相關(guān)法律問(wèn)題分析及司法應(yīng)對(duì)

北京市第一中級(jí)人民法院民一庭

疫情防控形勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)各形態(tài)受到一定的影響，阻礙著行業(yè)整體的提質(zhì)增效和轉(zhuǎn)型發(fā)展,，也可能引發(fā)相關(guān)訴訟進(jìn)入司法程序,。為有效應(yīng)對(duì)未來(lái)時(shí)期內(nèi)可能出現(xiàn)的與疫情有關(guān)的房地產(chǎn)訴訟，本文首先分析疫情期間房地產(chǎn)糾紛的總體面向,，在把握主要爭(zhēng)點(diǎn)的基礎(chǔ)上,，分類闡述不同種類房地產(chǎn)合同涉及的具體法律問(wèn)題，并提出針對(duì)性的司法對(duì)策,，以期為疫情防控工作提供有力的法治保障,。

一

疫情期間房地產(chǎn)糾紛的總體面向

當(dāng)前因疫情防控，房屋買賣合同等房地產(chǎn)類合同的一方當(dāng)事人無(wú)法按時(shí)履約,，為避免承擔(dān)合同法第一百零七條的違約責(zé)任,，該方當(dāng)事人通常訴諸合同法第一百一十七條的不可抗力規(guī)定，認(rèn)為疫情屬于不可抗力,，故請(qǐng)求免除違約責(zé)任,。

根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人可以根據(jù)不可抗力主張免除合同約定的違約責(zé)任,，或者訴諸解除合同,。對(duì)此訴求，司法實(shí)踐中著重需要解決的問(wèn)題存在于以下三個(gè)方面：一是能否將疫情認(rèn)定為不可抗力從而適用不可抗力的相關(guān)法律規(guī)則,；二是何種情形下當(dāng)事人解除合同的請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С?；三是免除違約責(zé)任的范圍是全部免除還是部分免除。

二

疫情期間房地產(chǎn)糾紛可能涉及的法律問(wèn)題

(一) 房屋買賣合同糾紛

疫情防控形勢(shì)下,，房屋買賣合同的履行可能出現(xiàn)以下障礙,，造成合同一方當(dāng)事人提起訴訟,。

一是對(duì)于因疫情導(dǎo)致的買受人付款遲延,，出賣人因無(wú)法依約及時(shí)獲得房屋對(duì)價(jià)而訴請(qǐng)買受人承擔(dān)違約責(zé)任，買受人以疫情屬于不可抗力為由抗辯免于承擔(dān)責(zé)任,。疫情的發(fā)生可能對(duì)買受人的現(xiàn)場(chǎng)支付款項(xiàng),、支付房款的能力造成影響，進(jìn)而導(dǎo)致按照付款進(jìn)度應(yīng)當(dāng)支付的金額延期支付,。

二是疫情對(duì)網(wǎng)簽,、貸款等流程產(chǎn)生阻礙，導(dǎo)致當(dāng)事人無(wú)法依約完成房屋買賣交易的,，一方當(dāng)事人以對(duì)方不履行辦理網(wǎng)簽,、貸款等手續(xù)的義務(wù)訴請(qǐng)承擔(dān)違約責(zé)任，另一方以不可抗力抗辯免于承擔(dān)責(zé)任,。