隨著城市的發(fā)展
現(xiàn)在基本都選擇小區(qū)居住
與小區(qū)相伴而生的就有物業(yè)
如果你住在小區(qū)
不懂這些法律知識
那么小心以后吃大虧
注：本文較長但干貨滿滿,！

No.1
小區(qū)物業(yè)服務(wù)一般包含哪些內(nèi)容?
答：小區(qū)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)按照小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同的約定進(jìn)行。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條的規(guī)定,，物業(yè)服務(wù)指的是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修,、養(yǎng)護(hù)、管理,，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動,。一般而言，物業(yè)服務(wù)具體包括綜合管理,、房屋及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理,、公共秩序維護(hù)、保潔服務(wù),、綠化管理,、裝飾裝修管理服務(wù)、停車管理服務(wù)等內(nèi)容,。
No.2
預(yù)交物業(yè)費(fèi)有沒有法律上的依據(jù)?
答：很多買了房的業(yè)主們都會碰到這樣的情況,，在驗(yàn)房時(shí)物業(yè)公司會要求業(yè)主預(yù)交一段時(shí)間的物業(yè)費(fèi)，實(shí)際上,，這樣的做法是沒有依據(jù)的,。按照規(guī)定,，物業(yè)管理公司不得違背業(yè)主或非業(yè)主使用人的意愿提前收費(fèi);經(jīng)批準(zhǔn)可以預(yù)收的，預(yù)收期不得超過6個(gè)月,，對此,，若是物業(yè)公司沒有出示政府行政部門批準(zhǔn)文件，可以拒交,。
No.3
業(yè)主有權(quán)審查物業(yè)管理企業(yè)的收支嗎?
答：沒有,。只有業(yè)主委員會可以請有關(guān)審計(jì)部門進(jìn)行審計(jì)。因?yàn)橐话愕臉I(yè)主不具備專業(yè)的財(cái)務(wù)資質(zhì),，即使是專業(yè)財(cái)務(wù)人員也無法以個(gè)人身份提供具有合法效力的審計(jì)證明,。如果每個(gè)業(yè)主都可以濫用自己的查賬權(quán)，這樣只會干擾管理公司的正常運(yùn)作,。
No.4
房屋存在質(zhì)量問題
業(yè)主可以拒交物業(yè)費(fèi)嗎?
答：在物業(yè)管理法律關(guān)系中，雙方當(dāng)事人是業(yè)主和物業(yè)公司;而在房屋買賣關(guān)系中,，雙方當(dāng)事人是業(yè)主和開發(fā)商,。業(yè)主不能要求物業(yè)管理公司為開發(fā)商前期的建設(shè)質(zhì)量等問題負(fù)責(zé)，因此不能以物業(yè)管理費(fèi)來抵消前述遺留問題產(chǎn)生的損失,。應(yīng)該按照合同約定向物業(yè)管理公司給付物業(yè)管理費(fèi),。
至于前期出現(xiàn)的遺留問題，如果保修服務(wù)可以解決的,，通過保修服務(wù)解決,。保修服務(wù)解決不了的問題或者其他非保修方面的問題，應(yīng)該由開發(fā)商負(fù)責(zé)解決,。開發(fā)商應(yīng)該按照國家法律,、法規(guī)、合同約定等,，承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任,。
將本應(yīng)屬于業(yè)主和開發(fā)商之間的矛盾轉(zhuǎn)變成業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的矛盾，是生活中普通老百姓都會有的一個(gè)法律誤區(qū),。因合同具有相對性原則,，基于一個(gè)事實(shí)和理由的法律關(guān)系不能轉(zhuǎn)嫁到不同的法律關(guān)系層面上，所以業(yè)主以房屋存在質(zhì)量問題,、人身財(cái)物受損,、新房未入住、車位被占用等情況作為不如期交納物業(yè)費(fèi)的理由不能作為抗辯的事實(shí),，往往得不到法院的支持,。
No.5
交房后業(yè)主一直未裝修居住
是否應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)費(fèi)?
答：在物業(yè)公司書面通知業(yè)主后交費(fèi)后，就算業(yè)主一直未裝修居住,，也應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)費(fèi),。
針對這一問題,，最高人民法院已經(jīng)頒布了司法解釋，《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“經(jīng)書面催交,，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi),，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù),，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持,?！?br>No.6
不交物業(yè)費(fèi)
物業(yè)管理公司有權(quán)停水停電嗎?
