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（第15號）

《海口市土地管理規(guī)定》業(yè)經(jīng)一九九七年一月二十日市人民政府第三十九次常務會議審議通過,，現(xiàn)予發(fā)布施行,。

市長：曾浩榮
一九九七年二月四日

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第一章總則

第一條為了加強土地管理，合理開發(fā),、利用和依法經(jīng)營土地,，促進社會經(jīng)濟發(fā)展和城鄉(xiāng)建設，維護土地所有者和使用者的合法權(quán)益,，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》,、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《海南經(jīng)濟特區(qū)土地管理條例》等有關法律、法規(guī),，結(jié)合本市實際情況,，制定本規(guī)定。

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)的土地,，由市政府實行統(tǒng)一規(guī)劃,、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一開發(fā),、統(tǒng)一出讓,、統(tǒng)一管理。
各級人民政府應當認真貫徹執(zhí)行十分珍惜和合理利用每寸土地,、切實保護耕地的基本國策,，制止亂占耕地和濫用土地的行為。

第三條市土地管理部門主管本市城鄉(xiāng)土地的統(tǒng)一管理工作,，負責對本規(guī)定的實施,。
區(qū)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府按照市政府賦予的職權(quán)負責轄區(qū)內(nèi)的土地管理工作,。
計劃,、規(guī)劃、城建,、房產(chǎn),、農(nóng)業(yè)等有關部門,，應當在各自的職責范圍內(nèi)協(xié)同土地管理部門,，做好土地管理工作。

第四條對在保護耕地,、合理開發(fā)利用土地資源和有關科研工作等方面成績顯著者以及同土地管理違法行為作斗爭中表現(xiàn)突出者,，人民政府應當給予表彰和獎勵。

第二章土地權(quán)屬管理

第五條集體所有的土地,，由市土地管理部門組織權(quán)屬調(diào)查,，報市政府批準，核發(fā)《集體土地所有證》,。
單位使用的國有土地,，由市土地管理部門組織權(quán)屬調(diào)查和審核,，報市政府批準，核發(fā)《國有土地使用證》,。
個人使用的國有土地,，由區(qū)人民政府組織權(quán)屬調(diào)查并提出意見，經(jīng)市土地管理部門審核,，報市政府批準,，核發(fā)《國有土地使用證》。
集體土地建設用地,，由區(qū)人民政府組織權(quán)屬調(diào)查并提出初審意見,，經(jīng)市土地管理部門審核，報市政府批準,，核發(fā)《集體土地建設用地使用證》,。

第六條未開發(fā)、利用的國有土地,，由市土地管理部門登記造冊,，統(tǒng)一管理。

第七條依法需要改變土地所有權(quán),、土地使用權(quán)或者因依法買賣,、轉(zhuǎn)讓地上建筑物、附著物等而使土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的,，必須向原登記的土地管理部門申請變更登記,，經(jīng)市政府批準，更換土地證書,。
依法需要設定涉及土地他項權(quán)利的,，應當?shù)酵恋毓芾聿块T辦理他項權(quán)利登記。

第八條土地所有權(quán)或者土地使用權(quán)有爭議的,，由當事人協(xié)商解決,；協(xié)商不成的，由市,、區(qū),、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府按照分級負責、就地解決的原則處理：
（一）在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi),，農(nóng)村居民之間的土地糾紛,，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府處理；
（二）在區(qū)范圍內(nèi),，農(nóng)村居民與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織之間,、跨鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）的農(nóng)村居民之間、城鎮(zhèn)居民之間的土地糾紛，由區(qū)人民政府處理,；
（三）單位（含農(nóng)村集體經(jīng)濟組織）之間,，城鎮(zhèn)居民與單位之間和跨區(qū)的土地糾紛，由市人民政府處理,。
當事人對人民政府的處理決定不服的,，可以在接到處理決定書之日起15日內(nèi)向上一級人民政府申請復議，也可以在接到處理決定書之日起30日內(nèi)向人民法院起訴,。

第三章土地的開發(fā),、利用和保護

第九條本市土地利用總體規(guī)劃由市土地管理部門會同規(guī)劃等有關部門編制，經(jīng)市計劃主管部門綜合平衡后,，由市政府審查同意并按規(guī)定報經(jīng)批準實施,。
土地的開發(fā)、利用必須符合市土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃,。

第十條各項建設用地和土地開發(fā)復墾項目實行土地利用總體規(guī)劃審核制度,。市土地管理部門根據(jù)土地利用總體規(guī)劃對建設用地和土地復墾的用途進行審核，并簽署規(guī)劃審核意見,。

第十一條土地征用,、開發(fā)、出讓實行年度計劃管理制度,。年度計劃由市土地管理部門提出,，經(jīng)市計劃主管部門綜合平衡后，按規(guī)定程序報經(jīng)批準后實施,，并向社會公布,。

第十二條市土地管理部門應會同有關部門根據(jù)土地利用總體規(guī)劃劃定基本農(nóng)（菜）田保護區(qū)，報市政府批準后實施,。
基本農(nóng)（菜）田保護區(qū)的耕地在保護期內(nèi)不得征用,，不得撂荒，不得改為非耕地,。確因國家建設需要征用基本農(nóng)（菜）田保護區(qū)耕地或?qū)⒏馗臑榉歉氐?，應當征求有關主管部門的意見，按有關法律,、法規(guī)規(guī)定的審批權(quán)限和程序報經(jīng)原批準機關批準,，并按規(guī)定繳納菜田基地開發(fā)基金和耕地占用稅費。

