一、定義

物業(yè)租賃管理企業(yè)是指企業(yè)對自身擁有產(chǎn)權(quán)的物業(yè)對外出租并提供管理服務(wù),，從而收取客戶的租金和管理費(fèi)的企業(yè)類型,。

二,、特點(diǎn)

與其它類型的企業(yè)相比，物業(yè)租賃管理企業(yè)主要有五個方面的優(yōu)勢和三個方面的不足之處,，其優(yōu)勢主要體現(xiàn)在：

1,、企業(yè)資產(chǎn)的保值、增值功能較強(qiáng),。尤其是在大中城市,，作為寫字樓、商鋪,、廠房,、住宅等這些不動產(chǎn)，隨著時(shí)間的推移,，其價(jià)值不但不會貶值反而會升值,，甚至是越老越值錢。這是城市的發(fā)展和社會實(shí)際購買力長期遞增的必然趨勢,，它有3個方面的原因所致：（1）是土地資源的稀缺和不可延伸性導(dǎo)致的城市土地升值,；（2）隨著城市的擴(kuò)張，人口的增加,，工商業(yè)的快速發(fā)展，對物業(yè)的需求增長幅度超出供給的速度,，以至供求矛盾突出,，推動價(jià)值增長；（3）物業(yè)管理水平的提高,，延長了物業(yè)的壽命和使用效能，間接地推動了物業(yè)資產(chǎn)的保值和增值功能,。

2,、企業(yè)收益模式的穩(wěn)定性。作為物業(yè)租賃管理企業(yè),，它在擁有了物業(yè)資產(chǎn)后，通過宣傳推廣,，招商談判,，租約簽訂等一系列的前期工作,，將自有物業(yè)出租給有需要的客戶，并最終從客戶手中獲得租金和相關(guān)的管理費(fèi)用收入,。由于物業(yè)的出租一般都具有租期長,，客戶穩(wěn)定等特點(diǎn)，企業(yè)在租期內(nèi)的租金和管理費(fèi)用收入的波動就很小,，這就為企業(yè)帶來了穩(wěn)定的現(xiàn)金流,，有利于改善企業(yè)的財(cái)務(wù)收支狀況，提高經(jīng)濟(jì)效益,，把企業(yè)做強(qiáng),。

3、企業(yè)經(jīng)營的平穩(wěn)性,。一般的工商企業(yè)，無論是生產(chǎn)企業(yè)還是貿(mào)易企業(yè),，其經(jīng)營過程總歸是有周期性的,，有高潮期也會有低潮期,。相比較而言,，物業(yè)租賃管理企業(yè)的情況則要好得多。因?yàn)樗慕?jīng)營有一個很重要的因素就是契約方式,，企業(yè)(物業(yè)主)與承租戶簽訂租約后，讓渡自身的物業(yè)使用權(quán),，雙方的經(jīng)濟(jì)活動主要就是執(zhí)行契約的條款,，隨意變動的可能性較小，這樣就對企業(yè)經(jīng)營的周期性起到一種削峰填谷的作用,，從而保證經(jīng)營的平穩(wěn)性,。

4、容易形成企業(yè)的品牌價(jià)值與效應(yīng),，提升企業(yè)的形象,。一個企業(yè)若在大中城市有自身的基地,，物業(yè)資產(chǎn)，它就溶入了整座城市的規(guī)劃與運(yùn)營之中,，尤其是高檔物業(yè),，它直接就成了這座城市的坐標(biāo)甚至是標(biāo)志性建筑,，這不但可以提高企業(yè)的知名度,，更可以激發(fā)企業(yè)員工的責(zé)任感與自豪感。比如上海的金茂大廈,、廣州的花園酒店、白天鵝賓館等,，他們所擁有的品牌價(jià)值與效應(yīng),，為企業(yè)所贏得的絕不僅僅是經(jīng)濟(jì)效益,，他們更多的是代表城市，代表實(shí)力,、財(cái)富和榮耀,。這樣的一種資產(chǎn),，其無形的品牌價(jià)值能使企業(yè)得到更多金錢所不能換取的東西,，極大地提升企業(yè)的綜合形象。

5,、有利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展,。物業(yè)資產(chǎn)是不動產(chǎn),，相比于其他非現(xiàn)金形式的資產(chǎn)或產(chǎn)品，它具有很強(qiáng)的抵押功能,，其融資能力,，變現(xiàn)能力也很強(qiáng),，有利于企業(yè)籌集資金投入到新的有效項(xiàng)目中去，壯大企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模和提高經(jīng)營效益,，使企業(yè)進(jìn)入一個良性的滾動發(fā)展的軌道,，從而形成一種可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略模式,。這些優(yōu)勢對企業(yè)的生存和發(fā)展起了非常重要的作用，它穩(wěn)定的收入既可以保證企業(yè)的生存,，又可以為企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展打下良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),，尤其是對中小企業(yè)而言,，作用就更為明顯,。但從企業(yè)經(jīng)營的角度來看，它也有其不足之處,，主要體現(xiàn)在如下幾個方面：

