一,、土地入股合作開發(fā)

以土地入股合作開發(fā),，這是目前主流的方式。該模式是A企出地,，B企出資的合作模式,。該模式需要注意的細(xì)節(jié)是：項目開發(fā)需要以合作雙方的名義向政府部門辦理審批手續(xù)和各種證件許可。

同時,，雙方還需要到國土部門辦理土地權(quán)屬的變更手續(xù),，依法將該宗土地使用權(quán)按照合作開發(fā)協(xié)議約定分成比例變更登記到開發(fā)商的名下。

項目開發(fā)完成后,，A企按照獲得房屋的公允價值計算轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)營業(yè)稅,、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅,。B企按照分出的房屋公允價值計算銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅,、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅并確定土地入賬價值,。

該方案合作雙方都要視同銷售,，看似沒有享受稅收優(yōu)惠，但以土地費為開發(fā)主體轉(zhuǎn)變?yōu)橐訟,、B雙方合作名義上的開發(fā)主體,，符合開發(fā)資質(zhì)要求，項目經(jīng)營核算以B企為主,，項目設(shè)計的稅金也以B企業(yè)為主體計算繳納,。避免了以A企名義開發(fā)帶來的一系列問題。

二,、合作建房

合作建房是指以一方提供土地使用權(quán),，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)形式。主要分為掛牌模式和協(xié)議模式,。實際上是通過掛牌或者協(xié)議模式受讓部分土地使用權(quán),。

主要風(fēng)險控制：

1、對土地有無其他債權(quán)債務(wù)情況在競買前需了解清楚,；

2,、了解合作方的信用情況；

3、掛牌主要是合作者身份的競爭,，具體合作條件要在合作協(xié)議中明確,；控制承諾參加競買的最高價；

4,、成交確認(rèn)前資金共管,，土地變更登記后付款。

三,、聯(lián)合成立項目公司

該模式是開發(fā)商與土地方成立項目公司,，土地方將土地使用權(quán)變更到項目公司名下后，由項目公司具體開發(fā)經(jīng)營項目的一種模式,，有時被視同為土地轉(zhuǎn)讓,，需要發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓的交易稅費。

優(yōu)缺點：該合作模式的優(yōu)點是土地證落在項目公司名下,，雙方合作關(guān)系比較密切,，缺點是涉及到項目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓或清算。

四,、股權(quán)收購模式

股權(quán)收購模式是指土地方將土地使用權(quán)變更到項目公司名下,，開發(fā)商將項目公司的部分股權(quán)收購，達(dá)到間接取得土地使用權(quán)的目的,，股權(quán)收購后,，雙方按照注冊資本的比例投入后續(xù)開發(fā)資金的一種模式。股權(quán)收購模式分為收購新設(shè)項目公司方式,，收購現(xiàn)有項目公司方式,，收購現(xiàn)有非項目公司方式3種。

合作原則

（1）互賴原則：合作方準(zhǔn)入條件高,，要誠信,、具備資金實力。

（2）排他伙伴原則：建立長期的排他的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系,。

（3）事先設(shè)立公司原則：事先由雙方共同成立公司,，由該公司負(fù)責(zé)競買。

（4）絕對控股原則：在合作公司或項目公司中絕對控股,。

（5）控制競買原則：控制競買價,、競買過程。

（6）保密原則：嚴(yán)格保密,。

優(yōu)缺點

（1）優(yōu)點：一手地,，土地沒有債權(quán)債務(wù),，交地標(biāo)準(zhǔn)清楚,，風(fēng)險相對較小。

（2）缺點：對合作方的要求嚴(yán)格，合作方要有信用,、實力,。雙方配合要默契。合作條件應(yīng)事先明確,。

六,、代建模式

開發(fā)商不作為股東，而是作為經(jīng)營管理者角色,，通過專業(yè)素養(yǎng)和品牌號召力提供全流程的開發(fā)及銷售服務(wù),，獲取固定收益和超額回報。主要操作模式是委托方負(fù)責(zé)提供資金及土地,，開發(fā)商負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè),，即委托方以合約形式委托開發(fā)商負(fù)責(zé)項目部分前期管理、規(guī)劃設(shè)計,、工程營造,、成本控制、營銷策劃,、竣工交付等環(huán)節(jié)的全過程開發(fā)管理,，并根據(jù)代建合同使用開發(fā)商品牌。

