一、房屋使用權的實質

使用權買賣從法律角度來說,，其實質是變更長期的租賃關系的承租人,。由于現(xiàn)在買賣的只是房屋的使用權，雙方存在的只是租賃關系,，所以如果購買使用權后想再上市交易的話,，需先將該房屋按照成本價購買，然后按照已購公房上市手續(xù),，補交土地出讓金后方可上市交易,。

二、房屋所有權和房屋使用權定義

房屋的所有權和使用權是在房屋交易中經(jīng)常見到的兩種權利狀態(tài),。房屋的所有權是指對房屋全面支配的權利,。《中華人民共和國民法通則》規(guī)定,，房屋的所有權分為占有權,、使用權、收益權和處分權四項權能,，這也是房屋所有權的四項基本內容,。擁有上述房屋所有權的四項權能，所有權人可以占有,、管理,、使用、處置所有的房屋,，包括出售,、出租、抵押,、贈予,、繼承，并且排除他人的權利,。擁有了房屋的所有權就等于擁有了在法律允許范圍內的一切權利,。房屋的使用權是指對房屋擁有的利用及有限占用權。

通過房屋租賃或借用實現(xiàn)的是房屋的使用權,。房屋的使用權不能出售,、抵押、贈予,、繼承等,，它包含在房屋的所有權之中，是房屋所有權四項基本權能之一,。當你占有該房屋之時,，此房屋的風險責任隨之轉移,。若此時房屋發(fā)生風險，盡管此時房屋未完成過戶登記,，該風險發(fā)生的后果也由你承擔,。

三、房屋使用權交易形式

公房承租人之間以互補差價的方式互換房屋使用權,；公房承租人有償轉讓房屋使用權；公房承租人以房屋使用權交換住房產(chǎn)權,；公房承租人將其承租的公房部分或全部轉租給他人使用,。房屋使用權交易的條件及辦理手續(xù)：

(1)持房屋使用權上市交易一方當事人應當是公有住房合法承租人。

(2)房屋使用權交易,，當事人雙方應當簽訂書面協(xié)議,。協(xié)議簽訂后，當事人雙方持下列①-④項相關材料到房屋所在地直管公房經(jīng)營管理單位辦理房屋使用權互換,、轉讓,、轉租手續(xù)。

①申請書,；

②雙方當事人身份證,；

③公有住房租賃合同及共居人、合居戶同意意見書,；

④房屋所有權證和共有人同意意見書,。

當事人因故不能親自辦理相關手續(xù)的，可以委托他人代為辦理,。受委托人應當提交當事人出具的授權委托書,。

以房屋使用權交換住房產(chǎn)權，當事人雙方須按規(guī)定到房地產(chǎn)行政主管部門辦理交易及產(chǎn)權變更登記手續(xù),。

(3)房屋使用權互換,、有償轉讓、交換住房產(chǎn)權前,，公房承租人須結清房屋租金和其他與該房屋有關的應由承租人交納的各項費用,；以房屋使用權交換住房產(chǎn)權的，住房產(chǎn)權人亦應結清應當交納的物業(yè)管理費等與該房屋管理有關的各項費用,。

(4)房屋使用權互換,、有償轉讓、交換住房產(chǎn)權后,，該房產(chǎn)權性質不變,，新的承租人應當與出租人重新簽訂公有住房租賃合同。

(5)通過房屋使用權互換,、有償轉讓和交換住房產(chǎn)權方式取得房屋使用權的新承租人,，可以將房屋使用權再次上市交易,。

(6)公房承租人將其所承租的公房轉租給他人使用的，應當向原出租人進行備案,。轉租人繼續(xù)享有并承擔原租賃合同規(guī)定的承租人的權利和義務,，受轉租人享有并承擔轉租合同規(guī)定的承租人的權利和義務，但原出租人與轉租雙方另有約定的除外,。轉租期間,，原租賃合同變更、解除或者終止,，轉租合同也隨之變更,、解除或者終止。

(7)合居戶公房承租人將其擁有的房屋使用權上市交易的,，在同等條件下,，合居另一方有優(yōu)先權。合居戶公房承租人將其擁有的房屋使用權上市交易,，不得侵犯合居另一方對共用部位和設備設施的正常使用權,。

(8)可能將公有住房轉租給外地來京務工人員的，也可以將公有住房轉租給廉租戶,，但應當按照相關規(guī)定執(zhí)行,。使用權買賣的風險使用權買賣實際上是限定在直管公房的范圍內，這不包括已購公房,、商品房和私房,，也不包括產(chǎn)權不明的房屋，但在實際操作過程中,，由于違規(guī)開發(fā)商和房屋中介的介入,，使得使用權買賣變成欺詐或詐騙的高發(fā)區(qū)。一套房子幾十萬元,，對購房人來說都是一輩子的積蓄,，購買房屋使用權被騙的購房人大多數(shù)是被拆遷戶，很多購買所謂使用權的購房人血本無歸,，甚至淪落為無家可歸的地步,。