一、基本事實

1,、中醫(yī)院為事業(yè)單位法人,，其法定代表人為陳國忠，又名沈國忠,。福建省莆田市人民政府于1997年12月1日出具莆政（1997）土108號莆田市政府文件,，該批文項下的土地包括莆國用（1998）第9801500、9801501,、9801502和9801503號共計四塊土地,。該文件規(guī)定：該土地規(guī)劃用途是醫(yī)院用地和配套住宅用地，用地單位在取得該幅土地使用權(quán)后,，應(yīng)嚴格依照批準的莆田市城市總體規(guī)劃及該小區(qū)詳細規(guī)劃進行建設(shè),，未經(jīng)有權(quán)一級政府批準，不得擅自改變其用途,；這些土地不得分割轉(zhuǎn)讓,。該文件還規(guī)定該項目用地以出讓方式取得，其土地使用權(quán)可依法轉(zhuǎn)讓,、出租和抵押,；如需改變用途，土地辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)前應(yīng)補交土地出讓金,；配套住宅用地如需轉(zhuǎn)讓，要在完成中醫(yī)院項目建設(shè)后方可進行轉(zhuǎn)讓,，等等,。

2、莆田市中醫(yī)院（以下簡稱中醫(yī)院）與鄭少春商談土地轉(zhuǎn)讓問題,，但雙方?jīng)]有簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,。2000年11月10日，鄭少春預(yù)付20萬元土地款給中醫(yī)院,，有中醫(yī)院出具收款收據(jù)一份為憑,，該收款收據(jù)載明“暫收鄭少春預(yù)付土地款20萬元”。同日,，中醫(yī)院收到鄭少春預(yù)付的款項后,，即將本案訟爭的土地交付鄭少春使用。2001年1月18日,，中醫(yī)院又收到鄭少春支付的土地款20萬元及代墊購車款26萬元后,，中醫(yī)院又出具收條一份，內(nèi)容為“茲收鄭少春土地款貳拾萬元正代墊購車款貳拾陸萬元正共計肆拾陸萬元正”,。以上收款收據(jù)（收條）均蓋有中醫(yī)院印章,。2001年1月22日,，沈國忠出具借條一份，內(nèi)容為“茲借鄭少春現(xiàn)金陸萬元正”,。2001年1月23日,，沈國忠出具收條一份，內(nèi)容為“茲暫收鄭少春叁萬元”,。以上借條（收條）均未蓋中醫(yī)院印章,。

3、2004年7月,，中醫(yī)院經(jīng)莆田市公安局批準,，更換了其所使用的印章，并于2006年在中共莆田市委機構(gòu)編制委員會辦公室年檢表中備案,。

4,、2006年2月22日，鄭少春將案涉土地和店面出租給莆田市志強汽車貿(mào)易有限公司（以下簡稱志強汽貿(mào)）,，租期自2006年3月20日至2011年3月19日,。

5、志強汽貿(mào)于2011年3月19日租賃期屆滿后搬離訟爭地塊,。

6,、莆田中院在審理（2008）蒲民初字第26號案件過程中，根據(jù)當(dāng)事人申請,，該院委托莆田市價格認證中心鑒定,，結(jié)論為：(1)面積為1523.2平方米生地出租場地租金，租期自2000年11月10日至2008年10月止,，計95個月,，租金價格總額為434112元；(2)面積為1523.2平方米的場地按實際使用情況（該地塊分為前半部分為水泥埕,，后半部分為一層店面用房,，店面房為混合結(jié)構(gòu)，地面鋪瓷磚,，大玻璃窗）計算出租場地的租金（租期同上）的價格總額為1302336元,；(3)面積為1523.2平方米居住用地性質(zhì)的生地土地使用權(quán)價格為341578元。(莆田中院在判決中認定,，雙方當(dāng)事人均無證據(jù)證明建設(shè)了相關(guān)建筑物,，依據(jù)現(xiàn)場勘查情況及雙方當(dāng)事人舉證情況，從證據(jù)的高度蓋然性審查,，應(yīng)認定訴爭地上建筑物系鄭少春建造,。)

