非住宅房產(chǎn)是房產(chǎn)范疇中住宅之外的所有房產(chǎn)。非住宅房產(chǎn)在城市房產(chǎn)中,，表現(xiàn)為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn),，非生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)和公用基礎(chǔ)設(shè)施。

一,、什么是非住宅房產(chǎn)

非住宅房產(chǎn)是房產(chǎn)范疇中住宅之外的所有房產(chǎn),。非住宅房產(chǎn)在城市房產(chǎn)中，表現(xiàn)為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn),，非生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)和公用基礎(chǔ)設(shè)施,。

二、非住宅房產(chǎn)的分類(lèi)

(一)生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)

生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn),，是指物質(zhì)生產(chǎn)部門(mén)作為基本生產(chǎn)要素用于生產(chǎn)勞動(dòng)的房產(chǎn),。包括工業(yè)、建筑業(yè),、交通運(yùn)輸業(yè)等部門(mén)在生產(chǎn)活動(dòng)中使用的廠房,、倉(cāng)庫(kù)、作業(yè)房,、實(shí)驗(yàn)室和一些附屬房屋等,。

生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)是工交等物質(zhì)生產(chǎn)活動(dòng)的基本物質(zhì)要素，缺了它生產(chǎn)活動(dòng)就不能正常進(jìn)行,。尤其是現(xiàn)代工交生產(chǎn),，對(duì)房產(chǎn)的依賴(lài)性更強(qiáng)，沒(méi)有必要的生產(chǎn)用房,，許多生產(chǎn)活動(dòng)就無(wú)法進(jìn)行,。生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)的功能是為各種物質(zhì)生產(chǎn)服務(wù)，因此,，其選址、結(jié)構(gòu),、用料和外形等,，都是以方便生產(chǎn)和服務(wù)生產(chǎn)為基本前提的。正因?yàn)槿绱?，城市中的生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)往往集中于生產(chǎn)功能區(qū)或郊區(qū),，結(jié)構(gòu)通常是以堅(jiān)固為基本特征，所用建材是以鋼材,、鋼筋混凝土為主,，外形則多表現(xiàn)為占地面積大、低層化和連片化。

作為生產(chǎn)活動(dòng)的必要物質(zhì)要素,，生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)無(wú)疑屬于生產(chǎn)資料范疇,。因?yàn)槭菆?zhí)行生產(chǎn)性固定資產(chǎn)(本)的職能，所以生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)的價(jià)值實(shí)現(xiàn)和補(bǔ)償方式,，就與生產(chǎn)性固定資產(chǎn)的價(jià)值周轉(zhuǎn)方式相同,。即生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)的價(jià)值，按其在生產(chǎn)中的磨損程度,，逐漸轉(zhuǎn)移到這些房產(chǎn)參與的生產(chǎn)活動(dòng)所生產(chǎn)的產(chǎn)品中去,，然后通過(guò)銷(xiāo)售產(chǎn)品使價(jià)值得以回收在產(chǎn)品的銷(xiāo)售收入中，再以折舊的形式分期從產(chǎn)品銷(xiāo)售收入中提取并積累起來(lái),，直到提取的折舊金額所代表的價(jià)值量等于房產(chǎn)正常使用期內(nèi)磨損的價(jià)值量為止,。由于生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)的生產(chǎn)資料性質(zhì)明確，價(jià)值周轉(zhuǎn)路徑清楚,，為購(gòu)置或建造其而墊付的資本回收有公認(rèn)可行的規(guī)則可循,，所以，生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)的商品屬性也表現(xiàn)得較明顯,，且容易被人們所接受,。

(二)非生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)

非生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)，是指非生產(chǎn)部門(mén)和行業(yè)使用的住宅以外的那些房產(chǎn),。它包括營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)和非營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)兩部分,。

1.營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)

是指城市經(jīng)營(yíng)性單位和企業(yè)進(jìn)行貿(mào)易和經(jīng)營(yíng)性服務(wù)活動(dòng)所使用的房產(chǎn)，如商店,、餐館,、銀行、郵電局(所),、旅館,、飯店、交易所等直接從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房產(chǎn),，以及它們的輔助用房等,。

