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我去年6月在湖南衡陽購買了一套商品房,，當(dāng)時房價(jià)格6890元/平米,，房子合同寫明是2020年底交付，開發(fā)商并當(dāng)時未取得預(yù)售證,，7月左右我們付了首付款,，據(jù)我所知開發(fā)商是在同年11月份才正式取得預(yù)售證。在這過程中我們發(fā)現(xiàn)小區(qū)樓間距與開發(fā)商宣傳的嚴(yán)重不符,，目前所有手續(xù)全部辦完了,，已經(jīng)在還房貸，請問這種情況我們可以要求開發(fā)商退房嗎,？

律師精選解答：

A. 您好,，預(yù)售許可證沒有辦是屬于違約的，但是他現(xiàn)在已經(jīng)補(bǔ)辦出來,，你不能以這個要求解除合同,，除非他有逾期交房的違約行為，你可以要求他支付相應(yīng)的違約金,，不然你單純以預(yù)售許可證延遲辦理去要求開發(fā)商退房,，是不符合法定解除條件的，且合同也是有效的。

B. 你好,，如果開發(fā)商宣傳的與實(shí)際嚴(yán)重不符的話,，可以要求開發(fā)商進(jìn)行處理修改，協(xié)商不成按照合同來處理就可以,。另外就是已經(jīng)取得預(yù)售證了,，比較難以此來找開發(fā)商的問題。你們可以進(jìn)行協(xié)商處理,，協(xié)商不成可以起訴處理,。

C. 根據(jù)你所陳述的，雖然簽訂買賣合同時,，對方?jīng)]有預(yù)售證,，但是現(xiàn)在已取得預(yù)售證，那么買賣合同是有效的,。另外房屋交付時間沒有到,，目前也不存在未按時交付房屋，如果要解除合同的話,，需要雙方協(xié)商解除,。

D. 如你所述，雖然開發(fā)商在與你簽訂合同時尚未取得預(yù)售許可證,，但是之后已經(jīng)取得預(yù)售許可證,，所以你現(xiàn)在無權(quán)以簽訂合同時開發(fā)商未取得預(yù)售許可證為由要求解除購房合同，返還購房款,。

E. 民事訴訟法規(guī)定,，在法院審理案件過程中開發(fā)商拿到預(yù)售許可證，是可以證明具有預(yù)售權(quán)利的,，你現(xiàn)在才想起來問,，已經(jīng)晚了一步，如果在剛交購房定金時發(fā)現(xiàn),，那么你可以要求退房并且要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任,，賠償合理損失，雙倍返還定金,，現(xiàn)在不可以了,。

F. 依照你所描述的情況，雖然雙方簽訂的房屋買賣合同,，在訂立時,，開發(fā)商沒有取得預(yù)售許可證，而現(xiàn)在已經(jīng)取得了預(yù)售許可證,，那雙方的合同就是有效的,，不能以此理由而要求解除合同,。如果開發(fā)商在訂立合同之前，采取了欺詐,，虛假陳述的行為,，你可以在合同訂立一年之內(nèi)，收集好相關(guān)證據(jù)材料,，向法院請求依法撤銷合同,，責(zé)令開發(fā)商返還購房款，并賠償因此造成的損失,。

G. 目前房貸已經(jīng)辦妥,，且已經(jīng)還款，所以合同還是應(yīng)該認(rèn)定有效的,。而關(guān)于樓間距與宣傳不符,，可以收集相關(guān)證據(jù)告開發(fā)商虛假宣傳、存在欺詐的相關(guān)證據(jù),，起訴開發(fā)商違約索賠。

相關(guān)法律政策條文：

我國《城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定,，商品房預(yù)售應(yīng)符合下列條件：

按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,，開發(fā)商投入開發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時間,。

（2）已經(jīng)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,，取得商品房預(yù)售許可證明;向境外預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)同時取得向境外銷售的批準(zhǔn)文件,。

開發(fā)商虛假宣傳是否算違約,？購房者該如何維權(quán)？

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條的規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料,，為“要約邀請”,，不能自然成為合同的一部分，也不具有法律約束力,，但是,，開發(fā)商關(guān)于商品房及相關(guān)設(shè)施所作的確定的說明和允諾，對合同訂立及商品房價(jià)格有嚴(yán)重影響的,，應(yīng)當(dāng)視為“要約”,。即便該說明和允諾未載入商品房買賣合同，也應(yīng)視為合同內(nèi)容,，銷售方違反的,，也應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

所以購房者在購買商品房時,，一定要仔細(xì)審閱相關(guān)合同及附件,，對于開發(fā)商承諾的配套設(shè)施等重要內(nèi)容,，可事先向當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門咨詢核實(shí)，并要求將相關(guān)內(nèi)容明確到購房合同或補(bǔ)充協(xié)議上,，同時注意保留廣告宣傳冊,、小區(qū)規(guī)劃圖等宣傳資料，為維權(quán)留證據(jù),。

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