一,、房屋本身是否可以租賃

1、未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋,；

2,、未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑；

3,、賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封的；

4,、租賃房屋權(quán)屬有爭議的,；

5、賃房屋具有違反法律,、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強制性規(guī)定情況的,。

在上述情況下，建議承租人在簽署租賃合同之前首先要求出租人提供建設(shè)工程規(guī)劃許可證,、預售許可證,、竣工驗收證明、消防驗收證明以及房屋產(chǎn)權(quán)證明,。

二,、出租人是否有權(quán)出租房屋

根據(jù)出租人是否有權(quán)出租，分為以下2種情況

1,、出租人非房屋所有權(quán)人,，將房屋直接出租給承租人

承租方在簽訂租賃合同時應要求出租人出示房屋所有權(quán)人允許該人出租房屋的授權(quán)委托書。

2,、出租人轉(zhuǎn)租承租的房屋的情形

承租人經(jīng)出租人同意,，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的,，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效,，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失,。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,，出租人可以解除合同。

承租方在簽訂租賃合同時應確認轉(zhuǎn)租人的出租行為是否經(jīng)過出租人的同意,，并在租賃合同中明確約定轉(zhuǎn)租人違反上述規(guī)定時應承擔的違約責任,。

三、房屋在租賃之前是否存在抵押的情況

如果房屋在租賃之前已經(jīng)存在抵押,，那么在抵押權(quán)實現(xiàn)后,，租賃合同對受讓人不具有約束力,。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的,，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任,；如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失,，由承租人自已承擔,。抵押權(quán)人處分抵押房屋，應當事先書面通知承租人,，承租人享有優(yōu)先購買權(quán),。

承租方在簽署租賃合同之前需要了解該租賃房屋是否存在抵押。

四,、租賃期限的限制

租賃期限不得超過二十年,。超過二十年的，超過部分無效,。租賃期間屆滿,，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年,。租賃房屋為臨時建筑時,，租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效,。

承租方在簽訂租賃合同時應特別注意租賃房屋尤其是臨時建筑的租賃期限,，以免超出相關(guān)期限限制，導致租賃合同部分無效,。

五,、租賃合同的備案

房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當事人應當?shù)阶赓U房屋所在地直轄市,、市,、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門辦理房屋租賃登記備案。 沒有備案會有一些行政處罰,。

由于有關(guān)法律法規(guī)并未明確租賃合同的登記備案主體是出租人亦或承租人,，建議承租人在租賃合同中明確約定登記備案主體及登記費用分擔。

六,、租賃合同中的關(guān)鍵條款及陷阱防范

1,、租金和物業(yè)管理費

一般來說，租金如果是租賃期限不是很長,，在三年以內(nèi),。就是說存在每年上調(diào)租金的可能性是比較小的。但如果一旦涉及到租金的就是說租賃期限比較長,，那么一般,，出租人會要求在合同中約定就是每年租金按照一定的比例上浮,。這個完全是根據(jù)雙方談判的實際情況來定。一般情況下我們可以控制的就是說,，上浮的比例是按照這個物價指數(shù)的每年的物價指數(shù)的增長比例進行相應的對租金的調(diào)整,。

雙方可在合同中限制物業(yè)管理費調(diào)整幅度，每年的調(diào)整次數(shù),，且約定該物業(yè)管理費調(diào)整應適用于整個大樓,。

2、維修保養(yǎng)義務(wù)

根據(jù)合同法,，出租方對物業(yè)有維修義務(wù),，雙方另有約定的除外。當出租物業(yè)需要維修時,，出租方應在承租方要求的合理時間內(nèi)對物業(yè)進行維修,。如出租方未能履行其維修義務(wù)的，承租方可以自行維修,，由此產(chǎn)生的相關(guān)費用應由出租方承擔。

承租方可要求由出租方負責樓宇重要部位的維修和保養(yǎng)

3,、違約條款

建議承租人在審核租賃合同中的違約條款時,，確保出租人提出的違約金不至于過高。一旦違約金過高,，承租人可以向法院請求予以適當減少,。另外，在出租人違約而解除合同時,，要求因出租租房個人問題違約賠償停產(chǎn)停業(yè)損失,、搬遷補償損失、即裝修損失,。