營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)是城市流通部門(mén)和其他第三產(chǎn)業(yè)部門(mén)從事商業(yè)和經(jīng)營(yíng)性服務(wù)活動(dòng)的必要物質(zhì)條件，它對(duì)商業(yè)和經(jīng)營(yíng)性服務(wù)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)效益的制約性,，因商業(yè)和服務(wù)活動(dòng)的特殊性而表現(xiàn)得很強(qiáng),。例如，房產(chǎn)所處的位置,、房產(chǎn)的質(zhì)量和內(nèi)部結(jié)構(gòu)等,，對(duì)商業(yè)等服務(wù)活動(dòng)的經(jīng)營(yíng)效益有決定性的影響。而且,，一個(gè)城市的繁華程度如何,，很大程度上取決于這類(lèi)房產(chǎn)的規(guī)模和質(zhì)量,。

由于營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)在參與商業(yè)和經(jīng)營(yíng)性服務(wù)活動(dòng)中，是發(fā)揮固定資本的職能,，所以它在價(jià)值周轉(zhuǎn)方式上與生產(chǎn)性房產(chǎn)相似,。不過(guò)它的價(jià)值不是轉(zhuǎn)移到新的物質(zhì)產(chǎn)品中去(商業(yè)和服務(wù)活動(dòng)不直接創(chuàng)造物質(zhì)產(chǎn)品)，而是轉(zhuǎn)移到商業(yè)及服務(wù)業(yè)所提供的非物質(zhì)化服務(wù)產(chǎn)品中去,，并直接從營(yíng)業(yè)收入中扣回,。同時(shí)，因這類(lèi)房產(chǎn)是服務(wù)于第三產(chǎn)業(yè),，所以其產(chǎn)權(quán)形式客觀上比生產(chǎn)性房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)形式更為靈活,。

2.非營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)

又稱(chēng)行政事業(yè)性房產(chǎn)。是指黨,、政,、軍、衛(wèi),、文,、教、科技,、體育(一部分是營(yíng)業(yè)性的),、宗教和其他部門(mén)使用的，不具有經(jīng)營(yíng)性,，又不屬住宅的非生產(chǎn)性房產(chǎn)及其輔助房產(chǎn),。

這部分房產(chǎn)是國(guó)家行使政府職能，保證必要的社會(huì)公益事業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和發(fā)展的必要物質(zhì)條件,，也是非政府性的社會(huì)福利和慈善事業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)和發(fā)展的必要物質(zhì)條件,。其最大的特點(diǎn)，是它與人們的政治和文化等精神生活的關(guān)聯(lián)性很強(qiáng),，而與人們的物質(zhì)生活之關(guān)聯(lián)性則較弱,。因此，這部分房產(chǎn)的物質(zhì)形態(tài)在建筑風(fēng)格和位置坐落等方面,，都有自己的一些特點(diǎn),，它除了滿足各種使用需要外，很注重反映人文歷史和民族風(fēng)貌,。

這部分房產(chǎn)因大多是政府出資建造,，且通常只供行政事業(yè)單位使用，所以其商品屬性表現(xiàn)得較弱,。其實(shí)，無(wú)論它由誰(shuí)出資建造和供誰(shuí)使用,，它的建造過(guò)程都是一個(gè)典型的商品生產(chǎn)過(guò)程,，充滿了各種商品交換關(guān)系,。它建成交付使用后，進(jìn)入了公共消費(fèi)過(guò)程,，不能據(jù)此來(lái)否定其商品屬性,。況且，當(dāng)這些房產(chǎn)因各種原因不再適宜作為非營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)時(shí),，政府或其他所有者常將其出租或出售給其他主體改作另外的用途,。這種重新進(jìn)入流通的現(xiàn)象，正好說(shuō)明這些房產(chǎn)是商品,。

因?yàn)椴灰杂麨槟康?，又是公共消費(fèi)，所以非營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)的價(jià)值周轉(zhuǎn)方式與生產(chǎn)性和營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)都不一樣,。它主要通過(guò)國(guó)民收入再分配的形式,，從政府財(cái)政收入中得到補(bǔ)償，即通過(guò)財(cái)政投資和補(bǔ)貼得到補(bǔ)償,。非營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)一般都是政府所有,，只有少數(shù)是民間社會(huì)團(tuán)體所有。

(三)公用基礎(chǔ)設(shè)施

公用基礎(chǔ)設(shè)施是指既不能與生產(chǎn)性房產(chǎn)劃等號(hào),，又不能與非生產(chǎn)性房產(chǎn)等同的構(gòu)筑物和特殊建筑物,。包括城市中的地下道路、地上道路(含立交道路),、橋梁(含立交橋,、人行天橋)、水塔,、蓄水池,、地上和地下給排水設(shè)施、供電,、供氣,、供暖設(shè)施、公共廣場(chǎng),、公園,、綠化設(shè)施、垃圾污水處理設(shè)施,、公共廁所,、消防和防洪設(shè)施等。