二、爭議焦點

1,、鄭少春與中醫(yī)院之間法律關(guān)系的性質(zhì)與效力,；

2,、鄭少春應(yīng)否將該土地退還給中醫(yī)院，應(yīng)否以及如何支付土地占用費,。

三,、案情分析

《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十條、《中華人民共和國物權(quán)法》第一百四十四條,，均規(guī)定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)采用書面形式簽訂轉(zhuǎn)讓合同,。從中醫(yī)院在原審期間關(guān)于曾與鄭少春就案涉土地轉(zhuǎn)讓事宜進行協(xié)商，但就轉(zhuǎn)讓價格,、面積以及四至并未達成協(xié)議的陳述可以看出,，中醫(yī)院認可曾與鄭少春協(xié)商土地轉(zhuǎn)讓的事實。中醫(yī)院在2000年11月向鄭少春交付訟爭土地,，截止2001年1月共收取鄭少春75萬元款項的事實,，也印證了中醫(yī)院曾與鄭少春協(xié)商土地轉(zhuǎn)讓的事實確實存在。但在本案中據(jù)此得出雙方當(dāng)事人之間最終確立的就是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系的結(jié)論,，并不妥當(dāng),。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓系重大交易，前述法律,、行政法規(guī)明確規(guī)定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同,，故該法律行為在性質(zhì)上屬于要式法律行為。書面合同不僅能夠體現(xiàn)雙方當(dāng)事人有關(guān)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓主要內(nèi)容的合意,，對實際履行亦具有重大意義,。盡管中醫(yī)院承認其與鄭少春曾經(jīng)就土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓進行磋商，且雙方當(dāng)事人也有一定的履行行為,，但在中醫(yī)院明確否認其與鄭少春之間最終確立的就是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系的情況下,，可以認定雙方當(dāng)事人訂立書面合同的可能性已經(jīng)不存在。如果直接確認雙方當(dāng)事人之間已經(jīng)確立了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系,，則有可能出現(xiàn)通過司法手段強制當(dāng)事人締結(jié)要式合同的后果。從法律,、行政法規(guī)明確規(guī)定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)訂立書面合同的立法目的看,，在雙方當(dāng)事人對法律關(guān)系主要內(nèi)容的意思一致沒有書面合同佐證的情況下，本案適用《中華人民共和國合同法》第六十一條,、第六十二條確立的合同解釋原則的妥當(dāng)性并不充分,。審查本案雙方當(dāng)事人實際履行事實，認定雙方當(dāng)事人未就土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓最終達成一致,，雙方法律關(guān)系實為期限未定的土地有償使用,，即不定期租賃更加符合本案實際情況。在欠缺法律規(guī)定的形式要件,，且法律,、行政法規(guī)對違反特定法律行為應(yīng)當(dāng)具備書面合同這一形式要件要求的法律后果未作明確規(guī)定的場合中,，通過解釋當(dāng)事人實際履行行為確定其間法律關(guān)系的性質(zhì)，既要綜合探究雙方履行行為的真實意思,，也要充分考量法律,、行政法規(guī)規(guī)定的立法目的，同時還要對當(dāng)事人違反法律,、行政法規(guī)規(guī)定的法律后果作出準確認定,。如當(dāng)事人履行行為存在多種解釋的可能性和合理性，應(yīng)當(dāng)將欠缺法律規(guī)定的形式要件的原因作為重要判斷因素,，盡量避免解釋結(jié)果在客觀上虛置法律規(guī)定的后果發(fā)生,。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十三條的規(guī)定，中醫(yī)院可以隨時解除合同,。中醫(yī)院提起本案訴訟要求鄭少春返還訟爭土地,，有法律依據(jù)。當(dāng)然,，本案中同樣不存在書面合同證明雙方當(dāng)事人有關(guān)租賃法律關(guān)系的一致意思表示,。但法律、行政法規(guī)并無當(dāng)事人必須通過書面合同形式成立租賃關(guān)系的強制性規(guī)定,，從盡可能明確當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)邊界的目的出發(fā),，本案可以通過《中華人民共和國合同法》第六十一條、第六十二條確立的合同解釋原則確定租金（中醫(yī)院訴稱的土地占用費）標(biāo)準,。根據(jù)本院再審查明的案件事實,，可以參照當(dāng)?shù)厣爻鲎鈭龅刈饨饦?biāo)準確定本案中的租金價格。原審自2003年11月11日起,，判決鄭少春加倍支付租金不符合本案事實,，法院應(yīng)予以糾正。因鄭少春在2000年11月至2001年1月間即已支付中醫(yī)院75萬元,，原判決中醫(yī)院需返還鄭少春該75萬元及相應(yīng)利息后,，中醫(yī)院并未申請再審，故鄭少春所應(yīng)支付的租金可以從該款項及相應(yīng)利息總額中扣減,。同時,，為更好平衡當(dāng)事人利益，本院酌定鄭少春支付的土地占用費應(yīng)以75萬元及利息為限,。在扣減后,，若仍有余富，中醫(yī)院應(yīng)當(dāng)退還鄭少春,。

四,、裁判結(jié)果

1、鄭少春應(yīng)自行拆除座落于福建省莆田市城廂區(qū)霞林村福廈路109公里處的地上建筑物，并將土地退還給莆田市中醫(yī)院,；

2 ,、莆田市中醫(yī)院應(yīng)返還給鄭少春土地轉(zhuǎn)讓款75萬元及利息（自2001年1月23日起按中國人民銀行同期同類貸款利率計算至莆田市中醫(yī)院還清該款之日止）；

3,、鄭少春應(yīng)支付給莆田市中醫(yī)院土地占用費（自2000年11月10日起,，每個月以1523.2平方米，按每平方米3元計至實際返還時止）,，總額以第三項確定款項為限,；

4、以上兩項確定款項相互抵扣后,，如有剩余,，莆田市中醫(yī)院應(yīng)退還鄭少春。

五,、裁判依據(jù)

1,、《中華人民共和國土地管理法》第十二條、第五十六條

2,、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十條

3,、《中華人民共和國物權(quán)法》第一百四十四條

4、《中華人民共和國合同法》第六十一條,、第六十二條

5,、《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條、第一百七十條第一款第二項