物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)租賃管理一般經(jīng)過以下幾個步驟,。

一、捕捉潛在租戶

1．通過廣告捕捉潛在租戶

要挖掘和尋找到最好的潛在租戶,，物業(yè)管理者就必須使用廣告,。廣告有多種形式，如做標(biāo)志牌,、在報紙期刊上做宣傳,，或通過廣播電視，或用信函,、宣傳手冊,、傳單和網(wǎng)址，或通過贊助體育比賽,、戲劇,、音樂會等形式。關(guān)鍵是用最少的廣告成本開支找到最多的潛在租戶,。由于住宅,、工業(yè)和商業(yè)物業(yè)都有著不同的潛在客戶群，所以做廣告時要考慮到潛在租戶的類型,。

2．使用“免費”噱頭捕捉潛在租戶

物業(yè)管理者可采用類似“免費”噱頭來尋找潛在租戶,，比如物業(yè)管理者可以提供一次免費旅行、免費游泳或網(wǎng)球課程,、免費使用俱樂部的機會等,。為了刺激和吸引更多的潛在租戶光顧，廣告中還可以聲明：頭六位簽約者可免收第1個月的租金,，或在一個特定的時期內(nèi)有某種優(yōu)惠,，比如從廣告刊登的第l天起10天為有效期，或在頭10天內(nèi)來光顧物業(yè)的客戶都有一個小禮品等,。

3．引導(dǎo)參觀捕捉潛在租戶

物業(yè)管理者要通過引導(dǎo)潛在租戶參觀,，使其對待租物業(yè)產(chǎn)生興趣和需求。物業(yè)管理者應(yīng)能夠估計潛在租戶的愛好,，在潛在租戶對某地段,、某單元感興趣時，就應(yīng)該帶領(lǐng)參觀,。千萬要注意避免潛在租戶在參觀現(xiàn)場時失望的情況發(fā)生,，如發(fā)現(xiàn)一些與先前的廣告內(nèi)容截然不同的地方等,。因此，物業(yè)管理者要注意應(yīng)從最佳線路帶領(lǐng)他們參觀,，沿途宣傳令人愉快的設(shè)施和服務(wù),。

4．建立租售中心捕捉潛在租戶

對于大型綜合住宅和商業(yè)物業(yè)來說，建立一個組織健全,、有專業(yè)人員的租售中心是必要的,。租售中心要有完整的裝修并帶有極富吸引力的家具，以使?jié)撛谧鈶艨吹酵瓿珊笪飿I(yè)的情況,。由于建立租售中心的費用昂貴,，因此是否建立取決于租賃的物業(yè)數(shù)量、希望出租的時間,、租賃者期望的租賃額和競爭者的情況等,。期望中的租金越高，租售中心的效用就越大,，因為使用合適的租售中心會增加潛在租戶的詢問率,，從而提高出租的可能性。但當(dāng)市場強勁時,，一般不需要精心布置這樣的租售中心,。

二、租戶資格審查

1,、每一個前來咨詢或參觀物業(yè)的潛在租戶都要填寫一份來客登記表,。

2、潛在租戶的身份證明,。核對居住或商業(yè)物業(yè)租賃者的身份證明很重要,，尤其是零售性的商業(yè)物業(yè)，如混合租賃的零售購物中心,。因為在商業(yè)物業(yè)中租戶做何種生意是很重要的,，它關(guān)系到與其他租戶能否協(xié)調(diào)，如有些租戶就要求同一個購物中心要限制有競爭性的租戶,。

3,、租賃經(jīng)歷。為減少風(fēng)險,，應(yīng)了解潛在租戶的過去租賃歷史,，盡量尋找租賃史穩(wěn)定可靠的、租賃期較長的租戶,。

4,、資信狀況。物業(yè)管理者可通過調(diào)查得到所需要的潛在租戶的以往信用資料,，從租戶以往的拖欠記錄中了解潛在租戶的資信狀況,。對那些有拖欠賴賬史的潛在租戶可不予考慮。

三,、合同條款談判

房屋租賃的一個主要工作就是要簽署租賃雙方都滿意的,、公平合理的租約，物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往要協(xié)助業(yè)主完成談判的全過程,。物業(yè)管理者在業(yè)主和租戶的接觸過程中,，應(yīng)盡量規(guī)避可能出現(xiàn)的沖突。一般的技巧是當(dāng)談判快要結(jié)束準(zhǔn)備簽約時,，再讓雙方見面,。

1．講求談判妥協(xié)

