一、法律關系問題

在業(yè)主購房及居住過程中,，出現(xiàn)的主要當事人有：業(yè)主(購房人),、開發(fā)商、物業(yè)公司,，存在的法律關系有：物業(yè)公司與開發(fā)商之間的前期選聘及物業(yè)交接管理關系,、業(yè)主與開發(fā)商之間的房屋買賣與房屋維修法律關系、業(yè)主與物業(yè)公司之間的物業(yè)管理法律關系及業(yè)主之間因相鄰產(chǎn)生的相鄰法律關系及因侵權等產(chǎn)生的其他法律關系,。雖然在同一主體身上可能產(chǎn)生多個法律關系,，如業(yè)主也是購房人，與物業(yè)公司產(chǎn)生物業(yè)管理法律關系,，與開發(fā)商產(chǎn)生房屋買賣法律關系,，與其他業(yè)主產(chǎn)生相鄰關系，但需明確的是這些法律關系之間是彼此獨立的,，因此,，主體權利義務的承擔是不能混淆的。

但在物業(yè)管理收費實踐中,，卻經(jīng)常出現(xiàn)主體混淆,，歸責錯誤的現(xiàn)象：業(yè)主極易將物業(yè)公司與開發(fā)商混為一體,，或?qū)⑵渌麡I(yè)主對自己的侵權理解為是物業(yè)公司的管理不善;而開發(fā)商與物業(yè)公司也出現(xiàn)越權管理，責任區(qū)分不清的情況,。

上述現(xiàn)象的出現(xiàn)主要是由于當事人對下面兩大法律關系沒有清楚的認識,，將非物業(yè)公司的權威歸責于物業(yè)公司身上。

(一)物業(yè)公司與開發(fā)商之間的法律關系

在《物業(yè)管理條例》頒布以前,，存在開發(fā)商對小區(qū)物業(yè)管理的情況,，但由于開發(fā)商作為建筑單位，專業(yè)技能缺乏,，不利糾紛的解決,。2003年9月1日起施行的《物業(yè)管理條例》規(guī)定：小區(qū)的物業(yè)管理活動需由物業(yè)管理企業(yè)進行，根據(jù)該條例頒布的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》,，對物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)進行了進一步規(guī)定,，將物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)分為一、二,、三等級,，物業(yè)公司需根據(jù)自身的資質(zhì)實施對不同類型小區(qū)的物業(yè)管理。

因此,，目前除部分以前開發(fā)的小區(qū)還存在由開發(fā)商的物業(yè)管理部門進行管理的情況外,，大多數(shù)小區(qū)的物業(yè)管理，是由有相應資質(zhì)的物業(yè)公司進行的,。

在前一種情況下,，小區(qū)的物業(yè)管理部門作為開發(fā)商的一個部門，與開發(fā)商是從屬關系,，不能獨立承擔責任,，對外的所有活動均需以開發(fā)商的名義進行。但在后一種情況下,，開發(fā)商與物業(yè)公司分別是兩個獨立的法人,，在小區(qū)的管理活動中，物業(yè)公司應對自己的行為獨立享有權利,、承擔義務,。

但由于在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)公司之前,，小區(qū)的物業(yè)是由開發(fā)商選聘的物業(yè)公司進行管理的,，在這種情況下，特別是當開發(fā)商將小區(qū)交由自己成立的物業(yè)公司管理時,，下列現(xiàn)象就極易出現(xiàn)：業(yè)主將開發(fā)商的責任轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司的身上,，以存在問題為由拒絕繳納費用;而開發(fā)商與物業(yè)公司也錯誤理解了自己的權利義務：物業(yè)公司在業(yè)主入住時提出不交物業(yè)費不給房屋鑰匙;開發(fā)商將應退還給業(yè)主的購房款充抵物業(yè)費。

