很多小區(qū)都會有這樣的情況：樓內(nèi)大廳,、電梯里都是各種各樣的廣告,，但小區(qū)物業(yè)接廣告并未經(jīng)過業(yè)主同意。小區(qū)電梯廣告一年能收入多少錢?錢都去哪兒了?這基本成了一筆糊涂賬,。對于這個社會關(guān)注的熱點(diǎn)問題,，今年全國兩會審議的《民法典·物權(quán)編(草案)》第282條明確規(guī)定：建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入,，在扣除合理成本之后,，應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有。

民法典廣告收益包括哪些,？

案例：

自2002年11月25日開始,，新華物業(yè)公司為富潤小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)。2008年6月21日，業(yè)委會根據(jù)業(yè)主大會作出的實(shí)施業(yè)主自治的決議,，終止與新華物業(yè)公司的物業(yè)管理服務(wù)合同,。后雙方辦理交接手續(xù)時，業(yè)委會認(rèn)為雙方的移交清單沒有囊括物業(yè)公司在2004年至2007年間對小區(qū)共有部分收益的廣告,、經(jīng)營等收益,，故訴至法院，要求物業(yè)公司返還在2004年至2007年間收取的小區(qū)共有部分收入600萬元,。

解讀：

“物業(yè)公司利用共有部分從事經(jīng)營活動頗為常見,，特別是侵吞小區(qū)外墻廣告、電梯廣告收益等侵害業(yè)主權(quán)利問題頻頻發(fā)生,?！?西南政法大學(xué)民商法學(xué)院副院長、教授張力表示,，大多數(shù)小區(qū)外墻廣告,、電梯廣告都是由物業(yè)公司和廣告公司直接簽訂協(xié)議，事先并沒有征詢過業(yè)主意見,。許多物業(yè)公司認(rèn)為,，廣告收益應(yīng)該劃入物業(yè)公司，作為管理費(fèi)的一部分由物業(yè)公司統(tǒng)一支配,，并稱廣告收益被作為組織居民活動的經(jīng)費(fèi),。但對于物業(yè)這種說法，許多業(yè)主表示不信任,，認(rèn)為現(xiàn)實(shí)中一些小區(qū)廣告收益的賬目并沒有公開,，廣告收益被作為組織居民活動的經(jīng)費(fèi)的這種說法可能只是物業(yè)公司對付業(yè)主的幌子。

針對這種現(xiàn)象,，《民法典·物權(quán)編》（草案）新增條文加以明確規(guī)定,，進(jìn)而加強(qiáng)對業(yè)主權(quán)利的保護(hù)，強(qiáng)化業(yè)主對共有部分共同管理的權(quán)利,，并明確共有部分產(chǎn)生的收益屬于業(yè)主共有,。《民法典·物權(quán)編》（草案）第287條明確規(guī)定,，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動由業(yè)主共同決定,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。同時《民法典·物權(quán)編》（草案）第282條還規(guī)定,，建設(shè)單位,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后,，應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有,。

“那么,，日后物業(yè)公司利用小區(qū)外墻或電梯張貼廣告等‘利用共有部分從事經(jīng)營活動’行為不僅須經(jīng)業(yè)主同意，由業(yè)主共同決定,，而且該廣告收入為利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入,，在扣除合理成本之后屬于業(yè)主共有?！睆埩φf,，由此可見《民法典·物權(quán)編》（草案）新增該規(guī)定旨在規(guī)范建筑物區(qū)分所有權(quán)共有部分的管理，回應(yīng)現(xiàn)實(shí)中物業(yè)公司改變共有部分用途或利用共有部分從事經(jīng)營活動侵害業(yè)主權(quán)利的現(xiàn)象,，其有利于強(qiáng)化保護(hù)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)共有部分的合法權(quán)益,。

民法典廣告收益怎么分配？

電梯廣告收入不菲

電梯廣告其實(shí)價格不菲,，相應(yīng)的,，靠電梯廣告所獲營收也是一筆不小的數(shù)目。

北京地區(qū)電梯靜態(tài)框架廣告基本上每塊每周的廣告費(fèi)在120元至150元之間,。一年下來一塊靜態(tài)框架的廣告費(fèi)在六千至八千元左右,。一個電梯起碼可以安裝3塊靜態(tài)框架廣告，一年下來僅靜態(tài)框架廣告費(fèi)就高達(dá)2萬元左右,?？梢圆シ艅討B(tài)視頻的電子廣告屏收費(fèi)更高。以秒為單位計費(fèi),，算下來一塊電梯電子廣告屏一周的廣告費(fèi)就高達(dá)六千元左右,。