妥協(xié)是指業(yè)主降低原始條款而給租戶的一種優(yōu)惠，妥協(xié)的目的是為了讓潛在租戶成為真正的租戶,，達到簽約的目的,。

租約中幾乎所有的條款都有談判的余地，關(guān)鍵在于雙方立場的堅定性和靈活性,。任何一點點的妥協(xié)都可能引導(dǎo)潛在租戶接受并簽署租約,，成為真正租戶。因此,，物業(yè)管理者在談判中要考慮的是妥協(xié)程度多大時才能打動租戶,，即妥協(xié)的尺度。一般來說,，決定妥協(xié)程度的因素有三：一是業(yè)主的財務(wù)和戰(zhàn)略目標(biāo),；二是該地區(qū)物業(yè)租賃市場競爭的情況；三是租戶租賃的緊迫性,。

在談判中不管妥協(xié)程度大小,，都要讓租戶感到是業(yè)主不情愿的選擇，以顯業(yè)主的誠意,。

2．租金的確定

在租金上作出讓步,，無疑是最具吸引力的，也是最具負(fù)面影響的讓步,。因此任何時候物業(yè)管理者都要分析租價折扣的利弊得失,，在保證物業(yè)一定租金水平的基礎(chǔ)上考慮給予租戶短期的租金減免優(yōu)惠或一定的折扣。

3．租期的確定

在租戶更迭時,，業(yè)主為尋找新租戶要花費廣告支出,，對新租戶的資格審查要花費成本，談判要花時間和費用,，而每次租戶搬出搬進都要發(fā)生對物業(yè)進行清理,、重裝修和修整等費用，所有這些都要增加業(yè)主的租賃成本,，減少租賃收益,。因此,，一般有經(jīng)濟頭腦的業(yè)主都愿意簽一份長一些的租約。當(dāng)然在長租約中,，業(yè)主一般應(yīng)設(shè)有逐漸提高租金的條款(如隨物價指數(shù)而變動等),，以避免損失。

(1)居住物業(yè)的租期,。對居住物業(yè),，如果租金隨時問推移而增長，租期才會超過一年,，否則一般不超過一年,。當(dāng)然也有例外，如對新建或新改造的物業(yè),，業(yè)主為提升物業(yè)的聲望,，就會對那些資信好、經(jīng)濟地位堅實的租戶簽訂兩三年的租約,，兇為這些人的租用會提高物業(yè)在租戶及鄰里問的聲望,。

(2)辦公、商用和工業(yè)物業(yè)的租期,。辦公,、商用物業(yè)則不同于居住物業(yè)，其租期最短也在5～10年間,，而工業(yè)廠房租期則要長達10～25年或更長,。業(yè)主一般在長期租約中要加人租金隨時間而增加的條款。由于商用物業(yè)往往有專為租戶進行改造的費用,，因此對商用物業(yè),，物業(yè)管理者要盡量尋求較長的租期，以期能完全收回改造費用,。

在租期結(jié)束時,，給予續(xù)租也是一種優(yōu)惠，有較高聲譽或經(jīng)營業(yè)績好的工商業(yè)戶往往能夠得到續(xù)期的優(yōu)惠,。其他租戶要續(xù)期則往往有附加條件,，如提高租金等。

4．關(guān)于物業(yè)改造的談判

新租戶在入住前,，一般總會提出這樣或那樣的改造或改進物業(yè)的要求,。改造費用一般通過租金的形式收回。但物業(yè)管理者要向租戶申明的是,，所有超標(biāo)改造裝修費用或由租戶自負(fù),，或由業(yè)主提供并在租金中收回。在市場疲軟或租戶需要的時候，標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的定期重裝修或設(shè)備更新可以在租約中考慮由業(yè)主負(fù)擔(dān),。例如,，對一家聲望顯赫的證券公司租用的空間，業(yè)主負(fù)責(zé)每三年重新粉刷一次,，每六年更換一次地毯等,。

(1)居住物業(yè)的改造裝修要求。租戶對居住物業(yè)的要求一般局限在物業(yè)的裝飾上,，如重新粉刷、重?fù)Q窗簾或更新地毯等,。有些新建住宅的業(yè)主讓租戶自己設(shè)計挑選裝飾,，并把這作為優(yōu)惠條件。舊的住宅是否重新裝飾由當(dāng)時的租賃市場狀況和租賃雙方的急需程度決定,。

(2)工商業(yè)物業(yè)的改造要求,。租戶經(jīng)營的性質(zhì)決定了租戶對改造的要求，如保險公司通常就采用原有的建筑設(shè)備設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn),；而律師事務(wù)所則因業(yè)務(wù)原因,，需要單人的辦公問和豪華的裝飾，這往往會超過原有設(shè)備設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn),；醫(yī)療機構(gòu)對設(shè)備設(shè)施的要求則可能更高,。

物業(yè)管理者在對工商業(yè)物業(yè)改造的條款做出妥協(xié)時，不僅要考慮改造對物業(yè)的影響,，還要考慮由此而增加的業(yè)主負(fù)擔(dān),。一般談判的結(jié)果是用其他條款來交換，以避免給業(yè)主帶來損失,。物業(yè)管理者要給租戶一個可以改造的上限,，允許租戶在此范圍內(nèi)確定標(biāo)準(zhǔn)。超出標(biāo)準(zhǔn)的費用應(yīng)由租戶負(fù)擔(dān),。

