省、自治區(qū),、直轄市人民政府,，國務(wù)院有關(guān)部委、直屬機構(gòu)：

經(jīng)黨中央,、國務(wù)院同意,，現(xiàn)將《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租,、抵押二級市場的試點方案》印發(fā)你們,，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

2017年1月22日

附件：

關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,、出租,、抵押二級市場的試點方案

土地二級市場是我國城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的重要組成部分。實行土地有償使用制度近30年來,，土地二級市場對促進(jìn)土地資源的優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用,、加快工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程發(fā)揮了積極作用。隨著經(jīng)濟社會發(fā)展和改革深入,，土地二級市場運行發(fā)展中的一些問題也逐步凸顯,，交易規(guī)則不健全，政府的服務(wù)和監(jiān)管不完善,，交易信息不對稱,、交易平臺不規(guī)范等問題比較突出，制約了存量土地資源的盤活利用,，難以滿足新型城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟轉(zhuǎn)型發(fā)展需要,。按照黨的十八屆三中全會關(guān)于完善土地二級市場的決策部署和中央全面深化改革工作要求，制定本試點方案,。

一,、總體要求

（一）指導(dǎo)思想。全面貫徹黨的十八大和十八屆三中,、四中,、五中、六中全會精神,，深入學(xué)習(xí)貫徹習(xí)近平總書記系列重要講話精神,，緊緊圍繞統(tǒng)籌推進(jìn)“五位一體”總體布局和協(xié)調(diào)推進(jìn)“四個全面”戰(zhàn)略布局，牢固樹立創(chuàng)新、協(xié)調(diào),、綠色,、開放、共享的發(fā)展理念,，按照黨中央,、國務(wù)院決策部署，根據(jù)使市場在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用的要求,，堅持問題導(dǎo)向,，以建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場為方向，以促進(jìn)土地要素流通順暢為核心,，以提高存量土地資源配置效率為目的,，以不動產(chǎn)登記為基礎(chǔ)，與城鄉(xiāng)規(guī)劃,、土地利用總體規(guī)劃及相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃相銜接,，著力構(gòu)建完善土地二級市場規(guī)則，健全服務(wù)和監(jiān)管體系,，提高節(jié)約集約用地水平,，為經(jīng)濟社會持續(xù)健康發(fā)展，全面建成小康社會提供用地保障,。

（二）基本原則,。

把握正確方向。堅持市場經(jīng)濟改革方向,，突出市場配置資源的決定性作用,，落實“放管服”總體要求，強化監(jiān)管責(zé)任,， 不斷健全和發(fā)展城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場,。

規(guī)范市場運行。完善交易規(guī)則,，維護市場秩序,，保證市場主體能在公開、公平,、公正的市場環(huán)境下進(jìn)行交易,，保障市場依法依規(guī)運行、健康有序發(fā)展,，促進(jìn)要素流通，提高資源配置效率,。

維護合法權(quán)益,。充分尊重權(quán)利人意愿，保障市場主體合法權(quán)益。切實維護土地所有權(quán)人權(quán)益,。

提高服務(wù)效能,。強化服務(wù)意識，優(yōu)化交易流程,，降低交易成本,，提升服務(wù)水平，提高辦事效率,，方便群眾辦事,。

注重改革協(xié)同。注重與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記,、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市等改革協(xié)同,，加強部門協(xié)作，形成改革合力,。

（三）試點目標(biāo),。通過改革試點，到2018年年底,，在相關(guān)地區(qū)建立符合城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場要求,，產(chǎn)權(quán)明晰、市場定價,、信息集聚,、交易安全的土地二級市場，市場規(guī)則基本完善,，土地資源配置效率顯著提高,，形成一批可復(fù)制、可推廣的改革成果,，為構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場,、形成競爭有序的土地市場體系、修改完善相關(guān)法律法規(guī)提供支撐,。

（四）試點范圍和地區(qū),。試點的范圍是建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租和抵押,，重點針對土地交易,，以及土地連同地上建筑物、其他附著物一并交易的情況,。

試點地區(qū)選擇轉(zhuǎn)讓,、出租、抵押等交易量較大且不動產(chǎn)登記工作基礎(chǔ)較好的大,、中城市,，共34個市縣（詳見附件）。其中6個已開展集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點的縣（區(qū)）同時開展國有和集體土地二級市場試點。

二,、試點政策措施

（一）完善交易機制,。

1.完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓機制。明確建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓形式,。將各類導(dǎo)致建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為都視為建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,，包括買賣、交換,、贈與,、出資等，以及司法處置,、資產(chǎn)處置,、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的,，地上建筑物,、其他附著物所有權(quán)應(yīng)一并轉(zhuǎn)移。