這些情況的出現(xiàn)，都是沒有弄清法律關系,，對于業(yè)主來說，由于開發(fā)商對房屋負質(zhì)量保證責任,，在開發(fā)商沒有將維修工作委托給物業(yè)公司的情況下,，業(yè)主只能要求開發(fā)商對房屋進行維修或承擔賠償責任，而不能向物業(yè)公司提出主張,，而物業(yè)公司與開發(fā)商也應正確認識自己的權責：收繳物業(yè)費只能由物業(yè)公司進行,，而房屋交付則是開發(fā)商基于房屋買賣關系應負的責任。

(二)業(yè)主與業(yè)主之間的法律關系

業(yè)主與業(yè)主之間,，主要存在因房屋相鄰產(chǎn)生的相鄰關系及因侵權產(chǎn)生的損害賠償法律關系,。

根據(jù)《民法通則》第83條關于相鄰關系的規(guī)定，因相鄰一方?jīng)]有正確處理相鄰關系,，給相鄰方造成妨礙或者損失的,，應當承擔責任。而侵權責任,，也應按照相關法律規(guī)定處理,。但不論在哪種情況下，物業(yè)公司承擔責任的前提必須是有過錯,，或者是沒有按《物業(yè)服務合同》約定履行管理職責,，如在對房屋進行裝飾裝修時，業(yè)主應注意避免對相鄰業(yè)主造成噪聲干擾,，更不應該拆除房屋的承重結(jié)構(gòu),，給相鄰房屋造成安全隱患，而物業(yè)公司雖在服務合同中承諾對業(yè)主的裝飾裝修行為進行監(jiān)督管理,，但物業(yè)公司沒有履行該監(jiān)督管理職責,，物業(yè)公司應對相鄰業(yè)主因裝飾裝修行為遭受的損失承擔部分責任，或?qū)η謾嘟Y(jié)果的發(fā)生有過錯,，與其他業(yè)主構(gòu)成共同侵權,，如將應由全體業(yè)主分攤的費用分攤到個別業(yè)主身上。但需要明確的是,，不論物業(yè)公司的行為構(gòu)成的是違約還是侵權,，與業(yè)主是否交納物業(yè)費都屬于截然不同的法律關系，業(yè)主只能要求物業(yè)公司承擔違約或侵權責任,，而不能拒絕交納物業(yè)費,、供暖費等費用。

可見,，由于混淆了法律關系,，物業(yè)管理當事人不僅無法達到最初目的，還可能因行為不當，對給相對人造成的損失承擔責任,。

二,、抗辯權的行使問題

與上面提及的混淆法律關系不同，在有些情況下,，業(yè)主拒交物業(yè)費,、供暖費的理由是物業(yè)公司提供的服務沒有達到《物業(yè)服務合同》中約定的標準，如在《物業(yè)服務合同》中約定24小時巡邏,，實際上物業(yè)公司并沒有做到,，或約定保持小區(qū)環(huán)境整潔，而業(yè)主認為物業(yè)公司的保潔措施并不完善等,。業(yè)主以物業(yè)公司沒有盡到職責為由拒交物業(yè)費用,，實際上是錯誤地行使了雙務合同中的不安抗辯權。

根據(jù)不安抗辯權的理論,，雙務合同中先履行債務當事人如有確切證據(jù)證明對方存在法定情形,，則可以中止履行債務。我國《合同法》第68條規(guī)定的法定情形之一為：有確切證據(jù)證明對方有喪失或者可能喪失履行債務能力,。在物業(yè)管理中,，物業(yè)費的交納通常都是先于物業(yè)公司提供的物業(yè)服務的，符合不安抗辯權要求的債務履行有先后順序的要求,。但事實上,，即使物業(yè)公司管理不善，提供的服務存在瑕疵,，一般也達不到《合同法》第68條規(guī)定的無法或者可能無法履行管理職責這一要求,，因此，業(yè)主常常因證據(jù)不足,，拒絕交費答辯無法得到法律支持,。

雖然業(yè)主無法行使不安抗辯權，但物業(yè)公司沒有按照《物業(yè)服務合同》的要求提供完善的管理已經(jīng)構(gòu)成合同的不完全履行,，業(yè)主完全可以要求物業(yè)公司承擔違約責任：按合同要求完善服務,，對給自己造成的損失要求賠償。