不因此消滅,，除非雙方明確約定原債權(quán)債務(wù)關(guān)系變更為新債權(quán)債務(wù)關(guān)系,。根據(jù)《九民會(huì)議紀(jì)要》第44條關(guān)于如何處理債務(wù)履行期屆滿后達(dá)成以物抵債協(xié)議規(guī)定，以物抵債協(xié)議的識(shí)別要點(diǎn)如下：

（1）合同在原債權(quán)債務(wù)履行期屆滿后簽訂

“以房抵債”協(xié)議在原債權(quán)債務(wù)履行期屆滿后簽訂,，方能認(rèn)可其以物抵債的性質(zhì),。如果合同雙方在原債權(quán)債務(wù)期滿前約定“以房抵債”，不宜認(rèn)定其以物抵債的性質(zhì)。具體理由如下：一是法律不支持流質(zhì),、流押的約定,；二是在履行期屆滿前約定以物抵債，標(biāo)的物的價(jià)值在合同訂立時(shí)與實(shí)現(xiàn)時(shí)往往產(chǎn)生較大變化,，如果直接認(rèn)可以物抵債協(xié)議的效力,，可能導(dǎo)致雙方利益顯著失衡。因此,，在完成過(guò)戶登記的情況下,，應(yīng)傾向認(rèn)定雙方達(dá)成“讓與擔(dān)保”的合意,。

（2）合同各方達(dá)成以物抵債的合意

《九民會(huì)議紀(jì)要》第44條的釋義明確,，以物抵債協(xié)議的性質(zhì)為諾成合同，只要雙方當(dāng)事人就以物抵債達(dá)成合意,，則以物抵債協(xié)議成立,，該釋義也是對(duì)當(dāng)事人意思自治原則的確認(rèn)。

（3）完成對(duì)原債權(quán)債務(wù)的結(jié)算

該條規(guī)定要求人民法院要著重審查以物抵債協(xié)議是否存在惡意損害第三人合法權(quán)益等情形,，避免虛假訴訟的發(fā)生,。為保證以物抵債協(xié)議的真實(shí)性，應(yīng)當(dāng)要求當(dāng)事人完成原債權(quán)債務(wù)的結(jié)算,，以明確債務(wù)價(jià)值,。

2.讓與擔(dān)保的識(shí)別要點(diǎn)

讓與擔(dān)保，是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人為擔(dān)保債務(wù)人的債務(wù),，將擔(dān)保標(biāo)的物的財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移至擔(dān)保權(quán)人,，擔(dān)保權(quán)人在不超過(guò)擔(dān)保目的的范圍內(nèi)取得擔(dān)保標(biāo)的物的財(cái)產(chǎn)權(quán)，債務(wù)清償后,，標(biāo)的物返還債務(wù)人或者第三人,，在債務(wù)不履行時(shí)擔(dān)保權(quán)人就該標(biāo)的物受償?shù)闹贫取?/p>

讓與擔(dān)保的性質(zhì)屬于非典型擔(dān)保，有廣義和狹義之分,，廣義的讓與擔(dān)保,，包括買(mǎi)賣(mài)式擔(dān)保和讓與式擔(dān)保。根據(jù)擔(dān)保物不同,，讓與擔(dān)保又包括動(dòng)產(chǎn),、股權(quán),、不動(dòng)產(chǎn)讓與擔(dān)保等,。本文僅涉及不動(dòng)產(chǎn)讓與擔(dān)保，且多以房屋買(mǎi)賣(mài)合同的形式出現(xiàn),。根據(jù)《九民會(huì)議紀(jì)要》,、最高法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民法典>有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《民法典擔(dān)保司法解釋》）的相關(guān)規(guī)定，讓與擔(dān)保的識(shí)別要點(diǎn)如下：

（1）合同在原債權(quán)債務(wù)履行期屆滿前簽訂

與以物抵債協(xié)議相比，讓與擔(dān)保屬于非典型擔(dān)保,，具有從屬性,，其設(shè)立的目的在于擔(dān)保主債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，應(yīng)形成于原債權(quán)債務(wù)履行期屆滿之前,。

（2）具有擔(dān)保的意思表示

雖然合同雙方就標(biāo)的物權(quán)利移轉(zhuǎn)給債權(quán)人達(dá)成合意,，但債務(wù)人或第三人系為實(shí)現(xiàn)擔(dān)保而將擔(dān)保物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給債權(quán)人，標(biāo)的物的權(quán)利移轉(zhuǎn)只是形式上的,，而非雙方真實(shí)的合同目的,。