第十三條實行耕地保護領導任期目標責任制,。各級人民政府應當把基本農(nóng)（菜）田建設,、保護和管理工作作為政府領導任期目標責任制的重要內(nèi)容,，由上一級人民政府監(jiān)督實施,。
市土地管理部門會同市有關主管部門根據(jù)市政府批準的基本農(nóng)（菜）田保護方案擬訂耕地保護指標，報經(jīng)市政府批準后,，下達各區(qū),、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府,。

第十四條單位或個人承包經(jīng)營的農(nóng)業(yè)用地和依法確定給個人使用的自留地，應當按照規(guī)定的用途使用,，不得擅自挖塘,、建房、建窯,、建墳,、采礦、采石,、挖砂,、取土，或者進行其他毀壞土地的行為,。

第十五條成片開發(fā)土地的基礎設施建設,，由市政府統(tǒng)一組織實施，可采取下列方式：
（一）市政府直接投資開發(fā)建設,；
（二）市政府委托企業(yè)投資開發(fā)建設,。開發(fā)后的土地，由市政府統(tǒng)一出讓,，可按合同約定劃出一定面積的土地,，補償開發(fā)企業(yè)的投資和利潤。

第四章土地征用

第十六條征用本市行政區(qū)域內(nèi)的集體所有土地由市政府統(tǒng)一進行,，土地征用工作由市土地管理部門負責實施,；其他任何組織、單位和個人均不得直接征用集體所有土地,。
各區(qū),、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府及有關部門應協(xié)同市土地管理局完成征地工作。
被征地單位或個人應當服從國家建設和社會經(jīng)濟發(fā)展的需要,，支持和配合做好征地工作,。

第十七條按照土地利用總體規(guī)劃確定的綜合開發(fā)用地可以實行連片征用；按照規(guī)定程序批準的建設項目用地,，應當根據(jù)項目批準文件及總體設計一次申請批準,，按項目征地，不得化整為零越權(quán)審批,。分期建設的項目,，應分期征地，不得先征待用,。
市政府可依法對集體所有土地實行有計劃預征,。

第十八條按項目征用土地，依下列程序辦理：
（一）建設單位和個人持人民政府有關建設項目的批準文件和《建設用地選址通知書》，向市土地管理部門提出用地申請,；
（二）市土地管理部門對用地申請進行審核,，擬定征地工作方案，報經(jīng)市政府同意后,，書面通知申請人和被征地單位,，并發(fā)出征地通知書；
（三）市土地管理部門會同區(qū),、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府與被征地單位對擬征土地進行調(diào)查勘測,，確認土地權(quán)屬和土地利用狀況，確定土地面積和界址,；
（四）市土地管理部門會同有關部門與被征地單位確定征地補償和安置方案,；
（五）市土地管理部門按照征地批準權(quán)限報經(jīng)市政府批準后，根據(jù)批準文件落實征地有關事項

第十九條《征用土地補償協(xié)議書》由市土地管理部門和被征地單位雙方法定代表人簽名蓋章,，其他任何單位和個人不得簽訂《征用土地補償協(xié)議書》,。

第二十條被征地單位應當在接到征地通知書之日起30日內(nèi)，配合市土地管理部門辦理征地有關手續(xù),，逾期不辦理的,，市政府可依照有關規(guī)定做出征地決定。被征地單位對征地決定有異議的,，可在接到征地通知書之日起15日內(nèi)向上一級人民政府申請復議或直接向人民法院起訴,。在規(guī)定期限內(nèi)既不申請復議也不起訴又不履行征地決定的，由市政府申請人民法院強制執(zhí)行,。

第二十一條國家（含省,、市）重大建設項目急需征用土地的，市政府應當及時處理土地權(quán)屬糾紛,，作好土地征用工作,。
土地糾紛時間較長、涉及面廣,、情況復雜,，經(jīng)多次調(diào)解不成，及時處理確有困難的,，由市土地管理部門報經(jīng)市政府批準后,，可先行征用。在實施征地前,，市土地管理部門應會同爭議各方對爭議土地進行勘測,，將爭議的原因、土地類型,、面積,、界址予以登記,。土地權(quán)屬糾紛解決后，有關爭議范圍土地的征地補償費等各項費用,，由市土地管理部門向土地所有權(quán)單位支付,。

第二十二條征用集體所有土地應按規(guī)定支付土地補償費,、青苗和附著物補償費,、安置補助費，補償標準由市政府根據(jù)國家,、省的有關規(guī)定,，結(jié)合本市實際制定。
征地補償費由市土地管理部門統(tǒng)一收取,，按征地協(xié)議約定期限匯入被征地單位在指定銀行開設的征地補償費專戶,。
未按征地協(xié)議約定向被征地單位付清征地補償費的，土地仍屬集體所有,，市土地管理部門不得出讓,。

第二十三條按項目征地的，建設單位或個人應在向市土地管理部門提出用地申請之日起30日內(nèi),，預付擬征土地的補償費總額的50％,。擬征土地未獲批準或因國家重大政策調(diào)整以及其他正當原因不能征用的，市土地管理部門應當計息退還預付款,；土地征用后,，建設單位或個人放棄受讓土地使用權(quán)的，預付款不予退還,；市土地管理部門與建設單位或個人簽訂土地使用權(quán)出讓合同后,，預付款可抵充部分土地使用權(quán)出讓金。

