一、意義

成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)功,，在市場經(jīng)濟競爭中具有十分重要的意義,，微利時代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的戰(zhàn)略意義有時甚至比規(guī)模擴張更為重要。

中國房地產(chǎn)市場存量過大,，其中除宏觀經(jīng)濟體制方面的原因外,，也有其價格形成機制方面的原因。根據(jù)經(jīng)濟規(guī)律,，商品房如果售價下調(diào)則有助于樓市跑量,。開發(fā)商之所以長年不能下調(diào)售價，其中一個主要原因就是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制不力,，成本居高不下的緣故,。從宏觀上講，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制進行研究,，對合理利用土地資源,，避免房地產(chǎn)市場泡沫經(jīng)濟，減少國民經(jīng)濟損失有著一定的意義,。

二,、控制措施

房地產(chǎn)的成本控制要將成本理念貫穿于整個項目實施過程中,，具體包括前期調(diào)研、設(shè)計階段,、施工階段和竣工結(jié)算階段,。

（一）前期調(diào)研

在房地產(chǎn)工程開發(fā)前期，要充分考慮自身地理條件和市場要求,，做好前期調(diào)研工作,，論證其可行性?？尚行匝芯繉τ谝粋€房地產(chǎn)項目的成敗起著關(guān)鍵的作用,，但是沒有幾個房地產(chǎn)公司愿意花這份投入，就是做了也是流于形式,，都是靠自己的感覺去上項目,，這是非常危險的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事項目開發(fā)的根本目的是為了盈利,，進行成本控制的根本目的是要取得經(jīng)濟效益,。在選立項時就必須對開發(fā)項目進行財務(wù)分析，了解可能的預(yù)期收入,、成本,、利潤和風(fēng)險，這也是管理會計的重要內(nèi)容,?？尚行匝芯渴窃趯οM者的心理和市場容量、造價等進行準(zhǔn)確分析,、充分估計的基礎(chǔ)上,，決定該工程是否開工。如果對消費者的心理沒有充分地掌握,，對市場的容量沒有準(zhǔn)確地估計,，一切完美的銷售計劃都是空中樓閣。在可行性階段必須把資金的流量和銷售計劃做出來,，這樣就可盡量地減少開發(fā)者的現(xiàn)金投入,，減少資金成本，讓項目順利地進行下去,。

（二）設(shè)計階段

降低建筑安裝成本,，首先要搞好設(shè)計階段的投資控制。把全面造價管理工作的關(guān)鍵放在設(shè)計階段,。未雨綢繆,，可以取得事半功倍的效果。因此,，建設(shè)單位應(yīng)以對建安成本影響最大的設(shè)計階段為關(guān)鍵環(huán)節(jié),，注意以下三個方面：

1,、實行方案設(shè)計、工程設(shè)計的招投標(biāo)制度,。建設(shè)單位在委托設(shè)計時應(yīng)大力引進競爭機制,，以達(dá)到控制成本的目的。首先要通過設(shè)計招標(biāo)來選擇設(shè)計單位,。必要時組織設(shè)計方案競選,，從中選擇能保證設(shè)計質(zhì)量的設(shè)計單位；在設(shè)計時,，可以根據(jù)情況實行分階段招標(biāo)或委托,。如一個好的項目，如果完全委托或全部由境外設(shè)計,，則設(shè)計費用本身會相當(dāng)高?？梢詫⒎桨高M行招標(biāo),，中標(biāo)的方案在施工圖設(shè)計時，可以再組織進行招標(biāo)或委托,。