實(shí)踐中，債務(wù)人和債權(quán)人約定將財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移至債權(quán)人名下,，在一定期限后再由債務(wù)人或者其指定的第三人以交易本金及溢價(jià)款回購(gòu),，債務(wù)人到期不回購(gòu)的，財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有,，即雙方在合同中約定“回購(gòu),、回贖協(xié)議”的，一般可認(rèn)定雙方具有擔(dān)保債權(quán)的意思表示,。

（3）房屋產(chǎn)權(quán)形式上變更登記至債權(quán)人名下

根據(jù)《九民會(huì)議紀(jì)要》第45條,、《民法典擔(dān)保司法解釋》第68條規(guī)定，在房屋買(mǎi)賣(mài)合同作為原債權(quán)債務(wù)擔(dān)保的情況下,，未完成房屋變更登記的,，實(shí)踐中不宜認(rèn)定為讓與擔(dān)保。完成物權(quán)變更登記僅是財(cái)產(chǎn)權(quán)利人名義上發(fā)生變更,，受讓人不能實(shí)質(zhì)獲得房屋所有權(quán),，仍應(yīng)認(rèn)定其債權(quán)人的法律地位。

如案例二中,，《收購(gòu)協(xié)議書(shū)》的出賣(mài)人B公司實(shí)際是向買(mǎi)受人A公司進(jìn)行融資,，以不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)并過(guò)戶登記作為擔(dān)保，雙方約定的回購(gòu)條款實(shí)際上是一種債務(wù)清償行為,，應(yīng)認(rèn)定出賣(mài)人與買(mǎi)受人達(dá)成合意,，以案涉資產(chǎn)設(shè)定讓與擔(dān)保。

實(shí)踐中,，不同法院對(duì)于完成財(cái)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)公示的程度存在分歧,。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)雖經(jīng)網(wǎng)簽備案及預(yù)告登記但尚未辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，根據(jù)物權(quán)法定原則,，上述行為一般視為財(cái)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的過(guò)程性行為,，只有完成物權(quán)變更登記才可認(rèn)定完成財(cái)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的公示。

關(guān)于法律關(guān)系的轉(zhuǎn)化,，如合同當(dāng)事人在原債務(wù)履行期屆滿前簽署“以房抵債”協(xié)議,，但未完成房屋變更登記的情況下，法律關(guān)系的性質(zhì)可能因雙方約定回贖條款并完成物權(quán)登記或在履行期屆滿后進(jìn)行結(jié)算而發(fā)生變化。如雙方約定在訴訟過(guò)程中自行完成房屋變更登記,，可認(rèn)定雙方之間關(guān)系轉(zhuǎn)化為讓與擔(dān)保關(guān)系,；如雙方在履行期屆滿時(shí)進(jìn)行結(jié)算，可認(rèn)定法律關(guān)系轉(zhuǎn)化為以物抵債,。

（三）“以房抵債”型房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的裁判要點(diǎn)

以物抵債協(xié)議與讓與擔(dān)保在合同效力認(rèn)定,、法律后果處理等方面存在不同，根據(jù)前述識(shí)別要點(diǎn)對(duì)合同性質(zhì)進(jìn)行區(qū)分后,，應(yīng)適用不同的審理路徑,，具體裁判要點(diǎn)分述如下。

1.實(shí)為以物抵債協(xié)議的房屋買(mǎi)賣(mài)合同裁判要點(diǎn)

（1）合同效力的認(rèn)定

以尊重當(dāng)事人的意思自治為基本原則,。債務(wù)到期后,，雙方之間的具體債務(wù)數(shù)額已經(jīng)確定，債權(quán)人已不再具有優(yōu)勢(shì)地位,，在該種情形下簽訂的“以房抵債”型房屋買(mǎi)賣(mài)合同,，應(yīng)視為雙方當(dāng)事人基于平等地位對(duì)如何清償債務(wù)作出的安排，故對(duì)以物抵債協(xié)議的效力,、履行等問(wèn)題的認(rèn)定,，應(yīng)以尊重當(dāng)事人的意思自治為基本原則。除當(dāng)事人明確約定外,，該類(lèi)合同不以債權(quán)人現(xiàn)實(shí)地受領(lǐng)抵債物或取得抵債物所有權(quán),、使用權(quán)等財(cái)產(chǎn)權(quán)利為成立或生效要件。只要雙方當(dāng)事人的意思表示真實(shí),，合同內(nèi)容不違反法律,、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同即為有效,，但要注意審查以物抵債協(xié)議是否存在損害第三人利益的情形,。

