中國未來的用益物權(quán)體系應(yīng)當(dāng)包括下列用益物權(quán)：地上權(quán),、地役權(quán)、典權(quán),、用益權(quán),，而永佃權(quán)、承包經(jīng)營權(quán),、國有企業(yè)經(jīng)營權(quán),、國有自然資源使用權(quán)、租賃權(quán)等,，則不能成為中國未來的用益物權(quán),。因?yàn)椋旱谝唬赖铏?quán)已無存在之基礎(chǔ),；第二,，承包經(jīng)營權(quán)并不是嚴(yán)格的法律用語，在未來的用益物權(quán)立法中應(yīng)當(dāng)盡量避免使用,；第三,，國有企業(yè)經(jīng)營權(quán)是一個多年來一直爭論不休，而至今尚沒有完全解決的問題,；第四,，國有自然資源使用權(quán)可以改造成為用益權(quán)；第五,，租賃權(quán)自始都是一種債權(quán),，雖然現(xiàn)代法中有“買賣不破租賃”原則，但這并不能改變租賃權(quán)的債權(quán)屬性。

1.地上權(quán)

傳統(tǒng)民法理論認(rèn)為,，地上權(quán)是指為建造房屋,、隧道、溝渠等工作物及培植竹木,、樹木，使用他人土地之權(quán),。中國民法中是否存在地上權(quán),，是否應(yīng)當(dāng)確認(rèn)地上權(quán)，學(xué)者們有不同的意見,。有學(xué)者認(rèn)為,，中國的土地使用權(quán)實(shí)際上就是地上權(quán)，或相當(dāng)于地上權(quán),；也有學(xué)者認(rèn)為,，地上權(quán)與土地使用權(quán)的性質(zhì)是不同的，我們沒有必要硬拘泥于地上權(quán)的概念,，不應(yīng)非將它們的名稱統(tǒng)一不可,。從本質(zhì)上說，土地使用權(quán)與地上權(quán)并沒有什么差別,，完全可以用地上權(quán)這一準(zhǔn)確,、統(tǒng)一的概念取代土地使用權(quán)的概念。建立中國的地上權(quán)制度,，應(yīng)當(dāng)以現(xiàn)行的以營造建筑物,、種植樹木為目的的土地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)及造林權(quán)為基礎(chǔ),，同時,，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)地下和空中地上權(quán)。

2.地役權(quán)

地役權(quán)是一種古老的物權(quán)形式,，不僅在大陸法系國家普遍存在,，而且英美法系國家也予以確認(rèn)。通說認(rèn)為,，地役權(quán)是為實(shí)現(xiàn)自己土地的利益而利用他人土地的權(quán)利,，可分為積極地役權(quán)和消極地役權(quán)、繼續(xù)地役權(quán)和不繼續(xù)地役權(quán),、表現(xiàn)地役權(quán)和不表現(xiàn)地役權(quán),。中國立法中沒有地役權(quán)的規(guī)定，《民法通則》只是規(guī)定了相鄰關(guān)系,。相鄰關(guān)系與地役權(quán)頗為相似,，立法例上也有將相鄰關(guān)系作為一種地役權(quán)加以規(guī)定的。如，《法國民法典》在地役權(quán)篇第二章“法律規(guī)定的役權(quán)”中就規(guī)定了諸如流水,、通風(fēng),、采光、滴水,、通行等相鄰關(guān)系,。中國也有部分學(xué)者將相鄰關(guān)系與地役權(quán)等同起來，用相鄰關(guān)系取代地役權(quán),。這是不正確的,。從法律性質(zhì)上說，地役權(quán)與相鄰關(guān)系是不同的：相鄰關(guān)系屬于自物權(quán)的范圍,，其創(chuàng)設(shè)的目的是對所有權(quán)行使效力及范圍進(jìn)行直接限制,；而地役權(quán)屬于他物權(quán)的范圍，其創(chuàng)設(shè)的目的在于利用他人土地以便于實(shí)現(xiàn)自己土地的利益,。自羅馬法將相鄰關(guān)系作為所有權(quán)行使的限制措施,，納入所有權(quán)體系，德國,、日本,、瑞士等國的民法都沿用此制。因此,，在未來的用益物權(quán)中,，應(yīng)當(dāng)將相鄰關(guān)系與地役權(quán)區(qū)分開來，在用益物權(quán)體系中,，給地役權(quán)以一席之地,。