在廣告商們口中，每一個電梯上的每一塊廣告屏,，無論靜態(tài)還是動態(tài)，都被稱為一個“點(diǎn)位”,。廣告商們不僅會把各個社區(qū)的具體位置,、社區(qū)里的樓棟數(shù)、單元數(shù)和電梯總數(shù)提供給客戶,，還會把社區(qū)的交房時間,、房價和房租水平、業(yè)主入住人數(shù)和入住率,，包括入住人群大概是哪種企業(yè)甚至具體是哪個單位的都調(diào)查得清清楚楚,，有針對性地提供給有不同需求的客戶。這些廣告投放的合同,，絕大多數(shù)都是由廣告公司和物業(yè)公司簽訂的,。據(jù)北京某大型物業(yè)公司內(nèi)部人士透露，物業(yè)公司實(shí)際收到的電梯廣告費(fèi)用,，大致為每塊每年一兩千元,。一個中等規(guī)模的社區(qū)，一年電梯廣告費(fèi)收入少則十幾萬元，多則幾十萬元,。

電梯廣告收入屬于全體業(yè)主

雖然絕大多數(shù)居民區(qū)的電梯內(nèi)都被投放了廣告,，但不少人并沒有意識到這筆電梯廣告的收入和自己有關(guān)，更別提向物業(yè)要求說明電梯廣告收入的使用情況,。只有極少數(shù)社區(qū)的物業(yè)會在年度賬目公示中提及電梯廣告收入和支出,，即使公示，一般也就是籠統(tǒng)地介紹用于社區(qū)的公共設(shè)施建設(shè),，具體是否照此執(zhí)行,，或者到底建了哪些公共設(shè)施，很少有哪家物業(yè)說得清,。不僅是北京,，各地其實(shí)都有地方性法規(guī)涉及電梯廣告等社區(qū)公共區(qū)域的經(jīng)營，并明確收益屬于全體業(yè)主所有,。

比如山東省去年開始實(shí)施的《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和陜西省頒布的《陜西省物業(yè)管理?xiàng)l例》中都明確規(guī)定：利用物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告、租賃等經(jīng)營行為的,，所得收益屬于全體業(yè)主共有,。此外陜西省自去年2月1日起還專門頒布實(shí)施了《陜西省電梯安全監(jiān)督管理辦法》，其中明確規(guī)定：電梯轎廂內(nèi)部廣告所有收入歸業(yè)主所有,，優(yōu)先用于支出電梯維護(hù)保養(yǎng)等費(fèi)用,。

民法典解讀

“物業(yè)公司利用共有部分從事經(jīng)營活動頗為常見，特別是侵吞小區(qū)外墻廣告,、電梯廣告收益等侵害業(yè)主權(quán)利問題頻頻發(fā)生,。” 西南政法大學(xué)民商法學(xué)院副院長,、教授張力表示,，大多數(shù)小區(qū)外墻廣告、電梯廣告都是由物業(yè)公司和廣告公司直接簽訂協(xié)議,，事先并沒有征詢過業(yè)主意見,。許多物業(yè)公司認(rèn)為，廣告收益應(yīng)該劃入物業(yè)公司,，作為管理費(fèi)的一部分由物業(yè)公司統(tǒng)一支配,，并稱廣告收益被作為組織居民活動的經(jīng)費(fèi)。但對于物業(yè)這種說法,，許多業(yè)主表示不信任,，認(rèn)為現(xiàn)實(shí)中一些小區(qū)廣告收益的賬目并沒有公開，廣告收益被作為組織居民活動的經(jīng)費(fèi)的這種說法可能只是物業(yè)公司對付業(yè)主的幌子,。

針對這種現(xiàn)象,，《民法典·物權(quán)編》（草案）新增條文加以明確規(guī)定,，進(jìn)而加強(qiáng)對業(yè)主權(quán)利的保護(hù)，強(qiáng)化業(yè)主對共有部分共同管理的權(quán)利,，并明確共有部分產(chǎn)生的收益屬于業(yè)主共有,。《民法典·物權(quán)編》（草案）第287條明確規(guī)定,，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動由業(yè)主共同決定,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。同時《民法典·物權(quán)編》（草案）第282條還規(guī)定,，建設(shè)單位,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后,，應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有,。

“那么，日后物業(yè)公司利用小區(qū)外墻或電梯張貼廣告等‘利用共有部分從事經(jīng)營活動’行為不僅須經(jīng)業(yè)主同意,，由業(yè)主共同決定,，而且該廣告收入為利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后屬于業(yè)主共有,?！睆埩φf，由此可見《民法典·物權(quán)編》（草案）新增該規(guī)定旨在規(guī)范建筑物區(qū)分所有權(quán)共有部分的管理,，回應(yīng)現(xiàn)實(shí)中物業(yè)公司改變共有部分用途或利用共有部分從事經(jīng)營活動侵害業(yè)主權(quán)利的現(xiàn)象,，其有利于強(qiáng)化保護(hù)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)共有部分的合法權(quán)益。

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