注重審查是否存在惡意串通及虛假訴訟的情形。法院應(yīng)結(jié)合具體案件,，對(duì)以物抵債協(xié)議是否存在當(dāng)事人惡意串通逃避債務(wù),、虛假訴訟的情形進(jìn)行審查，可以抵債的房屋價(jià)值是否與原債務(wù)數(shù)額相當(dāng)作為審查因素之一,，但仍應(yīng)以尊重當(dāng)事人意思自治為原則,。

（2）以物抵債協(xié)議的處理

以物抵債約定構(gòu)成新債清償?；诒Ｗo(hù)債權(quán)的理念,，債的更改一般需要有當(dāng)事人明確消滅舊債的合意。債務(wù)清償期限屆滿后,，債權(quán)人與債務(wù)人所簽訂的以物抵債協(xié)議,，如未約定消滅原有的金錢(qián)給付債務(wù)，應(yīng)認(rèn)為雙方當(dāng)事人另行增加一種清償債務(wù)的履行方式,，而非原金錢(qián)給付債務(wù)的消滅,。以物抵債協(xié)議成立后，同時(shí)存在新舊兩債,，新債作為履行舊債的方法,，債權(quán)人原則上應(yīng)當(dāng)先請(qǐng)求履行新債。債務(wù)人不履行新債的,，債權(quán)人既可以根據(jù)新債主張繼續(xù)履行,、違約責(zé)任，也可以恢復(fù)舊債的履行,。在新債合法有效并履行完畢后,，因債務(wù)人完成債務(wù)清償義務(wù)，原債權(quán)債務(wù)歸于消滅,。

如案例三中,，C公司未履行《房屋抵頂工程款協(xié)議書(shū)》約定的義務(wù)，D公司簽訂《房屋抵頂工程款協(xié)議書(shū)》的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn),，D公司有權(quán)請(qǐng)求C公司直接給付工程欠款,。

以物抵債協(xié)議不直接產(chǎn)生物權(quán)效力。我國(guó)采取的是債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式,，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn),，當(dāng)事人雙方除具有物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)合意外，一般還需要進(jìn)行登記方產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力,。因此,，在“以房抵債”型房屋買(mǎi)賣(mài)合同實(shí)際為以物抵債協(xié)議的情況下，如房屋尚未變更登記,，則債權(quán)人有權(quán)要求履行“以房抵債”協(xié)議,，辦理過(guò)戶登記，法院可判決債務(wù)人協(xié)助債權(quán)人辦理房屋所有權(quán)過(guò)戶登記手續(xù),，但債權(quán)人直接要求確認(rèn)其為房屋所有權(quán)人的,，不應(yīng)予以支持。

2.實(shí)為讓與擔(dān)保的房屋買(mǎi)賣(mài)合同裁判要點(diǎn)

（1）債權(quán)人對(duì)結(jié)算完畢負(fù)有舉證責(zé)任

債權(quán)人享有對(duì)擔(dān)保財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài),、變賣(mài)所得價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利,，故債權(quán)人也應(yīng)對(duì)其債權(quán)的具體范圍及結(jié)算情況進(jìn)行說(shuō)明，由其承擔(dān)舉證責(zé)任,。

（2）合同效力的認(rèn)定

《民法典》第146條規(guī)定“行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效,。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理,?！薄耙苑康謧毙头课葙I(mǎi)賣(mài)合同實(shí)為讓與擔(dān)保的情況下,，房屋買(mǎi)賣(mài)并非當(dāng)事人真實(shí)意思表示，屬于虛假意思表示,，應(yīng)判決房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,。當(dāng)事人的真實(shí)意思在于設(shè)定擔(dān)保，該擔(dān)保的合意并不違反法律,、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,，設(shè)定擔(dān)保的隱藏行為應(yīng)認(rèn)定為有效。如雙方約定的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)方式構(gòu)成“流質(zhì)流押契約”,，則該實(shí)現(xiàn)方式不應(yīng)支持,，但雙方關(guān)于擔(dān)保的意思表示應(yīng)為有效，可參考擔(dān)保物權(quán)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理,。

