一,、區(qū)別

購物中心與商業(yè)地產(chǎn)在多個方面存在較為明顯的區(qū)別,，主要的區(qū)別包括如下幾個方面。

1,、研究范疇與所屬領(lǐng)域不同

兩者在分屬領(lǐng)域上有著本質(zhì)的區(qū)別,。購物中心是起源于零售學(xué)，相對于百貨店,、超市,、便利店等零售形態(tài)而言，屬于零售學(xué)主要研究的范疇,；商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)的一種新形式,，主要相對于住宅地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn),、旅游地產(chǎn)等而言,，屬于房地產(chǎn)學(xué)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)主要研究的范疇。

2,、商業(yè)形態(tài)與功能不同

購物中心的商業(yè)形態(tài)就是零售中心,，以購物的功能為主，其他的商業(yè)功能都為輔助功能,；商業(yè)地產(chǎn)涵蓋了包括零售,、商務(wù)、娛樂,、餐飲,、休閑等功能,，范圍擴(kuò)大到整個商業(yè)領(lǐng)域，包括了酒店,、商場,、超市、便利店,、購物中心,、商務(wù)樓、特色商業(yè)街,、會展中心等多種商業(yè)形態(tài),。

3、財產(chǎn)擁有的主體不同

購物中心擁有主體可以是零售商,，也可以是開發(fā)商,，如果是出售形式的購物中心，主體就是零售商,，它擁有購物中心的產(chǎn)權(quán),，而如果是出租形式的購物中心，主體還是商業(yè)項目的開發(fā)商,；商業(yè)地產(chǎn)的擁有主體可以是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商自己,，如果是出售的形式，擁有主體可以是各種商業(yè)業(yè)主,。

4,、終端服務(wù)的客體不同

購物中心是零售終端，直接的服務(wù)客體就是購買消費(fèi)品的消費(fèi)者,；商業(yè)地產(chǎn)終端服務(wù)的顧客可以是零售商,，也可以是其他的商業(yè)業(yè)主，如酒店,、商場,、企業(yè)、個人等,。

5,、盈利模式不同

購物中心主要的盈利模式就是銷售商品或提供相應(yīng)的與銷售有關(guān)的服務(wù)；商業(yè)地產(chǎn)盈利模式或為出售房產(chǎn),、或為出租房產(chǎn),，或為出售與出租相結(jié)合，也可以自己經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn),，如某些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商與一些零售商和其他的商業(yè)服務(wù)供應(yīng)商合作,，自己仍擁有對商業(yè)地產(chǎn)的所有權(quán)，并能夠取得對商業(yè)項目后期的經(jīng)營權(quán),，并從中取得一部分的經(jīng)營管理收益,。

6,、經(jīng)營關(guān)注點(diǎn)不同

購物中心關(guān)注點(diǎn)主要在如何吸引更多的顧客光顧，同時努力尋找更好的銷售模式與降成本模式,，關(guān)注的問題過多集中在市場營銷,、渠道管理、購物環(huán)境與主題,、產(chǎn)品定價與折扣等,；商業(yè)地產(chǎn)的主體是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，盈利的關(guān)注點(diǎn)更多集中在地段商業(yè)價值的發(fā)掘以及出售或出租價格的高低上,，還是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)注的方面,。

二,、聯(lián)系

購物中心雖然與商業(yè)地產(chǎn)存在諸多方面明顯的區(qū)別,，但是兩者也存在很多天然的聯(lián)系。

1,、購物中心是商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)用的主要形式

商業(yè)地產(chǎn)實際應(yīng)用的商業(yè)形態(tài)多種多樣,，但是相當(dāng)比例的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目后期運(yùn)用到建設(shè)購物中心上來，購物中心是商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)用的最主要的形式,。

2,、購物中心開發(fā)模式是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的承接

近幾年新落成的絕大多數(shù)購物中心都是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商與零售商及其他商業(yè)服務(wù)供應(yīng)商合作，由商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)興建,，后期由零售商等進(jìn)行經(jīng)營管理,，承接了我國典型的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。

3,、購物中心與商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)注焦點(diǎn)與經(jīng)營理理念有相似之處

雖然購物中心與商業(yè)地產(chǎn)在主要的關(guān)注焦點(diǎn)上截然不同,，但是兩者的關(guān)注點(diǎn)有交叉和相似之處。購物中心經(jīng)營意在最大限度地吸引顧客光顧,，以客流以及顧客的購買力為依托收獲價值,；商業(yè)地產(chǎn)發(fā)掘地段的商業(yè)價值，也考慮了相關(guān)的客流量與交通條件等諸多因素,，沒有客流的支撐,，地段的商業(yè)價值也無從體現(xiàn)，遠(yuǎn)期的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商也同時會關(guān)注地段商業(yè)的發(fā)展?jié)摿?，而不是僅僅關(guān)注地段的租金價格,。

4、當(dāng)代購物中心開發(fā)需要零售商,、商業(yè)服務(wù)提供商與開發(fā)商的親密合作

在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式產(chǎn)生之前,，零售中心、酒店,、商務(wù)寫字樓等商業(yè)項目的開發(fā)完全以不同的主體為主導(dǎo),，如零售商開發(fā)一個商場或超市,，只是單純按照自己的開發(fā)思路遠(yuǎn)作，商場或超市的房地產(chǎn)開發(fā)交由非商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)開發(fā)商完成,，職能相互獨(dú)立,，零售商只管商業(yè)運(yùn)營，不管開發(fā)風(fēng)險,，而房地產(chǎn)開發(fā)商只關(guān)注施工價格與相關(guān)租金,，不涉及商業(yè)價值方面的問題。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式問世,，尤其是“訂單式地產(chǎn)”模式的開創(chuàng),，引領(lǐng)了一股開發(fā)商與零售商或其他商業(yè)服務(wù)提供商的合作熱潮，這股熱潮正在不斷地規(guī)范商業(yè)項目開發(fā)的流程與思路,，有利于后期的商業(yè)運(yùn)作創(chuàng)造更多的收益,。