第二十四條預征土地的征地補償費根據(jù)征地協(xié)議簽訂時的有關補償標準和地上建筑物,、附著物的實際情況確定,。
市土地管理部門應在簽訂預征協(xié)議后30日內(nèi)將征地補償費總額的30％付給被征地單位，其余在兩年內(nèi)付清,；兩年內(nèi)未付清的部分,，按同期物價增長指數(shù)計算撥付。開發(fā)需要使用土地時,，市土地管理部門應提前30日將剩余的征地補償費付給被征地單位,。

第二十五條預征的土地，在開發(fā)前仍由被征地單位及其成員耕種,，不得撂荒,，不得栽種多年生長農(nóng)作物和修建永久性建筑物。
開發(fā)建設需要使用土地時,，市土地管理部門應提前60日通知被征地單位及其成員限期清除地上建筑物,、附著物,。未在限期內(nèi)清除的，由建設用地單位或個人處置,，對其地上建筑物和附著物不再補償,，而對種植的農(nóng)作物可作適當賠償。

第二十六條征地補償費由被征地單位在指定的銀行專戶存儲,。
征地補償費中除屬于個人的青苗和附著物的補償費由被征地單位如數(shù)付給本人外,，其余的征地補償費由被征地單位統(tǒng)一管理使用，主要用于發(fā)展鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體企業(yè)和農(nóng)副業(yè)生產(chǎn),，進行農(nóng)用土地開發(fā)和農(nóng)田基本建設,，不得私分或挪作他用；安置補助費可以按照一定比例,，劃給自謀職業(yè)者作為就業(yè)補助和轉(zhuǎn)入社會保障部門作為不能就業(yè)人員的生活保障費,。
在征得村民同意和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準后，被征地單位可將部分征地補償費用于興建公共設施,、興辦公益事業(yè),。擅自將征地補償費用于非生產(chǎn)性開支的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應及時予以糾正,。

第二十七條土地被全部征用的或土地雖未被全部征用,，但人均耕地不足0．02公頃的，被征地單位農(nóng)業(yè)戶口全部轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口,。
征用土地后,，被征地單位人均耕地在0．02公頃以上的，按征地前人均耕地面積計算,，將與被征土地面積相應的農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口,。

第二十八條被征地農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口。由村民委員會按征地協(xié)議確定的數(shù)量提出方案,，經(jīng)村民代表大會討論同意,，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和市土地管理部門審核并報市政府批準后，由公安,、糧食等有關部門給予辦理轉(zhuǎn)戶,、糧食關系等手續(xù)。

第二十九條征地后,，剩余勞動力的生產(chǎn),、生活出路問題，經(jīng)協(xié)商可以采取下列方式之一解決：
（一）由市土地管理部門統(tǒng)籌,，將所征土地10％的國有土地使用權(quán)出讓給被征地單位,，出讓金免交；
（二）由用地單位安排就業(yè)的,，應在出讓合同中載明用地單位安置被征地農(nóng)民就業(yè)的條件,、人數(shù)和期限,；未安排就業(yè)前，用地單位應按不低于本地最低生活費標準1．5倍的標準支付生活補貼,；
（三）由被征地單位提出申請,，經(jīng)區(qū)、鄉(xiāng)人民政府審核,，報市政府批準,，可從所征該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織土地進行出讓所獲收入中劃出部分資金，給予扶持興辦企業(yè),。但不得超過該集體經(jīng)濟組織被征用土地出讓所獲收入的地方留成部分的10％,。
按前款第（二）項辦理時,，屬采取協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的,，用地單位除按所征土地面積支付全額的征地補償費、耕地占用稅,、菜地開發(fā)基金,、土地管理費外，其他費用按90％支付,；屬采取招標,、拍賣方式出讓國有土地使用權(quán)的，由市政府另行規(guī)定,。

第三十條農(nóng)村集體經(jīng)濟組織將依法批準使用的集體所有非農(nóng)建設用地與他人合作,、聯(lián)營興辦企業(yè)的，應到市土地管理部門辦理用地手續(xù),。聯(lián)營,、合作后農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所持有股份不得轉(zhuǎn)讓。聯(lián)營,、合作期屆滿,，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織無償收回土地使用權(quán)。
農(nóng)村集體經(jīng)濟組織用征地補償費發(fā)展生產(chǎn),、安置勞動力就業(yè)確有困難的,，經(jīng)向市土地管理部門申請報市政府批準，可依法將該集體所有的非農(nóng)建設用地的部分征為國有后出讓給他人,，但不得超過依法批準給該集體所有的非農(nóng)建設用地的30％,。土地使用權(quán)出讓金返還給該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織。

第三十一條用地單位在施工中因堆放材料需要臨時用地的,，應向市土地管理部門提出申請,，經(jīng)批準后，與有關單位簽訂臨時用地協(xié)議,，并按規(guī)定支付補償費和有關土地使用費,。臨時使用土地的期限不得超過二年,，不得建設永久性建筑物，使用期滿,，應及時歸還土地,，并負責恢復土地生產(chǎn)條件，或支付相應的復耕費用,。

