一、法律效力

出租人和承租人就房屋出租的租金,、期限,、違約責(zé)任等條款達(dá)成一致意見(jiàn)后，租賃合同就成立了,。成立后的房屋租賃合同有無(wú)法律效力,，主要從下面四個(gè)方面進(jìn)行審查：

(一) 合同主體是否符合規(guī)定，即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件,。如是否為無(wú)民事行為能力人或限制民事行為能力人,，或出租人是否為房屋所有人或合法使用權(quán)人等?！?/p>

(二) 房屋是否為法律法規(guī)禁止出租,。只要法律法規(guī)不禁止出租的房屋，都可以依法出租,。根據(jù)規(guī)定,，有下列情形之一的房屋不得出租：

(1)未依法取得房屋所有權(quán)證的；

(2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定,、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的,；

(3)共有房屋未取得共有人同意的；

(4)權(quán)屬有爭(zhēng)議的,；

(5)屬于違法建筑的,；

(6)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；

(7)已抵押,，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的,；

(8)不符合公安、環(huán)保,、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的,；

(9)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形,?！?/p>

(三) 房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法。在實(shí)踐中,，有些房屋租賃合同約定房客逾期支付租金,、水電費(fèi)等的滯納金按每日2%計(jì)算。從法律來(lái)說(shuō),，這種約定因滯納金過(guò)高有失公平,，屬于可撤銷條款,。還有一種常見(jiàn)的情形是,，有人用租來(lái)的房屋進(jìn)行違法犯罪活動(dòng),，若屬實(shí)，則在出租人明知或應(yīng)當(dāng)知道的情況下,，這樣的租賃合同均是無(wú)效的,，不受國(guó)家法律保護(hù)，租金依法沒(méi)收,?！?/p>

(四) 是否進(jìn)行過(guò)登記備案?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》,、《城市房屋租賃管理辦法》及本市的租賃法規(guī)均規(guī)定，租賃當(dāng)事人應(yīng)向房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù),。在實(shí)踐中,，對(duì)未登記備案的租賃合同是否有效有兩種觀點(diǎn)，一種認(rèn)為合同是無(wú)效的,，另一種認(rèn)為租賃合同仍然有效,，但不具有對(duì)抗第三人的效力。

二,、合同解除

（一）行使行房屋租賃合同解除權(quán)有約定解除及法定解除兩種形式

1,、房屋租賃合同的約定解除是指合同當(dāng)事人認(rèn)為解除合同比繼續(xù)履行合同更有利于自身利益，根據(jù)合同自由的原則,，經(jīng)協(xié)商一致而解除合同,。對(duì)此，我國(guó)《合同法》規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致,，可以解除合同,。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí),，解除權(quán)人可以解除合同,。”

2,、房屋租賃合同的法定解除是指當(dāng)發(fā)生了法律規(guī)定的情形時(shí),，當(dāng)事人一方依法行使解除權(quán)解除合同，終止合同的權(quán)利義務(wù),。

根據(jù)我國(guó)《合同法》規(guī)定,，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

（1）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;

（2）在行期限屆滿之前,，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);

（3）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù),，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍不履行;

（4）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;

（5）法律規(guī)定的其他情形,。

（二）因承租人無(wú)正當(dāng)理由違約而導(dǎo)致租賃合同的解除。

如承租人擅自搬離租賃房屋,，停止履行合同,，使租賃關(guān)系無(wú)存續(xù)必要而導(dǎo)致的房屋租賃合的解除。依法簽訂的房屋租賃合同是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示,，是受法律保護(hù)的,，雙方當(dāng)事人應(yīng)認(rèn)真履行。但由于承租人可能在無(wú)正當(dāng)理由的情況下不想履行租賃協(xié)議,，有可能在與出租人協(xié)商或協(xié)商無(wú)果的情況下,，擅自搬離承租房屋，停止履行合同義務(wù),。這種情況屬于承租人違約,，從嚴(yán)格的法律意義上看，并不應(yīng)當(dāng)受到法律支持,。但鑒于房屋租賃合同履行期間的長(zhǎng)期性,，在此過(guò)程中承租人可能由遇到無(wú)法預(yù)料情勢(shì)變更，為體現(xiàn)公平原則,，平衡各方利益,，避免社會(huì)資源的浪費(fèi)，酌情有必要對(duì)其解除合同請(qǐng)求予以支持,。