一、建筑物區(qū)分所有人的專有權(quán)

1,、建筑物區(qū)分所有人的專有權(quán)的概念專有權(quán)的概念存在“空間說(shuō)”和“非空間說(shuō)”兩種學(xué)說(shuō),。多數(shù)學(xué)者持前一觀點(diǎn)，認(rèn)為專有權(quán)是指區(qū)分所有人對(duì)專屬自己的,，由建筑材料組成的,，在構(gòu)造上和使用上具有獨(dú)立性的封閉建筑空間所享有的所有權(quán)。如德國(guó)法學(xué)家貝爾曼認(rèn)為,，專有權(quán)是在“供居住或供其他用途（尤其供營(yíng)業(yè)或辦公）之建筑空間上所設(shè)立的專有所有權(quán)”

2,、專有部分的范圍建筑物區(qū)分所有人的專有權(quán)的客體，是指專有權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)指向的對(duì)象—區(qū)分所有建筑物的專有部分,。如何劃分專有部分之間,、專有部分與共有部分之間以及專有部分與建筑物外部之間的界限。

二,、建筑物區(qū)分所有人的共有權(quán)

1,、概念

建筑物區(qū)分所有人的共有權(quán)的概念共有權(quán)是指建筑物區(qū)分所有人依照法律或管理規(guī)約的規(guī)定，對(duì)建筑物的共有部分所享有的占有,、使用和收益的權(quán)利,。

2、屬性

（1）不可分割性根據(jù)區(qū)分所有建筑物的使用目的,，共有部分具有不可分割性,。否則,，不成其為共有。因此,，各國(guó)建筑物區(qū)分所有權(quán)法大都明確規(guī)定,，禁止分割區(qū)分所有建筑物的共有部分，但區(qū)分所有建筑物已完成區(qū)分所有人的使用目的的,，不在此限,。

（2）從屬性鑒于區(qū)分所有建筑物的專有部分與共有部分在物理上具有不可分的統(tǒng)一結(jié)構(gòu)體關(guān)系，區(qū)分所有人取得專有部分所有權(quán),，必須附帶取得共有部分所有權(quán),，以獲得使用上的方便。因此各國(guó)建筑物區(qū)分所有權(quán)法大都明定,，共有部分具有從屬性,，任何移轉(zhuǎn)區(qū)分所有專有部分的行為，均推定移轉(zhuǎn)了整個(gè)區(qū)分所有權(quán),。

3,、范圍

共有部分是建筑物區(qū)分所有的核心重要問題。根據(jù)各國(guó)建筑物區(qū)分所有權(quán)法,，共有部分范圍包括：

（1）專有部分以外的其他部分,，如門廳,、電梯,、走廊、屋頂,、地下室,。

（2）不屬于專有部分的附屬建筑物：①建筑物的附屬物，如給水排水設(shè)備,、供電設(shè)備,、空調(diào)設(shè)備、各種配備線等,；②建筑物的附屬設(shè)備,，如天井、水塔,、游泳池,、停車場(chǎng)、建筑物外的照明設(shè)備等,。中國(guó)建設(shè)部1989年11月21日發(fā)布的《城市房產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》以列舉的方式明定了共有部分的范圍：門廳,、陽(yáng)臺(tái)、屋面,、樓道,、廚房,、院落、上下水設(shè)施,、基礎(chǔ),、柱、梁,、墻,、可上人層蓋、樓梯,、電梯,、水泵、暖氣,、電照,、溝管、垃圾道,、化糞池等,。

4、共有所有權(quán)包括三項(xiàng)權(quán)能：使用權(quán),、收益權(quán),、和處分權(quán)。所謂使用權(quán)是指各區(qū)分所有權(quán)人對(duì)共有部分依其設(shè)置目的及通常使用方法享有正當(dāng)使用的權(quán)利,，包括共同使用與輪流使用,。如庭院、電梯,、走廊等依其性質(zhì)可共同使用,。而電話、洗衣機(jī),、球類,、會(huì)客室等僅可供輪流使用。所謂收益權(quán)是指收取共有部分的天然孳息及法定孳息的權(quán)利,。對(duì)于共有部分所產(chǎn)生的收益,，除區(qū)分所有權(quán)人間另有約定外，應(yīng)當(dāng)由區(qū)分所有權(quán)人按其共有部分應(yīng)有的比例收取,。所謂處分權(quán),，包括事實(shí)上的處分和法律上的處分。對(duì)于事實(shí)上的處分,，如對(duì)共有部分及其相關(guān)設(shè)施的拆除,，應(yīng)由區(qū)分所有權(quán)人全體會(huì)議決定。對(duì)于法律上的處分,，如區(qū)分所有權(quán)人處分共有部分時(shí),，應(yīng)隨同專有部分同時(shí)進(jìn)行,。