第五章國有土地使用權(quán)出讓,、租讓、轉(zhuǎn)讓,、出租,、抵押和劃撥

第一節(jié) 國有土地使用權(quán)出讓

第三十二條國有土地使用權(quán)（以下簡稱土地使用權(quán)）由市政府統(tǒng)一出讓，市土地管理部門負責實施,。

第三十三條土地使用權(quán)出讓一般可以采取協(xié)議,、招標和拍賣的方式；國家安居工程用地或國家明文規(guī)定的特殊用地可以由政府按權(quán)限批準劃撥,。
除城市基礎設施用地,、國家扶持的普通居民住宅用地、國家機關,、部隊用地和文化,、教育、衛(wèi)生,、體育,、科研等非營利性用地以及經(jīng)市政府批準可以采取協(xié)議方式出讓的工業(yè)用地外，其他用地應采取招標,、拍賣方式出讓,，或經(jīng)市政府批準，也可采取雙方協(xié)議的方式,。
協(xié)議出讓土地使用權(quán)價格不得低于按國家規(guī)定確定的最低價,。

第三十四條以招標、拍賣方式出讓土地使用權(quán)的底價和以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的價格,，由市土地管理部門根據(jù)基準地價,，結(jié)合擬出讓地塊的條件、出讓年限和土地供需情況等因素確定,。

第三十五條土地使用權(quán)出讓合同由市土地管理部門與土地使用者簽訂,。
土地使用者應當從出讓合同生效之日起10日內(nèi)，支付土地使用權(quán)出讓金總額的10％作為定金,，余額應在90日內(nèi)付清,。土地使用者未按照出讓合同約定期限付清土地使用權(quán)出讓金的，從逾期之日起每日加收未付部分1‰的違約金,；逾期達90日仍未付清的,，市土地管理部門有權(quán)解除合同,，定金不予退回，并可請求違約賠償,，地上建筑物以及其他附著物限期拆除,。
市土地管理部門應當按照出讓合同約定的期限和條件向土地使用者提供土地使用權(quán)。未按照土地使用權(quán)出讓合同約定期限和條件向土地使用者提供土地使用權(quán)的,，從逾期之日起每日按照已收土地使用權(quán)出讓金總額的1‰付給土地使用者違約金,；逾期達90日仍未提供土地使用權(quán)的，土地使用者有權(quán)解除出讓合同,，要求返還土地使用權(quán)出讓金和雙倍的定金,，并可請求違約賠償。

第三十六條土地使用者需要改變出讓合同約定的土地用途和規(guī)劃要求的,，應當先取得市城市規(guī)劃行政主管部門的許可后報市政府批準,，再由市土地管理部門按照職責權(quán)限進行審核并報經(jīng)市政府批準，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,，并按規(guī)定繳納經(jīng)調(diào)整的土地使用權(quán)出讓金,。

第二節(jié) 國有土地使用權(quán)租讓

第三十七條本辦法所稱國有土地使用權(quán)租讓（以下簡稱土地使用權(quán)租讓）是指市政府代表國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)租賃給土地使用者,，由土地使用者按年向國家支付土地使用權(quán)租讓金的行為,。
土地使用權(quán)租讓最高年限不得超過15年。
土地使用權(quán)租讓由市土地管理部門審核并報市政府批準,。

第三十八條土地使用權(quán)租讓,，應當簽訂書面形式的租讓合同。

第三十九條土地使用權(quán)租讓合同,，由市土地管理部門與土地使用者簽訂,。
土地使用者應當按租讓合同的約定支付定金和當年的土地使用權(quán)租讓金；未按租讓合同的約定支付定金和當年土地使用權(quán)租讓金的,，市土地管理部門有權(quán)解除合同,，收回土地使用權(quán)，并可請求違約賠償,。
市土地管理部門應當按租讓合同的約定提供租讓的土地,；未按租讓合同約定提供租讓的土地使用權(quán)的，土地使用者有權(quán)解除合同,，請求返還土地使用權(quán)租讓金和雙倍的定金,，并可請求違約賠償。

第四十條土地使用權(quán)租讓金標準,，依據(jù)市場物價指數(shù)和地價調(diào)整指數(shù)以及國家的產(chǎn)業(yè)政策,，由市土地管理部門擬訂，報市政府批準后執(zhí)行,。
土地使用權(quán)年租讓金標準每二年調(diào)整一次,。

第四十一條土地使用者按下列規(guī)定支付定金：
（一）租讓期在5年以下（含5年）的,，按簽訂租讓合同當年租讓金標準的1倍支付；
（二）租讓期在5年以上,、10年以下（含10年）的,，按簽訂租讓合同當年租讓金標準的2倍支付：
（三）租讓期在10年以上、15年以下（含15年）的,，按簽訂租讓合同當年租讓金標準的3倍支付,；

第四十二條土地使用權(quán)租讓金的管理和使用，參照法律,、法規(guī)有關土地使用權(quán)出讓金管理,、使用的規(guī)定執(zhí)行。

第四十三條土地使用權(quán)租讓期間,，土地使用者應按租讓合同約定的用途和條件使用土地,。土地使用者需改變租讓合同約定的土地用途和規(guī)劃要求的，應當先取得市城市規(guī)劃行政主管部門的許可后報市政府批準,，再由市土地管理部門按照職責權(quán)限進行審核并報市政府批準,，簽訂租讓合同變更協(xié)議或重新簽訂土地使用權(quán)租讓合同，并按規(guī)定繳納經(jīng)調(diào)整的土地使用權(quán)租讓金,。

