(一)選擇貸款抵押類型風(fēng)險

普通抵押與最高額抵押的 選擇風(fēng)險,。如果選擇普通抵押，風(fēng)險比選擇最高額抵押風(fēng)險要小,。最高額抵押貸款是目前倒貸現(xiàn)象的主要形式,。最高額抵押貸款由于貸款周期較長和本身固有的債權(quán)不確定性，決定了其風(fēng)險比普通抵押貸款高,。

單一抵押與重復(fù)抵押的選擇風(fēng)險。隨著《物權(quán)法》的實施,，土地使用權(quán)重復(fù)抵押現(xiàn)象普遍增多,，其風(fēng)險比單一抵押要高很多，由于先設(shè)定抵押權(quán)的債權(quán)優(yōu)先,，后位抵押權(quán)的債權(quán)實現(xiàn)受到前位抵押權(quán)的影響,。

房地統(tǒng)一抵押與單一土地使用權(quán)或房產(chǎn)使用權(quán)抵押選擇風(fēng)險。對于國有土地使用權(quán)而言,，如果無地上定著物,，則國有土地使用權(quán)可以單獨設(shè)定抵押；如果存在地上定著物,，則無論是以房產(chǎn)作抵押還是以房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押,，都必須堅持“房地一致”的原則，以土地使用權(quán)抵押的,，房產(chǎn)同時抵押,；以房產(chǎn)抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押,。具體表現(xiàn)為由于沒有房屋權(quán)屬證明或者單個抵押一方的價值已經(jīng)足夠等原因,，借款方只愿意抵押房屋或只提供土地使用權(quán)抵押，不能或不愿同時提供二者合一的抵押,，使該抵押擔(dān)保產(chǎn)生法律風(fēng)險,。但是對于以商品住宅或商鋪抵押貸款而言，登記部門僅憑房屋產(chǎn)權(quán)證明辦理抵押登記,，實現(xiàn)抵押權(quán)時,，人民法院可以查封，并可以根據(jù)抵押權(quán)人的申請，依法拍賣,、變賣或者抵債,，經(jīng)登記的土地使用權(quán)抵押不受法律保護。

反擔(dān)保抵押與普通抵押的選擇風(fēng)險,。為保證債權(quán)的實現(xiàn),，很多企業(yè)選擇反擔(dān)保的方式進行抵押貸款。在實踐過程中,，反擔(dān)保抵押比普通抵押登記手續(xù)復(fù)雜,，費用高、周期長,，不利于運作,，只是降低了抵押人的風(fēng)險，但增加了銀行的金融風(fēng)險,。

(二)選擇抵押期限的風(fēng)險

《物權(quán)法》第202條規(guī)定,，“抵押權(quán)應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時效期間行使抵押權(quán)；未行使的,，人民法院不予保護”,。依《民法通則》和《擔(dān)保法》，抵押權(quán)的訴訟時效為兩年,。在抵押期限選擇風(fēng)險方面,，主要有下列兩種情況；一是沒有注意土地使用權(quán)的存續(xù)期間,。很多抵押合同的條款是“自合同簽訂之日起生效”,，沒有注意土地使用權(quán)的期限，例如：合同一年到期,，而土地使用權(quán)卻在兩個月后到期,。二是抵押期限少于主債權(quán)存在期限。抵押權(quán)的設(shè)立是保證債權(quán)的實現(xiàn),，主債權(quán)沒有到期而擔(dān)保物權(quán)先到期,，失去了抵押物權(quán)的設(shè)立意義。

(三)抵押人或抵押權(quán)人的主體適格性風(fēng)險

企業(yè)名稱變更,。在抵押登記實踐過程中,，很多企業(yè)因為企業(yè)改制等原因，常常發(fā)生企業(yè)名稱或字號已經(jīng)變更,，而土地使用證沒有及時變更直接辦理抵押登記的情況,。這種風(fēng)險稱為主體適格性風(fēng)險。同時,，這種主體適格性風(fēng)險還包括因企業(yè)抵押登記后主體發(fā)生變更的情況,。