七,、技術(shù)輸出

以向?qū)Ψ教峁╅_發(fā)商的技術(shù),，與對方合作，包括技術(shù)入股和固定收益兩種合作模式,。比如當(dāng)代置業(yè)就和其他企業(yè)合作,，輸出自己的綠色節(jié)能技術(shù)，并從中獲取一定收益,。

八,、開發(fā)商合作互補(bǔ)，發(fā)揮價值最大化

這個就不用說了,，前段時間剛剛合體的萬科,、萬達(dá)，未來雙方主要通過聯(lián)合拿地,、合作開發(fā)的形式來進(jìn)行,，即由萬達(dá)投資項目中商業(yè)部分，萬科開發(fā)項目中住宅部分,。萬科擅長住宅,，萬達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)是龍頭，這樣的結(jié)合有利于開發(fā)商之間的互補(bǔ),，打造出最優(yōu)產(chǎn)品,，實現(xiàn)項目價值最大化,。

九、HI合作模式

HI合作模式是項目公司向外資銀行借外債,、償還本息,，項目由開發(fā)商開發(fā)并享有利潤，但接受HI監(jiān)督的模式,。

1,、優(yōu)缺點

優(yōu)點：降低了資金成本，萬科獨立開發(fā)獨享收益,，合作關(guān)系相對單純,，風(fēng)險相對較低。

缺點：操作模式復(fù)雜,，手續(xù)煩瑣,，項目開發(fā)周期要求更為嚴(yán)格，借款額度受到一定限制,。

2,、主要風(fēng)險和控制

（1）股權(quán)運作：該模式需要經(jīng)過一系列的股權(quán)運作，控制股權(quán)運作是控制風(fēng)險的首要因素,，控制方法是事先進(jìn)行可行性調(diào)查論證,。

（2）項目操作周期：該模式對項目操作周期的要求比較嚴(yán)格，對項目各個階段操作周期的準(zhǔn)確性提出更高要求,?？刂品椒ㄒ皇鞘孪纫袦?zhǔn)確周密的計劃、二是計劃要留有一定余地,。

（3）政策及國際金融市場：該模式受國內(nèi)外匯政策和國際金融市場,、匯率等影響比較大，需要時刻關(guān)注政策面的變化,。

十,、信托

民眾或企業(yè)、團(tuán)體（統(tǒng)稱委托人）將資金委托給信托公司,，由信托公司把資金集合到一定數(shù)量后投資到房地產(chǎn)項目或貸款給房地產(chǎn)公司,，取得投資回報或貸款利息后交給委托人的信托業(yè)務(wù)。

優(yōu)點

相對于銀行貸款而言,，房地產(chǎn)信托融資方式期限彈性較大,。

一般房地產(chǎn)商在獲得土地批文后就可以信托融資，進(jìn)行相關(guān)前期投入,，節(jié)約時間成本,。

缺點

目前由于信托投資門檻高、贖回期限長等特點,，一方面使信托公司很難開展大型項目,，另一方面私募性質(zhì)限定了客戶類型必須以高端客戶為主,。

可能涉及眾多委托人的利益，一旦出現(xiàn)問題,，影響波及面廣。

合作原則

（1）互賴原則：要精選信托人,，雙方要相互信賴,，信托方要誠信,、有資金實力,，有規(guī)范的信托制度。

（2）戰(zhàn)略伙伴：建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系,。

（3）項目規(guī)模適中,，若資金占用太大，信托方式難以解決,。

（4）集團(tuán)控制操作原則：鑒于信托方式可能影響到眾多委托人的利益,，一線公司采取信托合作方式，需要集團(tuán)控制操作,，評估操作的可行性,、負(fù)責(zé)具體操作、控制操作環(huán)節(jié),。

（5）信息披露：信息披露要真實,、準(zhǔn)確，不得存在不實,、誤導(dǎo),。

（6）股權(quán)回購原則：信托采取股權(quán)投資的方式，在項目開發(fā)完成,，信托計劃實施完畢后,，萬科應(yīng)回購信托人持有的股權(quán)。