第四十四條土地使用者不得將租讓的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,、抵押和用于建房出售。

第四十五條土地使用權(quán)租讓后,，土地使用者按照租讓合同的約定完成項目投資總額25％以上,，或者將成片土地開發(fā)形成建設用地條件的，經(jīng)征得市土地管理部門同意,，可將租讓的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租,。
租讓的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)租人與承租人雙方應簽訂書面形式的轉(zhuǎn)租合同,，轉(zhuǎn)租期限不得超過土地使用權(quán)租讓的剩余期限,，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租合同不得違背租讓合同的規(guī)定，轉(zhuǎn)租人應繼續(xù)履行土地使用權(quán)租讓合同約定的義務,。
土地使用權(quán)租讓期間,，土地使用者與他人聯(lián)營、合作使用租讓的土地的,，視為轉(zhuǎn)租,。

第四十六條土地使用權(quán)租讓期間，土地使用者因遷移,、兼并,、收購、破產(chǎn)、解散,、撤銷等原因停止使用土地的,，由市政府無償收回租讓的土地使用權(quán)，并可依照本辦法的規(guī)定予以租讓或者依法出讓,。

第四十七條市政府對租讓的土地使用權(quán)在租讓合同約定的使用年限屆滿前不收回,；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要,，可以依照法定程序提前收回,，并根據(jù)土地使用者開發(fā)、利用土地的實際情況,，給予相應的補償。

第四十八條土地使用權(quán)租讓期間,，土地使用者可以申請將租讓的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為出讓的土地使用權(quán),。由市土地管理部門根據(jù)土地使用者的申請報經(jīng)市政府批準后，與土地使用者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,。原租讓合同自土地使用權(quán)出讓合同簽訂之日起自行解除,。

第四十九條土地使用權(quán)租讓期屆滿，土地使用權(quán)由市政府無償收回,。
土地使用權(quán)租讓期屆滿,，土地使用者需繼續(xù)使用土地的，應當在屆滿前一年申請續(xù)租,。準予續(xù)租的,，應當重新簽訂土地使用權(quán)租讓合同。

第三節(jié) 國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,、出租、抵押

第五十條土地使用者可以將依法取得的國有土地使用權(quán)進行轉(zhuǎn)讓,、出租,、抵押，其地上建筑物,、其他附著物應當同時轉(zhuǎn)讓,、出租、抵押,。
地上建設物、其他附著物轉(zhuǎn)讓,、出租、抵押的，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)應當同時轉(zhuǎn)讓,、出租、抵押,。

第五十一條轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，必須具備下列條件：
（一）已簽訂土地使用權(quán)出讓合同,，并付清全部土地使用權(quán)出讓金,；
（二）持有《國有土地使用證》；
（三）已按出讓合同規(guī)定的條件和期限完成項目投資總額的25％以上,；屬成片開發(fā)的土地應形成工業(yè)或其他建設用地條件,。

第五十二條具有下列情形之一的，視為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：
（一）以土地使用權(quán)作為出資條件,，與他人舉辦聯(lián)營企業(yè),、股份制公司的；
（二）一方提供土地使用權(quán),，另一方或多方提供資金合作開發(fā)土地,，并按照比例分成的；
（三）以土地使用權(quán)抵債的,；
（四）企業(yè)被收購,、兼并導致土地使用權(quán)全部或部分轉(zhuǎn)移給新的權(quán)利人的。

第五十三條轉(zhuǎn)讓,、出租,、抵押國有土地使用權(quán)，當事人雙方應當簽訂書面合同,。
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,、出租、抵押合同簽訂之日起10日內(nèi),，當事人雙方應當依照有關規(guī)定辦理登記手續(xù)。市土地管理部門應在10日內(nèi)作出是否予以登記的答復并通知當事人,，不予登記的,，應當說明理由,。當事人有異議的，可向上一級機關申請復議或向人民法院起訴,。
未按前款規(guī)定辦理登記手續(xù)的，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租,、抵押行為無效。

第五十四條轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時,，涉及地上建筑物,、其他附著物產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的,，當事人雙方應在辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)后15日內(nèi)到市房產(chǎn)管理部門辦理地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù),。
轉(zhuǎn)讓房屋所有產(chǎn)權(quán)時，當事人雙方應在辦理房屋所有產(chǎn)權(quán)變更登記后15日內(nèi)持變更后的房屋所有權(quán)證到市土地管理部門申請辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù),。

第五十五條轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓方應委托具有資格的地產(chǎn)評估機構(gòu)對土地使用權(quán)價格進行評估,。評估結(jié)果必須經(jīng)市土地管理部門確認；改建或新設股份有限公司的地價評估結(jié)果的確認按國家有關規(guī)定執(zhí)行,。
國有企業(yè)土地資產(chǎn)的評估結(jié)果由市土地管理部門做初步確認后，再移送國有資產(chǎn)管理部門做終極確認,。
對地價評估結(jié)果行使確認職權(quán)的行政主管部門應當出具地價評估結(jié)果確認書。

第五十六條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,、出租后,，需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途和規(guī)劃要求的,，依照本規(guī)定第三十六條的規(guī)定辦理