答：供水、供電合同的雙方當(dāng)事人為業(yè)主與供水,、供電公司;物業(yè)管理合同的雙方當(dāng)事人為業(yè)主與物業(yè)管理公司,，兩者處于不同的法律關(guān)系中。
停水停電的權(quán)利是供水,、供電公司的一項(xiàng)重要合同履行抗辯權(quán),，物業(yè)公司不是供水供電合同的主體，自然不享有供水供電權(quán),。在物業(yè)管理合同中,，約定在業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)的情況下，物業(yè)公司可以以停水停電為懲罰手段,，在合同法上屬于涉他條款,，依據(jù)合同相對性原則，這種條款應(yīng)征得權(quán)利人的同意,，否則,，為無效條款，業(yè)主反而可以追究物業(yè)管理公司的侵權(quán)損害賠償責(zé)任,。在這種情況下,，如果物業(yè)公司擅自停水停電給供水、供電公司造成損失,，供水供電公司也可以向物業(yè)公司索賠,。
No.7
物業(yè)公司能夠?qū)I(yè)主進(jìn)行各類罰款嗎?
答：不能。對于業(yè)主亂扔垃圾,、亂搭亂建,、亂停車等行為，物業(yè)公司都不能罰款,。
罰款是一種行政處罰行為,，只有特定的行政執(zhí)法單位才能對公民進(jìn)行罰款，其他個(gè)人,、企業(yè)一律不得對他人進(jìn)行罰款處罰,。
No.8
不能罰款,，那怎么懲治不守公德的業(yè)主?
物業(yè)公司可以通過與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定違約行為和違約金,，一旦業(yè)主違反合同約定,，亂扔垃圾、亂搭亂建,、亂停車,，物業(yè)公司就能要求業(yè)主支付違約金，以此作為處罰的手段,。
同理,，業(yè)主委員會也可以和業(yè)主簽訂相應(yīng)的守約協(xié)議或制定業(yè)主公約，以此規(guī)范業(yè)主的行為,。
No.9
業(yè)主家被盜,，物業(yè)公司是否一定要賠償?
答：這個(gè)事情得分情況討論。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第47條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作,。
但是,，保安服務(wù)內(nèi)容不包含對住戶室內(nèi)財(cái)產(chǎn)的安全保衛(wèi)工作。物業(yè)公司收取的保安費(fèi)僅用于維持小區(qū)公共秩序和日常巡視,，并非是對小區(qū)內(nèi)特定的人、財(cái),、物予以管理,。只要保安服務(wù)達(dá)到規(guī)定的要求，物業(yè)公司就沒有法律責(zé)任,。
No.10
住在底層的業(yè)主還要交電梯費(fèi)嗎?
答：高層住宅中的首層住戶在沒有特殊約定的前提下,，應(yīng)該與其他樓層住戶一樣，承擔(dān)電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi),。
一棟住宅,，按所有權(quán)可劃分為兩部分，即專有部分和共有部分,。專有部分是指各產(chǎn)權(quán)人獨(dú)立使用的單元空間,，共有部分是指不屬于單個(gè)產(chǎn)權(quán)人所有而供全體產(chǎn)權(quán)人使用的空間、部位,、設(shè)施和設(shè)備,。高層住宅的電梯系統(tǒng)屬共有部分中的共用設(shè)備，共有部分的特性是：產(chǎn)權(quán)上屬全體產(chǎn)權(quán)人所有,，功能上供全體產(chǎn)權(quán)人使用,，實(shí)物形態(tài)上不能分割給各產(chǎn)權(quán)人。按照我國現(xiàn)行物業(yè)管理的有關(guān)政策規(guī)定,，住宅專有部分由產(chǎn)權(quán)人自行負(fù)責(zé)維護(hù)管理,，住宅共有部分由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一負(fù)責(zé)維護(hù)管理,，其費(fèi)用由全體產(chǎn)權(quán)人分?jǐn)偂?br>自然，電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用也應(yīng)由全體產(chǎn)權(quán)人分?jǐn)偂?br>No.11
小區(qū)的車位所有權(quán)到底屬于誰?
先看《物權(quán)法》條文之規(guī)定：
七十三條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路,，屬于業(yè)主共有,，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,，屬于業(yè)主共有,，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所,、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房,，屬于業(yè)主共有。
七十四條建筑區(qū)劃內(nèi),，規(guī)劃用于停放汽車的車位,、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。
建筑區(qū)劃內(nèi),，規(guī)劃用于停放汽車的車位,、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售,、附贈或者出租等方式約定,。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有,。
上述第七十四條基本上明確了探求車庫,、車位所有權(quán)歸屬問題的路徑。