一,、案情介紹

2002年11月29日，濟寧市食品總公司（甲方）（以下簡稱食品公司）與陳洪亮（乙方）簽訂了房地產轉讓合同,。約定食品公司將坐落于山東省濟寧市市中區(qū)車站東路46號的房地產一宗轉讓給陳洪亮,，合同約定：“二、雙方商定乙方以現(xiàn)金形式付給甲方房地產轉讓金420萬元（雙方認可,，甲方凈收）,，土地轉讓稅費、房產過戶費,、交易稅,、評估費、辦證費等所有費用均由甲方承擔,。三,、合同簽字時，乙方付給甲方20萬元,，房地產過戶手續(xù)辦理完畢,，一個月內甲方向乙方移交房產、地產和房地產證時,，乙方一次性付清轉讓款項”,。

2003年2月28日，陳洪亮與濟寧市國土資源局就該宗土地簽訂了國有土地租賃合同書,。2005年6月6日,，陳洪亮（甲方）與張建鋒（乙方）簽訂了房地產轉讓合同，轉讓標的與陳洪亮與食品公司簽訂的房地產轉讓合同中的標的相同,，合同約定：“二,、雙方商定以現(xiàn)金及存折形式，付給甲方房地產轉讓金及費用總計800萬元,，包括土地房產所有過戶費,、交易稅、出讓金,、評估費,、辦證費等費用全部由甲方承擔。合同簽訂后五日內乙方付給甲方20萬元作為定金,，甲方給乙方直接辦理土地過戶手續(xù)完畢后,，由乙方向甲方交納所欠土地出讓金約100萬元，乙方備足甲方所欠食品公司的資金，向甲方或食品公司出示資金證明,，乙方出資替交甲方與食品公司辦理房產過戶所交納的過戶費用,，由食品公司將房產過戶甲方完畢，乙方資金到戶食品公司,，由甲方必須同時將房產過戶乙方的名下,，剩余款乙方三月內分期付清?！?/p>

2005年6月8日,，陳洪亮向張建鋒出具收據一份，載明：“今收到張建鋒買房款叁萬元整（注明購買食品公司定金）”,；同年7月21日,，陳洪亮又向張建鋒出具收據一份，載明：“今收到張建鋒購買陳洪亮房地產款壹佰柒拾柒萬貳仟伍佰貳拾元整”,。同時,，陳洪亮還出具了承諾書一份，載明：陳洪亮承諾,，將坐落在濟寧市市中區(qū)車站東路46號的地產2582平方米,、房產3401.35平方米，按照甲乙雙方2005年6月6日簽訂的房地產轉讓合同的約定,，保證按時過戶張建鋒名下,，若違反約定，自愿承擔張建鋒所支付給陳洪亮所有購買房地產款項的雙倍罰款,。

2005年8月17日,，陳洪亮向張建鋒出具了收條，載明：“今收到張建鋒交房地產定金叁萬元整”,。2006年9月29日,，陳洪亮取得了坐落于濟寧市市中區(qū)車站東路46號土地的國有土地使用權證，證號為“濟中國用（2006）第0802062167號”,，地類（用途）為“商業(yè)”,，使用權類型為“出讓”，使用權面積為2582平方米,。

二,、爭議焦點

1、陳洪亮和張建鋒于2005年6月6日簽訂的房地產轉讓合同的效力問題,；

2,、該合同是否已經解除,；

3,、該合同是否能夠繼續(xù)履行。

三、法律分析

1,、根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十二條的規(guī)定：“房地產轉讓,、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓,、抵押,。”但本案的實際情況是,，所涉土地的使用權登記在陳洪亮名下,，而土地上所建房屋的產權卻屬于食品公司，即土地使用權和房屋產權的權屬分離,。陳洪亮2002年11月29日就與食品公司簽訂了房地產轉讓合同,，2005年6月6日其又與張建鋒就同一標的物簽訂房地產轉讓合同，張建鋒,、楊淑敏,、喬明齊作為原告于2006年10月25日起訴時，陳洪亮已經于2006年9月29日取得涉案土地的國有土地使用權證書,。根據《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第九條“轉讓方未取得出讓土地使用權證書與受讓方訂立合同轉讓土地使用權,，起訴前轉讓方已經取得出讓土地使用權證書或者有批準權的人民政府同意轉讓的，應當認定合同有效”的規(guī)定,，陳洪亮與張建鋒所簽房地產轉讓合同中有關土地使用權的轉讓是有效的,；

2、陳洪亮稱雙方已經口頭解除房地產轉讓合同,，并退還定金6萬元及張建鋒借鄭本芹的26萬元,，共計退還32萬元，尚欠151萬余元,。其提供的主要證據為：張建鋒2005年7月11日向鄭本芹出具的26萬元的借條,、喬明齊2006年4月10日出具的2萬元的收條、楊淑敏2006年4月26日向陳洪亮出具的4萬元的收條,。但張建鋒2005年7月21日才向陳洪亮交款1772520元,，其2005年7月11日向鄭本芹出具的26萬元的借條顯然不能證明陳洪亮向張建鋒退還房地產轉讓款，且張建鋒向鄭本芹出具借條的事實與本案糾紛屬于兩個不同的法律關系,。

關于楊淑敏和喬明齊所出具收條的性質,，因收條上未寫明收回定金或房地產轉讓款，是否屬于解除合同后退回的款項,，雙方說法不一,。楊淑敏和喬明齊主張該6萬元是陳洪亮代翁寬銀償還的借款，陳洪亮主張是其退回的定金,，截止到張建鋒等2006年10月25日起訴時,，陳洪亮提供的退款證據僅是雙方存有爭議的6萬元收條,。陳洪亮一方面主張所涉房地產轉讓合同無效，一方面又主張雙方已經口頭解除了房地產轉讓合同,，在合同無效時當然不存在解除合同的問題,，陳洪亮的主張自相矛盾，其沒有提供充分的證據佐證雙方已口頭解除房地產轉讓合同這一事實,，該房地產轉讓合同不能被認定為已經解除,。

3、陳洪亮與張建峰簽訂房地產轉讓合同的前提是陳洪亮與食品公司簽訂了同一標的物的轉讓合同,，本案合同能否繼續(xù)履行取決于前一轉讓合同是否如約履行,。但從張建鋒、楊淑敏,、喬明齊的訴訟請求來看,，其要求一審法院判令陳洪亮履行的是部分合同義務，即將濟寧市市中區(qū)車站東路46號土地使用權過戶至原告名下,，訴訟費用全部由陳洪亮承擔,。由此可知，張建鋒,、楊淑敏,、喬明齊主張的是將涉案土地使用權過戶至其名下，并沒有主張將屬于食品公司所有的房產過戶至其名下,，一審法院也未將食品公司列為本案當事人,。

根據陳洪亮2005年7月21日出具的承諾書，其承諾：“保證按時過戶張建鋒的名下,，若違反約定,，自愿承擔張建鋒所支付給陳洪亮所有購買房地產款項的雙倍罰款?！比绻惡榱敛荒馨凑辗康禺a轉讓合同及承諾的內容履行合同義務,，張建鋒、楊淑敏,、喬明齊可以另案起訴要求陳洪亮承擔相應的違約責任,。

三、裁判結果

陳洪亮應于判決生效后二個月內協(xié)助將濟寧市市中區(qū)車站東路46號土地使用權過戶到張建鋒,、楊淑敏,、喬明齊的名下。

一,、二審案件受理費各50元,，由陳洪亮負擔。

四,、裁判依據

《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第九條,。