（3）讓與擔(dān)保的物權(quán)實(shí)現(xiàn)方式

《民法典擔(dān)保司法解釋》第68條第2款明確規(guī)定,，以流質(zhì),、流押契約約定債務(wù)清償?shù)姆绞綗o(wú)效，但可確認(rèn)當(dāng)事人提供擔(dān)保的意思表示，參考適用擔(dān)保物權(quán)相關(guān)制度實(shí)現(xiàn)救濟(jì),，即債權(quán)人可對(duì)擔(dān)保財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者拍賣(mài),、變賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償,?！睹穹ǖ洹返?01條、第428條的規(guī)定實(shí)際是對(duì)流質(zhì),、流押契約無(wú)效的緩和,，故對(duì)于涉及流質(zhì)、流押契約的約定可不在判決主文中認(rèn)定為無(wú)效,，而在說(shuō)理部分明確不支持該債務(wù)清償方式并判決支持債權(quán)人根據(jù)擔(dān)保物權(quán)相關(guān)制度進(jìn)行優(yōu)先受償,。

完成房屋權(quán)屬變更登記是優(yōu)先受償?shù)那疤帷８鶕?jù)《民法典擔(dān)保司法解釋》第68條第2款規(guī)定,，債權(quán)人要求就擔(dān)保財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài),、變賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)模瑧?yīng)審查案涉房屋是否完成財(cái)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的公示,。非經(jīng)財(cái)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的公示,，不產(chǎn)生物權(quán)效力，不具有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利,。讓與擔(dān)保雖屬于非典型擔(dān)保,，但在認(rèn)定優(yōu)先受償?shù)奈餀?quán)效力時(shí)，仍應(yīng)參照適用擔(dān)保物權(quán)相關(guān)規(guī)定,，要求完成財(cái)產(chǎn)權(quán)利公示,。當(dāng)然，該權(quán)利公示并不產(chǎn)生確認(rèn)所有權(quán)的后果,。

債務(wù)人有主動(dòng)要求結(jié)算的權(quán)利,。以擔(dān)保財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者拍賣(mài),、變賣(mài)所得價(jià)款償還債務(wù)后仍有剩余的，因讓與擔(dān)保以擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)為目的,，故債權(quán)人或買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)返還剩余折價(jià)款,。根據(jù)《民法典擔(dān)保司法解釋》第68條第2款規(guī)定，債務(wù)人履行債務(wù)后請(qǐng)求返還財(cái)產(chǎn),，或者請(qǐng)求對(duì)財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)所得的價(jià)款清償債務(wù)的,，應(yīng)予支持,。

需要特別注意的是，房屋權(quán)屬變更登記至債權(quán)人名下后,，可能出現(xiàn)債權(quán)人將該房屋另行出售,、設(shè)定抵押等情況，此時(shí)債權(quán)人構(gòu)成無(wú)權(quán)處分,，相對(duì)人是否合法取得房屋權(quán)益,，應(yīng)以善意取得的相關(guān)規(guī)定作為審查依據(jù)，并根據(jù)審查結(jié)果判斷債權(quán)人是否應(yīng)向房屋原權(quán)利人承擔(dān)賠償責(zé)任,。

如案例一中,，案涉合同為較典型的讓與擔(dān)保法律關(guān)系，此類(lèi)案件的判決主文應(yīng)先確認(rèn)雙方當(dāng)事人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,，然后明確需償還債務(wù)的數(shù)額及期限,，并參照《民法典》關(guān)于擔(dān)保物權(quán)實(shí)現(xiàn)方式的相關(guān)規(guī)定，判決將案涉房屋折價(jià)或者拍賣(mài),、變賣(mài)所得的價(jià)款清償債務(wù),。

PART 04 其他需要說(shuō)明問(wèn)題

在債權(quán)人擅自出售讓與擔(dān)保房屋等無(wú)權(quán)處分的情形下，實(shí)踐中的處理較為復(fù)雜,。若買(mǎi)受人或抵押權(quán)人構(gòu)成善意取得,，如何平衡真實(shí)權(quán)利人與合法占有人之間的利益、如何保護(hù)抵押權(quán)人的權(quán)益,，避免案件處理陷入僵局,，是審判實(shí)踐中值得研究的難點(diǎn)問(wèn)題，已非本文篇幅所能涵蓋,，故未納入本文討論范圍,。