（1）投入與產(chǎn)出比例偏低,、資金回收期較長,。物業(yè)租賃管理企業(yè)，其經(jīng)營基礎(chǔ)是物業(yè)資產(chǎn),，這種資產(chǎn)的特點(diǎn)是前期投入大且集中度高,，形成資產(chǎn)后進(jìn)行經(jīng)營的產(chǎn)出規(guī)模卻不高,。以在物業(yè)租賃管理業(yè)務(wù)開展得比較好的深圳市為例，投資一個6～7萬m²的工業(yè)園區(qū),，總投資約需要1至1．5個億左右的資金，投入期-般需要兩三年時(shí)間,，形成資產(chǎn)后,，對外出租經(jīng)營的年收入大約也就一千多萬，年收益率約8～1O％的幅度內(nèi),，寫字樓、商用物業(yè)的投入就更大,，當(dāng)然其收入也相應(yīng)地較高,，但總體的投入產(chǎn)出比都差不多,。這與一般的生產(chǎn)或貿(mào)易型企業(yè)相比，產(chǎn)出堆頭偏小,，企業(yè)總產(chǎn)值難于做大,，投入資金的回收期較長,。而且這種企業(yè)的發(fā)展模式門檻高，取決于很多客觀因素,，涉及到土地和房產(chǎn)的政策,、法律、經(jīng)濟(jì)等因素,，作為企業(yè)本身來講必須認(rèn)真研究這些因素,，做好市場分析,。

（2）日常經(jīng)營管理方面的工作比較瑣碎,，不利于吸引高端人才。物業(yè)租賃管理企業(yè)的日常工作基本比較簡單固定,，包括收取租金,、維修房屋水電、清潔衛(wèi)生,、消防安全、治安保衛(wèi)等等,，工作的技術(shù)含量比較低,，甚至有些婆婆媽媽，對高端的人才來說,，工作的挑戰(zhàn)性不足，成就感也較低,，影響企業(yè)去吸引高端人才,。

（3）物業(yè)租賃經(jīng)營的不可庫存性,。與一般的產(chǎn)品可以庫存、可以運(yùn)輸?shù)奶攸c(diǎn)相比,，物業(yè)若“庫存”了一天租不出去，它就失去了當(dāng)天的價(jià)值和費(fèi)用,，沒有回收及補(bǔ)償?shù)臋C(jī)會,，即便你明天租出去了，也無法挽回今天空置所造成的損失,。而且不論物業(yè)出租情況如何,，其管理服務(wù)支出的固定成本是基本一樣的。所以對企業(yè)來說就一定要想方設(shè)法降低物業(yè)的空置率,，從而提高經(jīng)濟(jì)效益,。

針對物業(yè)租賃管理企業(yè)上述的這些特點(diǎn)，作為經(jīng)營者，我們就必須要注意3個方面的問題：

（1）要防范和規(guī)避收益的風(fēng)險(xiǎn)性,。市場的傳導(dǎo)作用會將經(jīng)濟(jì)的波動通過生產(chǎn)企業(yè)或貿(mào)易企業(yè)影響到物業(yè)租賃管理企業(yè)中來,，經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)就會通過這種傳導(dǎo)機(jī)制直接影響到物業(yè)的出租率和租金價(jià)格。尤其是商業(yè)和工業(yè)用途的物業(yè),，是對政策和社會經(jīng)濟(jì)影響敏感的資產(chǎn)類型，有時(shí)甚至是起風(fēng)向標(biāo)的作用,。市場的波動首先會影響這些物業(yè)的租賃價(jià)格，導(dǎo)致企業(yè)的收入下降,。再加上物業(yè)資產(chǎn)投入大，資金回收期限較長,，所以對其面臨的市場風(fēng)險(xiǎn)必須要加強(qiáng)防范。

（2）在企業(yè)經(jīng)營過程中,，必須與客戶保持良好的溝通與合作,，并為客戶提供優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù),。

（3）保證物業(yè)資產(chǎn)本身的安全性,，提升物業(yè)的自身價(jià)值,。在此基礎(chǔ)上,，經(jīng)營者應(yīng)該通過科學(xué)、詳細(xì)的市場分析,，采取合理可行的經(jīng)營手段。