第五十七條預售商品房的，商品房預售人應當在商品房預售合同簽訂之日起30日內(nèi),，到市土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù),。

第五十八條土地使用權(quán)抵押涉及地上建筑物、其他附著物的,，市土地管理部門應在辦理土地使用權(quán)抵押登記手續(xù)后10日內(nèi)通知市房產(chǎn)管理部門備案。
市房產(chǎn)管理部門在辦理房屋產(chǎn)權(quán)抵押登記時，應于登記后10日內(nèi)通知市土地管理部門備案,。

第五十九條抵押關系履行期屆滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可以與抵押人協(xié)議以抵押的土地使用權(quán)受償；協(xié)議不成的,，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟,。
市土地管理部門應當根據(jù)抵押當事人雙方的共同申請或法院的判決,、裁定依法處分抵押的土地使用權(quán),。

第六十條處分抵押的土地使用權(quán)所得，按下列順序分配：
（一）支付處分費用,；
（二）扣繳有關稅費；
（三）按抵押登記或確認的先后順序向抵押權(quán)人清償債務,；
（四）剩余款額歸還抵押人。

第六十一條通過處分抵押的土地使用權(quán)或地上建筑物,、其他附著物而取得土地使用權(quán)的,，當事人必須在處分之日起15日內(nèi)到市土地管理部門辦理土地使用權(quán)變更登記,。

第四節(jié) 劃撥土地使用權(quán)管理

第六十二條劃撥土地使用權(quán)是指1988年2月13日《海南土地管理辦法》施行之前,，土地使用者通過各種方式依法無償取得的國有土地使用權(quán)或1988年2月13日以后政府特別批準劃撥的土地。

第六十三條以營利為目的使用劃撥土地使用權(quán)的,，采取下列方式實行有償使用：
（一）按年收取土地使用費；
（二）國家以劃撥土地使用權(quán)入股,；
（三）辦理土地使用權(quán)租讓手續(xù),，按年收取土地使用權(quán)租讓金,；
（四）補辦出讓手續(xù),，按規(guī)定補交土地使用權(quán)出讓金,。

第六十四條劃撥土地使用權(quán)發(fā)生下列情形之一的，土地使用者必須向市土地管理局提出申請,，報經(jīng)市政府批準后，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),，按評估標定地價的40％補交土地使用權(quán)出讓金；
（一）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的,；
（二）因房屋及附著物出售,、贈與等原因?qū)е峦恋厥褂脵?quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的,；
（三）以土地使用權(quán)及地上建筑物、附著物抵債的,；
（四）以土地使用權(quán)作為出資條件與他人舉辦聯(lián)營企業(yè)、股份制公司的（國家按第六十三條第二項規(guī)定以劃撥土地使用權(quán)入股參與企業(yè)的除外）,。

第六十五條出租劃撥土地使用權(quán)，出租人必須事先向市土地管理局提出申請,，報經(jīng)市政府批準；出租人應按租金總額的40％向市土地管理部門繳納土地收益金,。
房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地建成的房屋出租的,，出租人必須按第五十三條規(guī)定辦理登記手續(xù),，并按規(guī)定向市土地管理部門繳納租金中所含的土地收益。

第六十六條抵押劃撥土地使用權(quán)的,，抵押人必須事先向市土地管理局提出申請，由市政府批準,。抵押人應委托具有資格的地產(chǎn)估價機構(gòu)對土地使用權(quán)價格進行評估,，抵押擔保的債權(quán)價值不能超過評估地價的60％,。
處分抵押的劃撥土地使用權(quán)時，應當先扣繳處分所得的40％作為補交土地使用權(quán)出讓金,。

第六十七條市政府根據(jù)城市建設發(fā)展和實施城市規(guī)劃的需要，可以依法無償收回劃撥土地使用權(quán),。無償收回劃撥土地使用權(quán)時，其地上建筑物,、附著物的拆遷和補償，依照有關法律,、法規(guī)執(zhí)行。

第六十八條使用劃撥土地使用權(quán)的單位,，因其遷移,、撤銷,、解散、破產(chǎn)或者其他原因停止使用土地的,，由市政府無償收回土地使用權(quán)。

第六十九條政府組織舊城改造時,，改造區(qū)域內(nèi)的劃撥土地使用權(quán)由市政府無償收回,。收回的土地,，由市土地管理部門組織或委托具有資格的地產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估，確認土地使用權(quán)價格后,，通過出讓方式提供給開發(fā)者。開發(fā)者承擔的拆遷,、安置房和基礎設施建設等方面的費用,，可從土地使用權(quán)出讓金中扣除,。

第六章集體所有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和出租

第七十條集體所有土地使用權(quán)出讓,、轉(zhuǎn)讓,、出租或者農(nóng)村集體經(jīng)濟組織用于自辦企業(yè)、與他人舉辦聯(lián)營企業(yè),、股份制企業(yè)，應當有利于穩(wěn)定以家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制為主的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營體制,。