5．?dāng)U租權(quán)的談判

擴租權(quán)就是指允許租戶在租用一段時間后根據(jù)需要增加租用鄰近的物業(yè),。對居住物業(yè)而言，擴租并不常見,。但對工商業(yè)物業(yè)租戶,，尤其是對正處在成長階段的工商業(yè)租戶，這一優(yōu)惠條件是很有吸引力的,。

6．限制競爭租戶條款的談判

限制競爭租戶條款就是指租戶在物業(yè)中享有排他的,、從事某一行業(yè)的經(jīng)營壟斷權(quán)。該附加限制條款常常出現(xiàn)在商業(yè)物業(yè)尤其是零售物業(yè)的租約中,，有時也在服務(wù)業(yè)的物業(yè)租賃中出現(xiàn),，如理發(fā)店等。在談判中要注意如果這一限制條款不影響業(yè)主的利益，或租戶愿意為此交付額外的補償,，就可以考慮采納,。

四、簽訂租約

按照雙方達成的各項條款填寫合同,，出具出租方及承租方的有效文件并簽名蓋章,。

五、核查物業(yè)

在租賃伊始,，物業(yè)管理者應(yīng)陪同租賃人核查物業(yè),，檢查所租物業(yè)是否符合租賃條款中的條件，如果租賃雙方都同時認(rèn)可物業(yè)的狀況,，就應(yīng)請租賃人辦理接受物業(yè)的簽字手續(xù),。同時，物業(yè)管理者和租賃人都要填寫“物業(yè)遷入一遷出檢查表”,，租戶離開時也將使用該表,。雙方必須填寫，以免發(fā)生爭議,。

六,、與租戶建立良好關(guān)系

雙方簽署了租賃合同，租賃關(guān)系即告成立,。租戶搬進,，物業(yè)管理者就要與租戶建立良好的關(guān)系，以求租戶愿意續(xù)簽合同,。

與租戶建立聯(lián)系途徑有很多,，如可以通過電話或私人拜訪等途徑與租戶保持聯(lián)系，設(shè)法抓住一切機會并創(chuàng)造機會與租戶面談,，廣泛征求他們對舒適,、服務(wù)、維修及管理等方面的意見,。同時要重視維修服務(wù),，確保租戶了解維修程序(如向誰和怎樣提出維修服務(wù)要求等)以及由誰——業(yè)主還是租戶承擔(dān)責(zé)任等。為此,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須建立一個快速有效的服務(wù)系統(tǒng),，使租戶要求能夠準(zhǔn)確地反饋給相應(yīng)的部門。

七,、收繳租金

一般來說,，提前收取租金是通行的做法。物業(yè)管理者在簽訂租約之初,，就要向租戶解釋交費要求和罰款制度,，要求其熟悉交費管理程序和有關(guān)規(guī)定,，保證租金收繳率。

八,、續(xù)簽租約

物業(yè)管理者應(yīng)盡量促成業(yè)主和租戶續(xù)簽租約,，以節(jié)約裝修成本，業(yè)主也節(jié)省了尋找新租戶的費用,。續(xù)約時要考慮新契約的條款內(nèi)容是否需要改變,。一般考慮新契約條款是否改變的因素是：一是以前未考慮的因素，如租戶以往是否準(zhǔn)時繳納租金等,；二是市場的情況,。通常改變租賃條款的內(nèi)容主要集中在租賃期限，維修,、更換,、再裝修的程度和租金水平上。

九,、租賃終(中)止

1．租賃終(中)止的種類

(1)合同到期的租賃終止。一般租賃終止有兩種情況：一種是租戶提出的租賃終止,；另一種是物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕續(xù)簽,。

(2)強制性的中止租賃。當(dāng)租戶違反法規(guī),、不付租金,、參與犯罪或違反租約協(xié)議條款的其他方面時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在發(fā)出最后通牒后,，有權(quán)通過法律途徑強制性將其驅(qū)逐出去,。

2．租賃終(中)止的程序

(1)搬遷前的會面。物業(yè)管理者在租戶搬遷前,，要與租戶進行一次私人會面,，填寫搬遷前會面表等。

(2)物業(yè)檢查,。結(jié)束租賃,，物業(yè)管理者都必須在租戶搬出之后與其一起檢查物業(yè)。檢查物業(yè)哪些地方受損以及房間及其設(shè)施現(xiàn)狀,，登記物業(yè)檢查表,，計算出維修與清潔方面應(yīng)扣除的押金。

(3)歸還押金,。當(dāng)歸還給租戶押金時,，物業(yè)管理者要說明押金扣除了哪些方面及其數(shù)額。如果物業(yè)管理者未按租賃協(xié)議動用了部分押金,，必須向租戶逐條說明其使用情況,。如果租戶不能接受，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。