購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房有哪些風(fēng)險(xiǎn),？小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā),，沒有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證,，購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證,。購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房一定要了解其法律風(fēng)險(xiǎn),。

(一)法律效力

“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認(rèn)定無(wú)效為原則。但也區(qū)分不同情況：

對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣,，該房屋買賣合同認(rèn)定有效,。

對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的,，可以認(rèn)定合同有效,。

對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員,，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購(gòu)房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的,，該合同應(yīng)作無(wú)效處理,。

(二)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

“小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán),。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán),，沒有所有權(quán)。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定,，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售,，即購(gòu)買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時(shí)對(duì)房屋的保值和升值也有一定影響,。

(三)政策風(fēng)險(xiǎn)

購(gòu)買在建小產(chǎn)權(quán)房時(shí),，購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目,，可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除,。購(gòu)房人會(huì)面臨既無(wú)法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地,。

購(gòu)房后如果遇到國(guó)家征地拆遷,，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人,，所以無(wú)法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償,，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微。

(四)監(jiān)管缺位

鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)沒有明確的規(guī)定加以約束,，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位,，對(duì)購(gòu)房者的利益有一定的影響。同時(shí),，開發(fā)單位的資質(zhì)沒有,，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。