2017-10-17 陳本秋律師
在離婚案件糾紛中,，有關(guān)房屋糾紛所占比例很大,。特別是“婚前按揭房”的認(rèn)定和分割是一個(gè)綜合性的法律問題，涉及婚前及婚內(nèi)對(duì)房產(chǎn)的出資,、歸屬,、債務(wù)等等問題。而在司法實(shí)踐中,，關(guān)于離婚案件中按揭房屋如何認(rèn)定和處理是離婚案件的難點(diǎn),。《婚姻法解釋三對(duì)此進(jìn)一步明確規(guī)定,，是該問題爭(zhēng)議歸于統(tǒng)一,。該解釋第10條規(guī)定：“夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款,，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸,，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理,。協(xié)議不成的,，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù),。雙方婚后共同還貸的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分,，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)《婚姻法第39第1款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)一方進(jìn)行補(bǔ)償,?！睂?duì)于該條文，應(yīng)從以下幾個(gè)方面把握：

1. 對(duì)于一方婚前簽訂購房合同支付首付款并在銀行按揭貸款,，婚后夫妻共同還貸的房屋,，完全認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)或者一方個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)均是不妥的。此類房屋的購置資金由以下兩個(gè)或三個(gè)部分組成：一是購房者于婚前購房時(shí)用個(gè)人財(cái)產(chǎn)交納的首付款以及婚前償還的貸款,；二是婚姻關(guān)系存續(xù)期間用夫妻共同財(cái)產(chǎn)償還的貸款,；三是離婚時(shí)如果貸款尚未還清，離婚后由取得房屋的一方繼續(xù)用個(gè)人財(cái)產(chǎn)償還的貸款,。因此,，此類房屋是婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)和婚后共同財(cái)產(chǎn)的混合體。人民法院在離婚案件中判決分割此類房產(chǎn)時(shí),，既要保護(hù)個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)權(quán)益,，也要按照照顧子女與女方權(quán)益的原則公平地分割雙方共同還貸形成的夫妻共有的財(cái)產(chǎn)權(quán)益,。

2. 對(duì)于“婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸”，一般只需從還貸的時(shí)間上進(jìn)行判斷,，只要是處于婚姻關(guān)系存續(xù)期間,，即可認(rèn)定為用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，而無須區(qū)分還貸的金錢來源于夫妻中哪一方的收入,。當(dāng)然,，如果夫妻之間約定實(shí)行分別財(cái)產(chǎn)制或者對(duì)房屋還貸問題另有約定，自當(dāng)區(qū)別對(duì)待,。

3.由于此不動(dòng)產(chǎn)中有夫妻共同財(cái)產(chǎn)的成分,，因此在離婚分割房屋時(shí)，應(yīng)首先由當(dāng)事人協(xié)議解決,，協(xié)商不成的才能進(jìn)行判決,。

4. 司法解釋只是提供給人民法院針對(duì)特殊不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行分割時(shí)的一種方法，因此在表述上采用“可以”字樣,，該分割方法不是絕對(duì)的,，不能機(jī)械地理解只能采取此一種方法分割房屋，而排除在特定情況下可以將房屋判歸非產(chǎn)權(quán)登記一方所有的可能性,。

例如,，雙方當(dāng)事人結(jié)婚時(shí)間較長(zhǎng)，夫妻共同還貸的款項(xiàng)在房款中所占比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出購房者支付的首付款比例,，而非購房者一方有能力支付尚未償還的貸款,，則法院仍可根據(jù)案件情況將房屋判歸婚前購房者的配偶所有，令其向?qū)Ψ街Ц断鄳?yīng)補(bǔ)償并承擔(dān)繼續(xù)還款的義務(wù),。再如，婚前購房的一方當(dāng)事人因某種原因經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生變化,，離婚時(shí)不具備繼續(xù)償還貸款的能力,，另一方當(dāng)事人具備此能力，并愿意承擔(dān)繼續(xù)還款義務(wù)的,，法院仍可將房屋判歸另一方當(dāng)事人所有,。

5. 判決取得產(chǎn)權(quán)的一方向另一方補(bǔ)償時(shí)需考慮房屋的增值，而不能僅給付夫妻關(guān)系存續(xù)期間雙方共同還貸所支付的款項(xiàng)的一半,。具體操作上,，當(dāng)事人可以通過協(xié)商對(duì)房屋市值達(dá)成共識(shí)，如協(xié)商不成,，可以在離婚時(shí)首先對(duì)房屋的市值進(jìn)行評(píng)估,。

對(duì)于補(bǔ)償數(shù)額的確定，舉例說明如下：假如婚前貸款所購房屋的總價(jià)為2,000,000元,，首付600,000元,，按揭貸款1,400,000元,，貸款期限20年（240個(gè)月），利息總計(jì)為1,215,098.21元,。還款總額為2,615,098.21元（1,400,000元+1,215,098.21元）,。如果采用等額還款的方式，月均還款10,896.24元,。

雙方當(dāng)事人婚后共同還貸5年（60個(gè)月）后訴訟離婚,，離婚時(shí)房屋經(jīng)評(píng)估為4,000,000元。通過計(jì)算可知,，購房者為購買房屋總計(jì)應(yīng)支付購房款3,215,098.21元（2,000,000元+1,215,098.21元）,，夫妻共同還貸653,774.4元（10，896.24元×60),，占房?jī)r(jià)款的20.33%(653,774.4元÷3,，215,098.21元×100%)，因此,，取得產(chǎn)權(quán)的一方應(yīng)補(bǔ)償給另一方406,600元（4,000,000元×20.33%÷2),，剩余貸款1,961,323.81元（2,615,098.21元-653,774.4元），由取得產(chǎn)權(quán)的一方繼續(xù)償還,。

6. 在特殊情況下,，如果房屋判歸支付首付款按揭購房者的配偶所有，如果尚有未歸還的貸款,，判決時(shí)原則上應(yīng)將還貸義務(wù)與房屋所有權(quán)同歸于配偶一方,，因?yàn)榘唇屹J款是以房屋為抵押物的，如果失去房屋所有權(quán)的一方事后拒絕還款,，銀行將會(huì)拍賣房屋優(yōu)先受償,，配偶一方對(duì)此無法控制，仍可能失去房屋,。
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