第七十一條集體所有土地使用權(quán)出讓、出租或者以此用于自辦企業(yè),、與他人舉辦聯(lián)營企業(yè),、股份制企業(yè)的,，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織向市土地管理部門提出書面申請，經(jīng)土地管理部門會同鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）,、區(qū)人民政府審核后，報市政府批準,。
集體所有土地使用權(quán)出讓或者出租用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的，按照下列權(quán)限報請批準：耕地13公頃以下,，其他土地33公頃以下,，由市政府批準,，超過限額的，報省人民政府批準,；農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以此用于自辦企業(yè)或者與他人舉辦聯(lián)營企業(yè)、股份制企業(yè)用于非農(nóng)業(yè)建設的,，按照下列權(quán)限報請批準：耕地（含水田,、旱田,、菜地,、園地、魚塘）6．5公頃以下,，其他土地13．5公頃以下，由市政府批準,，超過限額的,，報省人民政府批準。
市政府批準的各類土地總和,，每宗不得超過第二款規(guī)定中其他土地的最高限額；超過限額的,，應當報省人民政府批準,。
集體所有土地使用權(quán)不得出讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。

第七十二條集體所有土地使用權(quán)出讓,、出租或者農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以此用于自辦企業(yè),、與他人舉辦聯(lián)營企業(yè),、股份制企業(yè)，必須同時具備下列條件：
（一）土地權(quán)屬合法,、界址清楚；
（二）土地用途符合規(guī)劃,；
（三）原已承包的,，解除了承包合同,，并對承包人的投入給予合理的補償。

第七十三條集體所有土地使用權(quán)出讓或者以土地使用權(quán)與他人舉辦聯(lián)營企業(yè),、股份制企業(yè)的最高年限為50年；集體所有土地使用權(quán)出租最高年限為5年,。

第七十四條農(nóng)村集體經(jīng)濟組織出讓、出租土地使用權(quán)或者以土地使用權(quán)與他人舉辦聯(lián)營企業(yè),、股份制企業(yè)應當簽訂合同,，并在合同簽訂后10日內(nèi)到市土地管理部門辦理登記,。

第七十五條集體所有土地使用權(quán)出讓、出租或者以土地使用權(quán)與他人舉辦聯(lián)營企業(yè),、股份制企業(yè)期限屆滿,，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織無償收回土地使用權(quán)和基礎設施，地上建筑物,、其他附著物依照合同的約定處理或者無償收歸集體所有，并由市土地管理部門辦理注銷登記,。

第七十六條集體所有土地使用權(quán)受讓人、承租人應當依照土地使用權(quán)出讓合同或者出租合同規(guī)定的用途使用土地,。轉(zhuǎn)讓,、轉(zhuǎn)租后不得改變土地用途,。
以集體所有土地使用權(quán)與他人舉辦聯(lián)營企業(yè)、股份制企業(yè)用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的,，應當依照合同規(guī)定用途使用土地。需要改變用途的,，必須按照批準權(quán)限報請原批準機關批準,。

第七十七條轉(zhuǎn)讓或者轉(zhuǎn)租集體所有土地使用權(quán)的當事人應當簽訂合同,，并在合同簽訂后10日內(nèi)到市土地管理部門辦理登記。
集體所有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時,，土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的權(quán)利、義務隨之轉(zhuǎn)移,。分割轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時,，不得違反土地使用權(quán)出讓合同的約定,。
集體所有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租時，必須征得出租人同意,；出租人應當繼續(xù)履行原土地使用權(quán)出租合同。

第七十八條集體所有土地使用權(quán)因轉(zhuǎn)讓,、轉(zhuǎn)租而增值的,，轉(zhuǎn)讓人和轉(zhuǎn)租人應當按照增值額的10％向農(nóng)村集體經(jīng)濟組織交納增值費,。

第七十九條集體所有土地可以由單位或者個人承包經(jīng)營，從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn),。
土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓,、轉(zhuǎn)包,。
土地承包經(jīng)營權(quán)可以繼承。

第七章農(nóng)村居民建房用地管理

第八十條農(nóng)村居民建房用地,，應符合土地利用規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設規(guī)劃，應使用原有的宅基地,、村內(nèi)空閑地和荒地,、荒坡；嚴格限制占用耕地,。
提倡對符合規(guī)劃的舊房進行改造,，興建多層住宅,。

第八十一條申請安排宅基地應當服從鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設規(guī)劃,。根據(jù)城市規(guī)劃和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村規(guī)劃需要搬遷的村莊和拆遷戶而不能繼續(xù)使用原有舊宅基地的,，可以在編制好的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設規(guī)劃范圍內(nèi)予以安排新的宅基地。原村莊或拆遷戶使用的土地由政府統(tǒng)一組織開發(fā),。
未編制好鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設規(guī)劃的村莊,，一律不予安排宅基地,。

第八十二條符合下列情形之一的農(nóng)戶、非農(nóng)戶,，可以申請安排宅基地：
（一）原有住房根據(jù)規(guī)劃需要拆遷的；
（二）人均住房面積在20平方米以下,，現(xiàn)有住房不宜改建,、擴建的；
（三）居住擁擠,，確需分居組建新家庭，現(xiàn)有住房不宜改建擴建的,；
（四）經(jīng)批準回原籍落戶定居的人員，沒有住房居住的,。

第八十三條農(nóng)村居民建房用地面積標準由市土地管理部門提出,，報經(jīng)市政府批準后執(zhí)行,。

第八十四條對農(nóng)村居民建房用地實行計劃管理。由市土地管理部門根據(jù)村鎮(zhèn)建設規(guī)劃確定的總用地規(guī)模和農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展以及人口增長情況制訂農(nóng)村居民建房用地年度計劃,，報市政府批準執(zhí)行。各區(qū),、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府根據(jù)農(nóng)村居民建房用地年度計劃和各村的具體情況組織實施,。