3.典權(quán)

典權(quán)是中國傳統(tǒng)的特有物權(quán)制度，是指支付典價,，占有他人之不動產(chǎn),，而進(jìn)行使用收益的權(quán)利。典權(quán)是屬于用益物權(quán)或擔(dān)保物權(quán),，還是兩者兼而有之,，學(xué)者們甚有分歧。在傳統(tǒng)民法中,，典權(quán)的標(biāo)的物包括土地和房屋,。新中國成立后，以土地為標(biāo)的物的土地典權(quán)被廢除,，但公民之間的以私有房屋為標(biāo)的物的典權(quán)一直大量存在,，并得到了司法實(shí)踐的承認(rèn)和保護(hù)。近年來,，隨著市場經(jīng)濟(jì)的活躍,，典權(quán)的適用范圍有擴(kuò)大的趨勢。中國未來的用益物權(quán)立法應(yīng)當(dāng)確認(rèn)這一具有中國固有傳統(tǒng)的物權(quán)種類，并將典權(quán)物擴(kuò)大到一切不動產(chǎn)和不動產(chǎn)權(quán)利,，如土地,、房屋、地上權(quán)等,。

4.用益權(quán)——指對物或權(quán)利不加變更使用收益的權(quán)利

用益權(quán)是指對物或權(quán)利不加變更地使用和收益的權(quán)利。在國外立法例中,，如羅馬法,、法國法、德國法,、瑞士法等，均將用益權(quán)作為人役權(quán)的一種,。按照《德國民法典》的規(guī)定,，用益權(quán)包括物上用益權(quán)、權(quán)利上用益權(quán)和財(cái)產(chǎn)上用益權(quán),。借鑒國外的用益權(quán)制度來構(gòu)造中國的用益物權(quán)體系,，這是一種積極有益的探索。有學(xué)者主張,，中國的國有企業(yè)經(jīng)營權(quán)和國有資源使用權(quán)可以改造成為用益權(quán),。我們贊同創(chuàng)設(shè)用益權(quán)制度的設(shè)想，但對用益權(quán)的具體內(nèi)容則有不同的看法,。我們認(rèn)為,，目前有兩種權(quán)利可以歸入創(chuàng)設(shè)的用益權(quán)之中，即以開發(fā)利用國有,、集體自然資源（森林,、山嶺、草原,、荒地,、灘涂、水面,、礦藏）為目的的使用權(quán)和以耕作,、牧畜、養(yǎng)殖為目的而承包國有,、集體自然資源（土地,、森林、山嶺,、草原,、荒地、灘涂、水面）的承包經(jīng)營權(quán),。因?yàn)?，這兩類權(quán)利都符合用益權(quán)的特征，其內(nèi)容與用益權(quán)基本相同,。至于國有企業(yè)經(jīng)營權(quán),，應(yīng)當(dāng)通過法人所有權(quán)的途徑加以解決。關(guān)于能否將農(nóng)村承包經(jīng)營權(quán)改造成為永佃權(quán)問題,，學(xué)者們有不同的看法,。有學(xué)者主張，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)可以改造成為永佃權(quán),；也有學(xué)者主張,，現(xiàn)代法中不能重建永佃權(quán)制度，但在未來立法中可以借鑒永佃權(quán)制度中的某些合理成分及其做法,。農(nóng)村承包經(jīng)營權(quán)以改造成為用益權(quán)為宜,，而不宜改造成為永佃權(quán)。因?yàn)椋旱谝?，在現(xiàn)代法中,，隨著各國土地政策的不斷改進(jìn)，永佃權(quán)已趨式微,，甚至消滅,；第二，永佃權(quán)作為封建剝削的工具,，已在大陸消失近40年,，這種國情不能不予考慮；第三,，使用用益權(quán)而不使用永佃權(quán),，國外已有立法先例?！斗▏穹ǖ洹?、《德國民法典》、《瑞士民法典》都規(guī)定的是用益權(quán),，而沒有規(guī)定永佃權(quán),。