明晰不同權(quán)能建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的必要條件,。明確以劃撥,、出讓、作價出資（入股）和授權(quán)經(jīng)營等方式供應(yīng)的建設(shè)用地在轉(zhuǎn)讓前應(yīng)滿足的條件,。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,，土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補繳出讓收入,，直接辦理不動產(chǎn)登記手續(xù),；不符合《劃撥用地目錄》的，由受讓方依法依規(guī)足額補繳土地出讓收入,。以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的,，在符合法律法規(guī)規(guī)定和出讓合同約定的前提下，應(yīng)保障其交易自由,；原出讓合同對轉(zhuǎn)讓條件另有約定的,，從其約定。以作價出資（入股）和授權(quán)經(jīng)營方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,，可以參照以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓規(guī)定,。

完善土地分割轉(zhuǎn)讓政策。探索土地分割轉(zhuǎn)讓措施,，明確分割條件,，規(guī)范分割流程，促進(jìn)存量土地盤活利用,。

實施差別化的稅費政策,。各地可根據(jù)本地實際,，在地方權(quán)限內(nèi)探索差別化的稅費政策,。充分發(fā)揮城鎮(zhèn)土地使用稅在節(jié)約集約用地中的作用,。對于閑置土地，從嚴(yán)征收土地閑置費,。

2.完善建設(shè)用地使用權(quán)出租機制,。以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租或以租賃方式取得建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)租的，不得違反法律法規(guī)和出讓合同或租賃合同的相關(guān)約定,。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租的,，應(yīng)經(jīng)依法批準(zhǔn)，并按照有關(guān)規(guī)定上繳應(yīng)繳的土地出讓收入,。研究建立劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租的巡查發(fā)現(xiàn),、舉報和查處機制，嚴(yán)格加強監(jiān)管,。國土資源,、財政、稅務(wù),、工商等部門應(yīng)加強協(xié)作,，在不動產(chǎn)登記、稅務(wù),、工商等方面加強聯(lián)動,，加大土地出讓收入征收管理力度，防止國有資產(chǎn)流失,。

3.完善建設(shè)用地使用權(quán)抵押機制,。放寬對抵押權(quán)人的限制。按照債權(quán)平等原則,，明確自然人,、企業(yè)均可作為抵押權(quán)人依法申請以建設(shè)用地使用權(quán)及其地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)辦理不動產(chǎn)抵押登記,。合理確定劃撥建設(shè)用地使用權(quán)抵押價值,。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)依法抵押，其抵押價值應(yīng)根據(jù)劃撥建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)益價格設(shè)定,。

（二）創(chuàng)新運行模式,。

1.建立交易平臺。在現(xiàn)有市（縣,、區(qū)）國土資源部門的土地交易機構(gòu)或平臺基礎(chǔ)上搭建統(tǒng)一的二級市場交易平臺,，提供服務(wù)場所，辦理交易事務(wù),，建立統(tǒng)一的信息系統(tǒng),，提供信息發(fā)布,、歸集和查詢服務(wù)，主動接受社會監(jiān)督,。

2.規(guī)范交易流程,。明確土地二級市場各交易環(huán)節(jié)和流程的基本規(guī)則，建立“信息發(fā)布—達(dá)成交易—簽訂合同—交易監(jiān)管”的交易流程,。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)交易的,，土地交易管理部門應(yīng)對劃撥決定書的履約情況以及交易的合法合規(guī)性等進(jìn)行審核;以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)交易的，土地交易管理部門應(yīng)切實加強事中事后監(jiān)管,。交易合同包括建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,、建設(shè)用地使用權(quán)出租合同、建設(shè)用地使用權(quán)抵押合同等,。試點地區(qū)要研究制定土地二級市場交易合同示范文本,。

3.加強交易管理與不動產(chǎn)登記的有序銜接。各地要建立健全土地交易平臺和不動產(chǎn)登記信息平臺的互通共享機制,。土地交易管理部門要將土地轉(zhuǎn)讓,、出租、抵押交易監(jiān)管信息等原始資料提供給不動產(chǎn)登記機構(gòu),。

（三）健全服務(wù)體系,。

1.培育和規(guī)范中介組織。發(fā)揮社會中介組織在市場交易活動中的橋梁作用,，發(fā)展相關(guān)機構(gòu),，為交易提供咨詢、估價,、經(jīng)紀(jì)等服務(wù),。各地要加強指導(dǎo)和監(jiān)管，引導(dǎo)其誠信經(jīng)營,，對失信的要建立懲戒和退出機制,。

