最高院：一房二賣均未過(guò)戶，先取得占有者優(yōu)于預(yù)售備案登記者,！

裁判概述：

商品房預(yù)售合同登記備案是國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易的一種行政管理方式,，不產(chǎn)生物權(quán)預(yù)告登記的所產(chǎn)生的登記請(qǐng)求權(quán)效力，而占有所具有的公示效力決定了先取得占有的購(gòu)房人所簽訂的購(gòu)房合同應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于僅僅預(yù)售備案登記購(gòu)房合同的履行,。

案情摘要：

1. 鄭松出借給拓海公司300萬(wàn)元,，雙方簽訂以拓海公司為出賣人,、以鄭松為買受人的《商品房買賣合同》為該筆債務(wù)償還提供擔(dān)保，雙方為此辦理了房屋預(yù)售備案登記,。

2. 此后,，拓海公司又與余拼簽訂《商品房買賣合同》，將案涉房屋出售給余拼,。合同簽訂后,，拓海公司將商鋪交付余拼使用并向余拼出具《收據(jù)》。

3. 另查明,，案涉房產(chǎn)至今尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記,。

4. 余拼向一審法院提起訴訟：（1）請(qǐng)求確認(rèn)鄭松與拓海公司間的《商品房買賣合同》無(wú)效；（2）請(qǐng)求確認(rèn)余拼與拓海公司間《商品房買賣合同》合法有效,；（3）請(qǐng)求判令拓海公司移轉(zhuǎn)登記案涉商鋪所有權(quán)至余拼名下,。鄭松提起對(duì)應(yīng)反訴。

5. 一審法院判決確認(rèn)案涉兩《商品房買賣合同》均合法有效,，但拓海公司僅為鄭松辦理案涉房產(chǎn)所有權(quán)變更登記。余拼提起上訴,，二審撤銷一審判決,，同時(shí)判決拓海公司僅為鄭松辦理案涉房產(chǎn)所有權(quán)變更登記。鄭松向最高人民法院申請(qǐng)?jiān)賹?，最高院裁定駁回其再審申請(qǐng),。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)：

案涉兩份《商品房買賣合同》中，哪一份應(yīng)得以更優(yōu)先履行,？

法院認(rèn)為：

商品房預(yù)售合同登記備案是國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易的一種行政管理方式,，并非《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條規(guī)定的預(yù)告登記，原判決認(rèn)定鄭松與拓海公司簽訂《商品房買賣合同》后辦理的預(yù)售登記不產(chǎn)生登記請(qǐng)求權(quán)的物權(quán)效力,，符合法律規(guī)定,。參照《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等規(guī)定，占有的推定效力決定了占有事實(shí)具有一定意義上符合物權(quán)法規(guī)范性要求的公示效力,。余拼對(duì)訟爭(zhēng)商鋪的占有行為就是在公示其對(duì)于商鋪的權(quán)利主張,，且這種權(quán)利主張具有公開性、排他性和持續(xù)性的特點(diǎn),?；谟嗥匆丫驮A爭(zhēng)商鋪支付完全部購(gòu)房款且已經(jīng)取得拓海公司交付并實(shí)際占有使用的事實(shí)，原判決認(rèn)定余拼與拓海公司簽訂的《商品房買賣合同》應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于鄭松與拓海公司簽訂的《商品房買賣合同》得到履行并無(wú)不當(dāng),。故鄭松有關(guān)原判決適用法律錯(cuò)誤,，訟爭(zhēng)商鋪應(yīng)歸鄭松所有的主張，本院亦不予支持,。

案例索引：

（2016）最高法民申1234號(hào)

實(shí)務(wù)分析：

房屋出賣人先與出借人簽訂為雙方之間債務(wù)償還提供擔(dān)保的《房屋買賣合同》,，并辦理了房屋預(yù)售備案登記,，然后又將合同項(xiàng)下房屋出售給另一在后購(gòu)房者的，在房屋出賣人無(wú)力清償欠款情況下,，出借人和另一在后購(gòu)房者同時(shí)要求履行《房屋買賣合同》的,，哪一份《房屋買賣合同》應(yīng)得以優(yōu)先履行？現(xiàn)行法上對(duì)此并未有明確規(guī)定,，不過(guò)筆者認(rèn)為,，這與一房數(shù)買問題的解決思路其實(shí)并無(wú)差別，可以參照處理,，顯然本文援引判例是上述思路,。

《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第九條確立了動(dòng)產(chǎn)多重買賣中買受人取得該動(dòng)產(chǎn)的優(yōu)先順序，該解釋通過(guò)時(shí)學(xué)者曾就不動(dòng)產(chǎn)多重買賣中的履行順位展開討論,，但終未形成定論,，而將該問題留待制定《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》相關(guān)司法解釋時(shí)解決?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國(guó)物權(quán)法>若干問題的解釋（一）》制定時(shí),，學(xué)者曾建議以合同訂立先后順序?yàn)闇?zhǔn)確定不動(dòng)產(chǎn)多重買賣中買受人的履行順序。又因彼時(shí)關(guān)于善意取得及應(yīng)否確立物權(quán)行為理論的爭(zhēng)論正酣,，最終未能就該問題形成一致意見,。

法未立而司法先行，《第八次全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》的公布確立了“應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)變更登記,、合法占有房屋以及合同履行情況,、買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位”的規(guī)則。故實(shí)務(wù)中,，如不存在惡意買受人,，一房數(shù)賣各買受人權(quán)利保護(hù)順位一般為：先變更登記的>先轉(zhuǎn)移占有的>先支付購(gòu)房款的>先簽訂購(gòu)房合同的。但是,，由于形成時(shí)間等原因,，該紀(jì)要并未評(píng)價(jià)房屋預(yù)售合同備案登記的效力問題。實(shí)務(wù)中,，部分法院于裁判中認(rèn)為商品房預(yù)售合同備案登記的購(gòu)房人權(quán)利保護(hù)順位優(yōu)于占有在先購(gòu)房者,，這種理解混淆了抵押權(quán)“登記設(shè)立”與債權(quán)登記備案制度的區(qū)別。實(shí)際上,，商品房預(yù)售合同備案登記僅僅是一種行政管理行為,，不同于載于不動(dòng)產(chǎn)登記薄上的預(yù)告登記，不具有物權(quán)法要求的公示效力,。與之相反,，占有所具有的所有權(quán)推定特性決定了占有為《物權(quán)法》所認(rèn)可的公示效力。故在商品房多重買賣中，如各買受人均未變更登記,，占有在先的購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先于商品房預(yù)售合同備案登記購(gòu)房人的權(quán)利保護(hù)順位,。但是，這并不意味著商品房預(yù)售合同備案登記并非不具有任何民法效力,，實(shí)務(wù)中,，通常將商品房預(yù)售合同備案登記作為認(rèn)定合同訂立時(shí)間的重要標(biāo)準(zhǔn)。