國有或集體企業(yè)土地使用權(quán)抵押登記時,，沒有征得職工代表大會或上級主管部門同意；公司制企業(yè)土地使用權(quán)抵押登記時,，沒有征得董事會同意,。

以企業(yè)分支機構(gòu)的名義辦理抵押登記。企業(yè)分支機構(gòu)必須獲得法人授權(quán)才能辦理抵押登記業(yè)務(wù),。沒有征得授權(quán)的分支機構(gòu),，在發(fā)生賠償時，由分支機構(gòu)承擔(dān),。

抵押權(quán)人為非金融機構(gòu)的風(fēng)險,。抵押權(quán)為非金融機構(gòu)的，其抵押借款行為依法應(yīng)當(dāng)辦理有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù),，提交批準(zhǔn)文件,。但實踐中，從事貸款的機構(gòu)已經(jīng)突破了這一政策規(guī)定,，很多典當(dāng)行,、證券公司和其它拍賣行在未經(jīng)批準(zhǔn)的情況下也從事該項業(yè)務(wù)，抵押登記機關(guān)由于政府壓力等各種原因,，也進行了登記,。

(四)土地使用權(quán)價值變化風(fēng)險

土地評估報告有效期變化帶來的風(fēng)險。土地評估的有效期一般為自評估基準(zhǔn)日起6個月內(nèi)有效,，而國有土地使用權(quán)抵押貸款的借款期限通常在一年以上； 假如借款人到期不能還款,，在拍賣被抵押的國有土地使用權(quán)時,，存在土地評估結(jié)果已經(jīng)過期的情形。

市場土地價格變化帶來的風(fēng)險,。因土地價格隨市場供求而發(fā)生波動,，土地價格在抵押登記后價格存在變化的空間，而且抵押時間越長,，價格發(fā)生變化的空間越大,。土地抵押的債務(wù)清償期限以土地抵押融資變現(xiàn)的時間為依據(jù)，變現(xiàn)的過程難免有土地價格的波動,。雖然土地是一種不能再生的資源,，如果沒有較大的經(jīng)濟波動，其稀缺性決定長期增值的較大可能性,，但并不表明短期價格沒有波動,。土地價值和土地市場價格趨向和前景存在不確定性，給融資帶來一定的開發(fā)風(fēng)險,。

(五)抵押物瑕疵

1.權(quán)利性瑕疵,。主要包括以下內(nèi)容：

國有土地使用權(quán)取得或抵押權(quán)設(shè)定瑕疵,。一是從不具備土地使用權(quán)出讓資格人手中取得的土地使用權(quán)抵押。如從開發(fā)區(qū)管委會受讓的國有土地使用權(quán),，因該管委會不屬于法定的土地管理部門,，無權(quán)處分(轉(zhuǎn)讓)國有土地使用權(quán)。以該土地使用權(quán)抵押的,，抵押無效,。二是抵押土地是儲備土地。儲備土地抵押只有在辦理土地使用證后方可抵押,，用途界定存在難度,，很多地方在土地用途欄填寫“儲備土地”，違背了《土地登記規(guī)則》等相關(guān)法律,、法規(guī)的規(guī)定,，而評估時多以規(guī)劃用途為準(zhǔn)，這就造成了儲備抵押地價和拍賣時價格差的問題,，影響了土地抵押權(quán)的實現(xiàn),。

