土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓,，該行為除可能涉及合同法的諸多規(guī)定外,，還具有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的各項(xiàng)特點(diǎn)，包括：

1,、土地使用權(quán)與地上建筑物,、附著物一同移轉(zhuǎn)。

關(guān)于土地與地上物,，理論上有一元主義和二元主義之說(shuō),。所謂一元主義，是將土地和其地上物視為一個(gè)整體的權(quán)利,，或如德國(guó)民法,，將建筑物視為地上權(quán)之附屬物；或如日本民法之相反規(guī)定,，將地上權(quán)視為建筑物之附屬物,。采一元主義者，附屬物不得離開(kāi)主體權(quán)利而獨(dú)立存在,。所謂二元主義,，是把土地和地上物視為兩個(gè)獨(dú)立的權(quán)利，兩者互不附屬,。二元主義并無(wú)絕對(duì)不妥,，如果房產(chǎn)被視為是一種獨(dú)立的權(quán)利，并能對(duì)其占用的土地權(quán)利建立相應(yīng)的補(bǔ)償制度,，兩種獨(dú)立的權(quán)利也可相安無(wú)事,。在我國(guó)，有地方政府分設(shè)國(guó)土管理和房產(chǎn)兩個(gè)部門(mén)分別歸口管理土地使用權(quán)和地上建筑物,，并對(duì)其分別發(fā)證,，但因兩種權(quán)利之間缺乏相互協(xié)調(diào)和補(bǔ)償?shù)姆梢?guī)定，在土地使用權(quán)與房產(chǎn)權(quán)分屬不同當(dāng)事人時(shí),，當(dāng)事人對(duì)各自權(quán)利的處分常?；ハ嗯懦狻⒒ハ嗟钟|,，致使人們對(duì)二元主義產(chǎn)生誤解,。

依我國(guó)現(xiàn)時(shí)法律，建筑物和其他定著物,、附著物均附屬于土地,，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，地上物一并轉(zhuǎn)讓,。

2,、權(quán)利義務(wù)一同轉(zhuǎn)移,。

這里的權(quán)利義務(wù)，是指土地使用權(quán)從土地所有權(quán)分離時(shí)出讓合同所載明的權(quán)利義務(wù)及其未行使和未履行部分,。如土地的用途,，出讓合同約定為住宅用地，無(wú)論該地塊的土地使用權(quán)經(jīng)過(guò)多少次轉(zhuǎn)讓,，均不因?yàn)檗D(zhuǎn)讓而變成其他用途,。再如土地上的抵押權(quán)，其作為物上負(fù)擔(dān)的一種,，具有追及效力,，其隨土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓一并轉(zhuǎn)讓，不因轉(zhuǎn)讓而歸于消滅,，抵押權(quán)人在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后仍可在該塊土地設(shè)定的抵押擔(dān)保的范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利,。

至于土地使用權(quán)的年限，應(yīng)以出讓合同設(shè)定的年限減去轉(zhuǎn)讓時(shí)已經(jīng)使用的年限,，其得數(shù)視為出讓合同尚未履行之權(quán)利與義務(wù)，在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)隨同轉(zhuǎn)讓

3,、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓需辦理變更登記,。

我國(guó)現(xiàn)行立法對(duì)物權(quán)變動(dòng)采取登記要件主義，即土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的簽訂并不直接意味著土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn),，土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)以登記為要件,，轉(zhuǎn)讓合同中的受讓人不是在轉(zhuǎn)讓合同簽定以后，而是在土地使用權(quán)依法登記到受讓人名下以后方取得土地使用權(quán),。這與國(guó)外物權(quán)法律中的意思主義和形式主義有很大的不同,。前者以變動(dòng)物權(quán)的契約為充分條件，當(dāng)事人達(dá)成變動(dòng)物權(quán)的契約,，即使未行登記或交付,，變動(dòng)即為發(fā)生；后者也稱物權(quán)行為無(wú)因性理論,，指物權(quán)的變動(dòng)不僅有變動(dòng)物權(quán)的債權(quán)契約,，更有一個(gè)獨(dú)立于債權(quán)契約之外的、以物權(quán)的變動(dòng)為目的物權(quán)行為,。所謂無(wú)因,，是指不把約定價(jià)金支付的債權(quán)契約作為物權(quán)變動(dòng)的原因，而是把物權(quán)的變動(dòng),，或物權(quán)行為本身就視作一種契約,，物權(quán)行為不因債權(quán)契約成立而成立，或無(wú)效而無(wú)效,。