隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展,，房屋產(chǎn)值不斷升溫,。買房難成了當今社會一大特點。同時,，在房地產(chǎn)交易這個領(lǐng)域也還存在著許多不規(guī)范現(xiàn)象,。比如說一房二賣。一房二賣不僅破壞了市場中的經(jīng)濟秩序，而且也損害了合同當事人的權(quán)利,。

一,、一房二賣

一房二賣是指出賣人先后或者同時以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人,。一房二賣又稱房屋的二重買賣,。我們知道，房屋作為不動產(chǎn),，其所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為原則,。也就是說，房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移以登記的為準,，而不是房屋買賣合同成立房屋的所有權(quán)就轉(zhuǎn)移,。

二、一房二賣的后果及處理

對于一房二賣造成的后果及處理,，現(xiàn)實中根據(jù)不同的情況予以區(qū)別對待,，主要有以下幾種情況：

（一）出賣人先后與兩個不同的買受人訂立房屋買賣合同后，對后買受人旅行了合同義務,，進行了房屋過戶登記的情形,。

在這種情形下，兩個房屋買賣合同都有效,。但是因為成立在后的合同履行完畢,，房屋已經(jīng)進行了過戶登記，所以房屋的所有權(quán)已轉(zhuǎn)移給后買受人,，后買受人已經(jīng)實際取得房屋所有權(quán),。此時，前買受人對該房屋不具有所有權(quán),，不具有直接支配及排他的效力,，若此時對該房屋占有，則屬于無權(quán)占有,，負有返還房屋的義務,。此時，房屋已歸后買受人享有,，實際履行已不能,，在這種情況下，沒有強制履行的問題,，前買受人只能找房屋出賣人,，請求損害賠償。

（二）出賣人將房屋出售給前買受人并辦理過戶登記手續(xù)之后又與后買受人成立就同一房屋為標的物的買賣合同的情形

在這種情況下,，前買受人因為已經(jīng)辦理過戶登記手續(xù),，所以其已取得房屋的所有權(quán),。出賣人與后買受人訂立房屋買賣合同時，出賣人屬于無權(quán)處分,。根據(jù)我國《合同法》對無權(quán)處分的規(guī)定：“無權(quán)處分的人處分他人財產(chǎn),，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效,?！?/p>

（三）兩次買賣均為完成過戶登記的情形

在兩次買賣均未辦理過戶登記的情形下，房屋所有權(quán)人為出賣人享有,，兩次買賣的買受人均未取得房屋的所有權(quán),。房屋出賣人和買受人之間僅存在債權(quán)關(guān)系。而債權(quán)關(guān)系處于平等地位,，無次序關(guān)系,，因此買受人均可以隨時向出賣人請求履行債務。那么出賣人應先履行誰提出的債務呢,？實務中常以請求辦理過戶登記的先后，確認先履行誰的請求權(quán),。如果兩個買受人同時請求的,，應以約定的履行期在前的人優(yōu)先辦理登記；如果一方約定履行期限而另一方未約定,，則認為未約定履行期限的享有優(yōu)先辦理登記的權(quán)利,；若雙方均未約定履行期限，原則上以訂立合同的先后決定獲得登記申請權(quán)的先后,，即合同訂立在先的買受人有權(quán)先進行登記,。

在房屋買賣交易中，消費者應當提高警惕,，避免出現(xiàn)自己買的房子是已經(jīng)被賣過的房子,。如果自己不小心真的遇到了“一房二賣”的情形，不要緊張,，這時你可以向?qū)I(yè)律師進行咨詢,，請他們用專業(yè)知識幫助您解決問題。畢竟買房子不是件小事,，專門的律師幫助,，能夠更好地維護您的合法權(quán)益。