權(quán)利限定性瑕疵。一是土地沒有達到開發(fā)強度,。以未按照法律規(guī)定進行開發(fā)建設(shè)的國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押,，主要是指以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時未按照出讓合同約定進行投資開發(fā),，其中屬于房屋建設(shè)工程的,，出讓人和受讓人未完成開發(fā)投資總額的25%以上，其土地使用權(quán)出讓合同無效,，以該國有土地使用權(quán)抵押的,，抵押無效。二是以村民集體所有的“荒山,、荒溝,、荒灘、荒丘”提供抵押而未征得土地所有人書面同意的,，該抵押無效,。三是依法被查封、扣押,、監(jiān)管或采取其它訴訟保全措施的國有土地使用權(quán),。對于已經(jīng)被有權(quán)機關(guān)采取強制措施的土地使用權(quán)，因其權(quán)利已經(jīng)或暫時喪失了完整性,，可能影響后續(xù)抵押權(quán)的行使,，故不能作為抵押物。四是劃撥土地使用權(quán)抵押,。劃撥土地使用權(quán)抵押需要把土地價格中土地出讓金扣除,。五是土地使用權(quán)上存在租賃權(quán),。法律規(guī)定買賣不破租賃，如果處分抵押土地財產(chǎn)時,，土地權(quán)利上存在土地租賃權(quán)利,，土地的購買者將會減少或土地價格大打折扣，損害抵押權(quán)人利益,。

使用權(quán)不明或存在爭議瑕疵,。《物權(quán)法》第184條規(guī)定,，“所有權(quán),、使用權(quán)不明或有爭議財產(chǎn)的財產(chǎn)”，如果土地權(quán)利不明確,，將其抵押,，不僅會損害土地權(quán)利人利益，也造成社會的不穩(wěn)定,。

2.其它瑕疵,。例如，土地位置離城區(qū)較遠或土地位于治安條件較差的路段,。原收購的地塊本身是劣質(zhì)土地,，地塊的轉(zhuǎn)讓或出讓都比較困難，有可能長期無法變現(xiàn),，這會給土地儲備機構(gòu)造成還貸壓力,，給銀行帶來風(fēng)險。

(六)登記不規(guī)范風(fēng)險

抵押登記內(nèi)容不合法,、不規(guī)范,。盡管國家有明確的《土地登記辦法》、《擔(dān)保法》和《物權(quán)法》等依據(jù),，對土地用途、土地取得方式,、土地年期等土地條件的登記有明確的登記要求,，但目前在土地證的填寫和登記資料的準(zhǔn)備上，有的地方隨意性強,、填寫不規(guī)范,，給抵押權(quán)的設(shè)立和實現(xiàn)帶來了風(fēng)險。

登記人員或地籍調(diào)查人員不是法定人員,?！锻恋卣{(diào)查條例》第三章第十四條規(guī)定，土地調(diào)查人員應(yīng)考核領(lǐng)取全國統(tǒng)一的調(diào)查員工作證,。實際操作過程中,，由于人員的調(diào)整和變動,，從事土地權(quán)屬審核和登記審查的人員，特別是最后審批人員多數(shù)不是土地登記上崗人員,，從事地籍調(diào)查的工作人員也多數(shù)沒有調(diào)查員工作證,。

(七)抵押權(quán)實現(xiàn)時有限的還款和債務(wù)清償能力

抵押權(quán)實現(xiàn)程度依賴于貸款主體的還款和債務(wù)清償能力。因此,，企業(yè)的生存發(fā)展影響還貸的能力,。受金融危機影響，我國出口外向型經(jīng)濟企業(yè)受到?jīng)_擊,，東南沿海特別是江浙地區(qū)中小企業(yè)受損嚴(yán)重,，有的企業(yè)面臨破產(chǎn)。當(dāng)前形勢下,，還款和債務(wù)清償能力是土地抵押貸款風(fēng)險的重要因素,。

(八)授信風(fēng)險

商業(yè)銀行進行客觀客戶評價和合理授信難度大。企業(yè)有自主經(jīng)營的權(quán)利,，銀行不可能對企業(yè)運行的各種財務(wù)進行評價,，有的企業(yè)提供的財務(wù)資料可能并不適用銀行評價模式，許多要素?zé)o法定量分析和測算,，使得授信控制量缺乏真實可信的依據(jù),。