雖然大多數(shù)公用基礎(chǔ)設(shè)施在物質(zhì)形態(tài)上與我們習(xí)慣上講的房屋大相徑庭,，但由于現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活已使這些公用基礎(chǔ)設(shè)施與原本意義上的房屋融合在一起,，且融合程度越來(lái)越高，大多數(shù)原本意義上的房屋離開(kāi)了公用基礎(chǔ)設(shè)施,，已不能發(fā)揮正常功能,，所以,，從現(xiàn)代和發(fā)展的觀點(diǎn)看，毫無(wú)疑問(wèn)地必須將公用基礎(chǔ)設(shè)施作為房產(chǎn)來(lái)看待,，即它是廣義上的房產(chǎn),。

公用基礎(chǔ)設(shè)施在城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活中起著重要的作用。它既是人們生活正常進(jìn)行所必須的物質(zhì)條件,，又是生產(chǎn)活動(dòng)順利運(yùn)轉(zhuǎn)不可缺少的物質(zhì)要素,，正是這些公用基礎(chǔ)設(shè)施，將生活,、生產(chǎn),、商業(yè)、服務(wù),、娛樂(lè)等活動(dòng)場(chǎng)所連成一個(gè)整體,，可以說(shuō)，住宅,、工廠,、商店、辦公樓等等房屋,，都是公用基礎(chǔ)設(shè)施的終端場(chǎng)所,。

公用基礎(chǔ)設(shè)施作為廣義上的房產(chǎn)，與前述的各類(lèi)房產(chǎn)相比,，有很鮮明的特點(diǎn),。一是它的物質(zhì)形狀大都很特別，或無(wú)頂,、或密封,、或地下、或無(wú)頂又無(wú)墻等等,；二是它的功能的公共性和兩重性,，它通常是為多數(shù)人和多群體服務(wù)，而且它既為生產(chǎn)服務(wù),，又為生活服務(wù),；三是它在運(yùn)轉(zhuǎn)上有較強(qiáng)的協(xié)調(diào)性要求，因?yàn)楦鞣N公用基礎(chǔ)設(shè)施之間不僅在技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上互相關(guān)聯(lián),，而且在數(shù)量比例,、質(zhì)量匹配、時(shí)間制約和空間呼應(yīng)上都有特定的直接或間接因果關(guān)系,，必須協(xié)調(diào)地運(yùn)轉(zhuǎn)才能充分發(fā)揮其功能,；四是效益的間接性和綜合性，它的效益一般表現(xiàn)為它所服務(wù)的對(duì)象的效益,，而且這種間接效益既有生產(chǎn)和生活的,，又有經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的,，綜合性很強(qiáng)。

公用基礎(chǔ)設(shè)施的產(chǎn)權(quán)形式,，因其公共性和綜合性等特點(diǎn)而通常是國(guó)家(政府)所有制為主導(dǎo)。但是市場(chǎng)的發(fā)展也使一些公用基礎(chǔ)設(shè)施逐漸成為政府和企業(yè)共同擁有,，或政府擁有所有權(quán),，企業(yè)行使經(jīng)營(yíng)權(quán)和管理權(quán)。

公用基礎(chǔ)設(shè)施的價(jià)值周轉(zhuǎn)方式有三種基本情況,。一是如果公用基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)行經(jīng)營(yíng)制,，則通過(guò)收費(fèi)制等形式回收價(jià)值，也就是采取自我循環(huán)的公式周轉(zhuǎn),；二是如果公用基礎(chǔ)設(shè)施不實(shí)行經(jīng)營(yíng)制,，則通過(guò)單一的國(guó)民收入再分配，再由政府實(shí)行財(cái)政投資和補(bǔ)貼進(jìn)行周轉(zhuǎn),；三是公用基礎(chǔ)設(shè)施只進(jìn)行部分經(jīng)營(yíng)制,，則通過(guò)收費(fèi)等形式收回部分價(jià)值，政府再補(bǔ)貼一部分,，即通過(guò)上述兩種方式的結(jié)合實(shí)現(xiàn)價(jià)值周轉(zhuǎn),。