隨著我國城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，不少農(nóng)村居民都愿意將自己的宅基地轉(zhuǎn)讓給他人,，然后搬到城市居住,。但農(nóng)村宅基地是屬于集體所有，每個村民享有的只是使用權(quán),，只有在符合法定條件的情況下才可以將自己的宅基地轉(zhuǎn)讓給他人,，而且在轉(zhuǎn)讓過程中還要注意某些事項以防范糾紛發(fā)生。

農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓流程 

農(nóng)村宅基地的買賣不同于普通商品房買賣,，因為其土地屬于集體所有,，未經(jīng)法定程序轉(zhuǎn)讓可能會無效,，具體的程序為： 

（一）宅基地買賣應(yīng)經(jīng)集體即村民委員會書面同意； 

（二）如系共有房屋,，必須征得其他共有人同意,； 

（三）應(yīng)提交戶口簿、居民身份證及土地證,、房產(chǎn)證等相關(guān)材料的原件；

（四）應(yīng)到產(chǎn)權(quán)登記部門查看房屋產(chǎn)權(quán)是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔(dān)保,、是否有人民法院采取查封等財產(chǎn)保全措施,； 

（五）應(yīng)訂立書面買賣合同、并辦理審批,、過戶等手續(xù),。宅基地買賣合同應(yīng)由相關(guān)職能部門審批，并辦理“宅基地證”或“集體土地使用證”的過戶更名手續(xù),；還應(yīng)到房產(chǎn)管理部門依法辦理“房產(chǎn)證”的過戶更名手續(xù),。 

農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓糾紛的處理

很多人青睞于農(nóng)村的環(huán)境而選擇購買農(nóng)村宅基地，殊不知由于宅基地的特殊屬性而引發(fā)了各種各樣的買賣糾紛,，對于不同的糾紛也有不同的處理方式,，一般有和解、調(diào)解,、仲裁以及訴訟四種方式,，而訴訟有時候卻是不得已而為之，此時就需要注意：

（一）法院在判決時,，會根據(jù)雙方的過錯程度,，適當(dāng)彌補購房者的損失，前幾年,，法院一般會判決賣房者對購房者的房屋增建和裝修部分進行賠償,，但是對房屋增值部分賠償不多。但是近年來,，法院開始對購房者的房屋增值損失進行了越來越多的關(guān)注,，購房者主張房屋增值部分的賠償也得到了越來越多的支持。所以說,，對于宅基地買賣合同無效的購房者來說,，可以主張多方面的賠償要求，以彌補自己的損失,。 

（二）法院對購房者進行保護的前提是,，賣房者過失比較大，比如,，明明知道宅基地不能買賣還要進行交易,。所以，購房者一定要掌握相關(guān)的證據(jù)。 

農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓需注意的問題 

農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓與商品房買賣的相同之處就在于需訂立書面的轉(zhuǎn)讓協(xié)議,，而在協(xié)議中就不得不注意相關(guān)事項以求防范糾紛的發(fā)生,，具體為： 

（一）協(xié)議的效力問題。

宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力要看具體的簽約對象,，如果是本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員之間轉(zhuǎn)讓宅基地的,，那么該協(xié)議是有效的；如果是向本集體經(jīng)濟組織以外的人且未獲得集體經(jīng)濟組織同意的,，轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán),，那么就是無效的。因為根據(jù)土地管理法的規(guī)定,，宅基地屬于集體經(jīng)濟組織所有,，為了滿足本集體經(jīng)濟組織成員的居住和生活需要，不能向本集體經(jīng)濟組織之外的成員進行轉(zhuǎn)讓,。 

（二）協(xié)議無效的法律后果,。 

根據(jù)合同法的規(guī)定，協(xié)議無效的法律后果是恢復(fù)原狀,，但是由于房屋買賣關(guān)系著人的基本居住權(quán)和生存權(quán),，因此一味的恢復(fù)原狀也不利于問題的解決，因此可采取了變通的做法,，如果房屋尚未交付使用的恢復(fù)原狀,；如果該房屋已經(jīng)交付買方居住使用，那么本著尊重和維持現(xiàn)狀的原則處理,，駁回產(chǎn)權(quán)人要求購買人遷出的訴訟請求,。 

（三）如果遇到拆遷怎么辦。 

宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂履行后遇到拆遷的,，那么法院可以直接以判決動遷款的歸屬的方式處理雙方之間的糾紛,，如果購買人是本集體經(jīng)濟組織的，那么動遷款均歸購買人所有,，如果購買人非本集體經(jīng)濟組織成員或者甚至是城鎮(zhèn)戶口的,，那么在動遷款分配過程中可按照三七開的原則處理。 

由于大量的農(nóng)村人離開家鄉(xiāng)后就造成了不少宅基地空置問題,，我國政府為此出臺了相應(yīng)的政策,，允許農(nóng)村宅基地買賣，但只能出賣給本集體經(jīng)濟組織的成員,，且出賣人不得再申請批準宅基地,。基于政策,，對于想出賣宅基地的朋友,，一定要了解清楚農(nóng)村宅基地買賣有效的條件,，謹防買賣無效的情形發(fā)生，更要防范買賣糾紛的發(fā)生,。