第八十五條農(nóng)村居民建房用地,，在符合村鎮(zhèn)規(guī)劃的前提下，按下列規(guī)定辦理用地審批手續(xù)：
（一）使用原宅基地的,，經(jīng)村民委員會核準，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）規(guī)劃所提出初審意見后,，土地使用者向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地所提出申請,，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準,，報區(qū)土地管理部門備案；
（二）使用村內(nèi)空閑地的,，經(jīng)村民委員會同意后,，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）規(guī)劃所提出初審意見,，土地使用者向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地所提出申請，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府作出初審意見后,，由區(qū)人民政府審核,，報市土地管理部門批準；
（三）使用耕地的,，經(jīng)村民委員會同意后，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）規(guī)劃所提出初審意見,，土地使用者向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地所提出申請,，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府初審,，并報經(jīng)區(qū)人民政府和市土地管理部門復審后，由市政府批準,；占用耕地的,，經(jīng)批準使用之后,，應按規(guī)定繳納青苗和附著物補償費。

第八十六條申請使用宅基地經(jīng)依法批準后,，土地使用者應在批準后30日內(nèi)向區(qū)土地管理部門提出登記申請，并按第五條第四款的規(guī)定取得《集體土地建設用地使用證》后,，方可使用土地。
凡未經(jīng)依法進行土地登記領取《集體土地建設用地使用證》的,，規(guī)劃部門不予辦理報建手續(xù)。

第八十七條農(nóng)村居民建房使用的宅基地屬于集體所有的,，任何人不得擅自將宅基地進行轉(zhuǎn)讓,。
出售,、贈與住房給他人，由此造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的,，應當?shù)皆怯洐C關辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù),，并向農(nóng)村集體經(jīng)濟組織交納土地收益,。

第八章法律責任

第八十八條違反本規(guī)定，未經(jīng)批準（登記）,，或采取欺騙手段騙取批準（登記）征用、占用土地，非法出讓,、租讓,、轉(zhuǎn)讓,、出租、抵押土地使用權(quán)或者以土地使用權(quán)與他人舉辦聯(lián)營企業(yè)股份制企業(yè)的,，按非法占用土地處理,，其批準（登記）文件及有關協(xié)議,、合同一律無效，并依照法律,、法規(guī)責令退回非法占用的土地,，限期拆除或者予以沒收地上新建的建筑物和其他附著物,，處以罰款。
違反本規(guī)定,，超越權(quán)限或濫用職權(quán)非法批準出讓,、出租集體所有土地使用權(quán)的,，批準文件及有關協(xié)議、合同一律無效,；國家建設需征用該土地時,，依法責令退回非法占用的土地,，其非法占地所興建的建筑物和其他附著物不予補償，并限期拆除,；對直接責任人或單位主管人員由其上級機關或監(jiān)察機關給予行政處分,。

第八十九條違反本規(guī)定,，未經(jīng)批準（登記），擅自出讓,、租讓,、轉(zhuǎn)讓、出租,、抵押土地使用權(quán),，或以聯(lián)營,、合作為名倒賣土地使用權(quán)證、批準文件和用地圖紙的,，按非法買賣土地處理,，其有關協(xié)議,、合同及其他文件、圖紙一律無效,，并依法收回土地使用權(quán),，限期拆除或者沒收地上新建的建筑物和其他附著物,，沒收其非法所得，處以罰款,。

第九十條土地使用者違反土地出讓合同或用地批準文件的規(guī)定，擅自改變土地用途的,，依法責令依照原規(guī)定用途使用土地,，并處罰款,；拒不改正的,，依法收回土地使用權(quán)。

第九十一條違反本規(guī)定,，未經(jīng)批準或采取欺騙手段騙取批準而將耕地改為非耕地的,，依法責令限期恢復土地原貌,，并處罰款。

第九十二條違反本規(guī)定,，未經(jīng)批準,，擅自挖塘、建窯,、建墳,、采礦,、采石、挖砂,、取土,、采礦的,，依法責令停止違法行為，限期拆除地上建筑物,、其他設施,，恢復土地原貌,，并處罰款。

第九十三條違反本規(guī)定,，未經(jīng)批準（登記）,，或者采取欺騙手段騙取批準（登記）,，非法轉(zhuǎn)讓、出租,、抵押劃撥土地使用權(quán)的,，依法沒收非法所得,，并處罰款，土地使用權(quán)由市政府收回,。

第九十四條土地管理部門工作人員或者其他國家機關工作人員在土地管理工作中,，濫用職權(quán),、徇私舞弊、索賄受賄的,，由所在單位或上級機關給予行政處分,；構(gòu)成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任,。

第九十五條阻撓或者破壞征地工作,，妨礙土地管理部門工作人員執(zhí)行公務的,，由公安機關依照《中華人民共和國治安處罰條例》處罰,。

第九十六條當事人對行政處罰決定不服的,，可以在接到處罰決定通知書之日起15日內(nèi),，向作出處罰決定機關的上一級機關申請復議或者向人民法院起訴；當事人逾期不申請復議,，也不向人民法院起訴,，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執(zhí)行,。

第九章附則

第九十七條本規(guī)定由?？谑型恋毓芾砭重撠熃忉尅?

第九十八條本規(guī)定自頒布之日起施行,。

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