張家港什么是承包人優(yōu)先受償權(quán)

張家港建筑工程律師曹輝團隊：建設工程優(yōu)先受償權(quán)是指承包人對于建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利,，優(yōu)先于一般的債權(quán),。根據(jù)《合同法》第286條的規(guī)定、最高人民法院的《批復》以及建設工程的特點,，承包人要符合以下條件此案可以行使工程款優(yōu)先受償權(quán),。

　　(1)張家港建筑工程律師曹輝團隊： 主體合格

　　主張建設工程款優(yōu)先受償權(quán)的主體只能是建設工程合同的承包人?！逗贤ā返?/span>286條規(guī)定了建設工程款優(yōu)先受償權(quán)由建設工程合同的承包人享有,。 根據(jù)《合同法》的規(guī)定，建設工程合同包括建設工程勘察,、設計,、施工合同。建設合同中的監(jiān)理合同和承包商與供貨商簽訂的材料設備供應合同不包括在內(nèi),。工程監(jiān)理合同其權(quán)利義務關(guān)系指向的標的并不屬于已完工程和工程實物,，而是以監(jiān)理技術(shù)服務為主要權(quán)利義務的監(jiān)督管理關(guān)系，只是構(gòu)成一般的債權(quán)債務關(guān)系,。就供銷合同而言,，其權(quán)利義務指向的標的，不是直接與發(fā)包人簽訂的,，依據(jù)合同的相對性原理,，不能納入建設工程合同的范圍，不能要求給予優(yōu)先受償權(quán)的保護,。

　　(2) 張家港建筑工程律師曹輝團隊：標的物范圍合規(guī)

　　對《合同法》規(guī)定的“建設工程”應做限制性規(guī)定,。一是必須是承包人所完成的屬于發(fā)包人所有的建設工程及其基地使用權(quán),，包括組裝或固定在不動產(chǎn)上的動產(chǎn)，但不包括建設工程中配套使用并未組裝或固定在不動產(chǎn)上的動產(chǎn);二是承包人所主張優(yōu)先受償權(quán)的建設工程,，必須是依據(jù)竣工且驗收合格的建設工程;三是按照建設工程的性質(zhì)不宜折價,、拍賣的建設工程,。該工程承包人不能行使優(yōu)先權(quán),，但是哪些是不宜折價、拍賣的建設工程,，法律并沒有規(guī)定,。在這里所謂“不宜折價、拍賣”的建設工程可以理解為法律禁止流通物,。包括公有物,，如國家機關(guān)的基礎(chǔ)設施，軍事設施等;公用物,，如公共道路,、機場、港口,、公共圖書館等,。 歸納起來主要有兩類：第一類是所有權(quán)不明、有爭議的建設工程不宜折價,、拍賣;第二類是國家重點工程和有特殊用途的建設工程不宜折價,、拍賣。

　　(3) 張家港建筑工程律師曹輝團隊：工程價款的范圍合理

　　承包人所能主張優(yōu)先受償權(quán)的工程價款的范圍應為依據(jù)建設工程合同所應該支付的價款,，這個價款是在合理的范圍內(nèi)主張的,。既要包括工人的工資，還要有承包人所墊付的材料款等實際支出的費用,。因為承包人所墊付的材料款等實際費用通常是在發(fā)包人不能按時支付工程快的情況下被迫發(fā)生的,，它占用了承包人的正常資金周轉(zhuǎn)，往往導致承包人對工人工資不能按時支付,，直接影響到施工工人的生存權(quán)和社會的安定,。但是承包人依合同向發(fā)包人主張的損害賠償不包括在內(nèi)。最高人民法院的《批復》中強調(diào)：“建筑工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬,、材料款等實際支出的費用,，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失”。

　　(4)張家港建筑工程律師曹輝團隊： 主張權(quán)利的時間要求

　　承包人主張優(yōu)先權(quán)的時間必須滿足以下條件：一是發(fā)包人未按約定支付價款;二是承包人催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款;三是發(fā)包人逾期未支付價款,。發(fā)包人不支付價款的,，承包人不能立即將該工程折價、拍賣,，而是應當催告發(fā)包人在合理的期限內(nèi)支付價款,。如果逾期不支付才能將該工程折價,、拍賣。這里的“合理期限”一般規(guī)定為六個月,，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算,。

　　(5) 張家港建筑工程律師曹輝團隊：權(quán)利行使的方式

實現(xiàn)優(yōu)先受償權(quán)的途徑主要有兩種：一是通過雙方協(xié)議的方式，承包人和發(fā)包人協(xié)議將該工程折價,，發(fā)包人對工程折價的,，應當與承包人達成協(xié)議，參照市場價格確定一定的價款把該工程的所有權(quán)由發(fā)包人轉(zhuǎn)移給承包人,，從而使承包人的債權(quán)得以實現(xiàn),。二是承包人和發(fā)包人達不成折價協(xié)議的，可以采取拍賣的方式實現(xiàn),，但承包人只能申請人民法院將該工程予以拍賣,，不得自行將工程變賣或者自行委托拍賣公司拍賣。

張家港建筑工程律師曹輝團隊：學法時間：
中華人民共和國合同法：

第二百二十八條 【租賃物的權(quán)利瑕疵】因第三人主張權(quán)利,，致使承租人不能對租賃物使用,、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金,。

第三人主張權(quán)利的,，承租人應當及時通知出租人。