2,、加強技術(shù)溝通、實行限額設(shè)計,。設(shè)計單位在工程設(shè)計中,，要推行限額設(shè)計。凡是能進行定量分析的設(shè)計內(nèi)容,，均要通過計算,。要通過技術(shù)與經(jīng)濟相結(jié)合的數(shù)據(jù)說話。在設(shè)計時應(yīng)充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟性,，要和技術(shù)水平和管理水平相適應(yīng),；要特別注意選用建筑材料或設(shè)備的經(jīng)濟性，盡量不用那些技術(shù)不過關(guān),、質(zhì)量無保證,、采購困難、運費昂貴,、施工復(fù)雜或依賴進口的材料和設(shè)備,；要盡量搞標(biāo)準(zhǔn)化和系列化的設(shè)計；各專業(yè)設(shè)計要遵循建筑模數(shù),，建筑標(biāo)準(zhǔn),，按設(shè)計規(guī)范、技術(shù)規(guī)定等進行設(shè)計,。在保證項目設(shè)計達(dá)到使用功能的前提下,，按分配的投資限額控制設(shè)計,，嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計的不合理變更，保證總投資限額不被突破,。在設(shè)計招標(biāo)中,，應(yīng)明確要求設(shè)計方提供真實的設(shè)計概算指標(biāo)，特別是結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù),，如含筋量,、砼量等，以方便對結(jié)構(gòu)設(shè)計的造價比較,。

3,、加強設(shè)計出圖前的審核工作。加強出圖前的審核工作,，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前,。從設(shè)計階段所設(shè)計的成果來看，設(shè)計方案的不足或缺陷加以克服時,，所花費的代價最小,，可取得的效果最好。在設(shè)計出圖前加強對設(shè)計圖紙的審核管理工作,，以求得提高設(shè)計質(zhì)量,，避免將設(shè)計中的不足帶到施工階段。

（三）施工階段

施工階段投資成本控制的關(guān)鍵,，應(yīng)該從以下三個方面進行控制：

1,、合理控制工程變更。工程變更包括設(shè)計變更,、施工條件變更,、進度計劃變更和工程項目變更，這些變更主要由建設(shè)單位引起,?？刂剖┕ぷ兏年P(guān)鍵在于建設(shè)單位自我約束，按洽商變更程序辦事,。應(yīng)建立工程洽商簽證管理制度,，明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門,、有關(guān)人員的權(quán)限,、分工及職責(zé)，確保洽商簽證質(zhì)量,，杜絕不實及虛假簽證的發(fā)生,。洽商變更后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時辦理增減預(yù)算，審核應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家定額及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)辦人員不得隨意變通,。

2,、嚴(yán)格審核承包商的索賠要求。對于承包商索賠要求的處理,，則應(yīng)按合同辦事,。加強對索賠資料的審查，強調(diào)處理索賠的及時性,，加強預(yù)見性,，盡量減少索賠案的發(fā)生，以免索賠額過大引起投資失控,。

3,、搞好材料設(shè)備的加工訂貨。預(yù)算人員要廣泛掌握建材行情,。嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定做好材料限價工作,，合理控制價差水平。對施工單位自行采購的材料,，屬于指定價范圍的,，只監(jiān)督質(zhì)量，不干預(yù)訂貨,。屬于指導(dǎo)價范圍的，應(yīng)實行“適當(dāng)參與（不包辦代替）,，推薦廠家（不指定廠家）,，監(jiān)督質(zhì)量（采購質(zhì)量的主要責(zé)任者是施工單位）及合理限價（不是不顧產(chǎn)品質(zhì)量的片面壓價）”的原則，設(shè)備采購實行招投標(biāo),，確保質(zhì)優(yōu)價廉,。

（四）竣工結(jié)算階段

凡結(jié)算工程必須按設(shè)計圖紙及合同規(guī)定完成，必須要有竣工驗收單,。如有甩項應(yīng)在驗收單中注明,，結(jié)算中予以扣除。應(yīng)做好工程洽商簽證及預(yù)算增減賬的清理,。重點做好材料價差及竣工調(diào)價的審定工作,。審核時應(yīng)與原招標(biāo)文件對照，凡原標(biāo)底內(nèi)已含項目不能重復(fù)出現(xiàn),。要嚴(yán)格按合同及有關(guān)協(xié)議的規(guī)定,，合理確定技措費、提前獎和優(yōu)質(zhì)獎等相關(guān)費用,，認(rèn)真實行結(jié)算復(fù)審制度及工程尾款會簽制度,，確保結(jié)算質(zhì)量。