現(xiàn)實中,圍繞房產(chǎn)歸屬而產(chǎn)生的糾紛非常多。物權(quán)法第十四條規(guī)定,不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更,、轉(zhuǎn)讓和消滅,依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力,。

最高法院民一庭庭長程新文表示,實踐中,有觀點認(rèn)為,除非法律另有規(guī)定,未經(jīng)不動產(chǎn)登記機構(gòu)登記,就不能取得及享有不動產(chǎn)物權(quán)。已經(jīng)登記的不動 產(chǎn)產(chǎn)生權(quán)屬爭議的,應(yīng)當(dāng)提起行政訴訟撤銷或者變更登記,?！斑@種觀點受眾頗廣,在很大程度上導(dǎo)致實踐中出現(xiàn)了民事、行政審判部門互相推諉以及民事裁判與行政 裁判沖突的現(xiàn)象,不僅徒增當(dāng)事人訟累,也有損司法的權(quán)威和公信,?！?/p>

對此,《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋(一)》規(guī)定,因不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬,以及作為不動產(chǎn)物權(quán)登記基礎(chǔ)的買賣、贈與,、抵押等產(chǎn)生爭議,當(dāng)事人提起民事訴訟的,應(yīng)當(dāng)依法受理,。當(dāng) 事人已經(jīng)在行政訴訟中申請一并解決上述民事爭議,且人民法院一并審理的除外。當(dāng)事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權(quán)利狀態(tài)不符,、其為該不動產(chǎn)物權(quán)的 真實權(quán)利人,請求確認(rèn)其享有物權(quán)的,應(yīng)予支持,。

未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意　轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)無效

老百姓買房最怕交付房款之后,房卻拿不到?！耙环績少u”甚至“多賣”的現(xiàn)象并不鮮見,。而物權(quán)法規(guī)定的預(yù)告登記制度,是保障尚未獲得物權(quán)的買房人 等債權(quán)人權(quán)益的一項制度。根據(jù)物權(quán)法第二十條規(guī)定,當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,為保障將來實現(xiàn)物權(quán),按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登 記,。預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力,。

程新文說,實踐中,對于現(xiàn)實登記權(quán)利人針對不動產(chǎn)的何種處分,會因違反法律規(guī)定而不發(fā)生物權(quán)效力,存在模糊認(rèn)識,一些案件中甚至出現(xiàn)不當(dāng)擴大預(yù)告登記效力的傾向。

為此,《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋(一)》第四條明確,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán),或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán),、地役權(quán),、抵押權(quán)等其他物權(quán)的,應(yīng)當(dāng)依照物權(quán)法第二十條第一款的規(guī)定,認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力。