2.做好咨詢和調(diào)解服務(wù)。發(fā)揮土地交易機構(gòu)或平臺的專業(yè)優(yōu)勢,，提供法律,、政策咨詢服務(wù)，協(xié)調(diào)矛盾,，化解糾紛,，營造良好的交易環(huán)境。

3.提高辦事效率,。在土地交易機構(gòu)或平臺內(nèi)匯集稅務(wù),、金融等相關(guān)部門或機構(gòu)的辦事窗口，為交易各方提供一站式服務(wù),，提高辦事效率和服務(wù)水平,。

（四）加強監(jiān)測監(jiān)管,。

1.強化監(jiān)測分析。各地要健全土地二級市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管制度,，完善監(jiān)測監(jiān)管信息系統(tǒng),，掌握土地轉(zhuǎn)讓、出租,、抵押的數(shù)量,、結(jié)構(gòu)、價款,、時序等信息，研判分析市場形勢,。

2.完善市場調(diào)控,。強化一、二級土地市場聯(lián)動,，加強土地投放總量,、結(jié)構(gòu)、時序等的銜接,，適時運用財稅,、金融等手段，加強對土地市場的整體調(diào)控,。

3.強化價格監(jiān)管,。完善公示地價體系，定期發(fā)布基準(zhǔn)地價或標(biāo)定地價,。完善土地二級市場的價格形成,、監(jiān)測、指導(dǎo),、監(jiān)督機制,，防止交易價格異常波動，維護市場平穩(wěn)運行,。交易主體應(yīng)當(dāng)如實申報交易價格,，不得瞞報或者作不實申報。申報價格低于基準(zhǔn)地價或標(biāo)定地價一定比例的,，政府可行使優(yōu)先購買權(quán);高于基準(zhǔn)地價或標(biāo)定地價一定比例的,，政府可依法依規(guī)實施交易管制。

4.加強合同履約監(jiān)管,。土地轉(zhuǎn)讓后,，出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移,，受讓人應(yīng)依法履行,。國土資源,、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門要加強合同履約監(jiān)管，并將相關(guān)情況納入誠信體系進(jìn)行信用考評,。

5.嚴(yán)格責(zé)任追究,。要強化監(jiān)督問責(zé)，減少尋租空間,，對違反土地二級市場相關(guān)規(guī)定的地方政府和有關(guān)部門,、單位以及責(zé)任人員嚴(yán)格實行責(zé)任追究，堅決打擊各種腐敗行為,。

（五）強化部門協(xié)作,。

各級國土資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房產(chǎn),、規(guī)劃）,、財稅、國有資產(chǎn)管理,、工商,、金融監(jiān)管等部門要建立聯(lián)動機制，落實相關(guān)責(zé)任,，強化溝通銜接,。加強涉地司法處置的銜接，對于司法處置涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的案件,，國土資源部門應(yīng)加強與地方人民法院的溝通,，主動提供所涉不動產(chǎn)的權(quán)利狀況。加強涉地資產(chǎn)處置的銜接,，國有資產(chǎn)等管理部門進(jìn)行國有資產(chǎn)處置時涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的,，在處置前應(yīng)取得規(guī)劃、國土資源部門出具的意見,，并如實告知當(dāng)事人,。

三、組織實施

（一）加強組織保障,。各地區(qū)各有關(guān)部門要加強協(xié)調(diào)配合,，穩(wěn)妥有序推進(jìn)試點。國土資源部會同財政部,、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部,、農(nóng)業(yè)部、人民銀行,、稅務(wù)總局,、工商總局、銀監(jiān)會等單位或部門，建立共同推進(jìn)試點的工作機制,，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和指導(dǎo)支持試點各項工作,。試點地區(qū)所在省、市,、縣（區(qū)）各級政府及有關(guān)部門要采取有力措施,，保障試點運行。

（二）推進(jìn)試點實施,。

1.編制實施方案,。有關(guān)地區(qū)省級國土資源部門要會同相關(guān)部門根據(jù)本方案組織試點地區(qū)編制實施方案，經(jīng)省級政府同意后,，由省級國土資源部門報國土資源部批復(fù),。

2.部署啟動試點。有關(guān)地區(qū)省級國土資源部門要會同相關(guān)部門,，指導(dǎo)試點地區(qū)根據(jù)批復(fù)的方案,，盡快完成各項基礎(chǔ)性準(zhǔn)備工作，完善工作機制,，明確責(zé)任分工，部署開展試點,。2017年3月底前就試點工作啟動,、機構(gòu)設(shè)立、規(guī)章制度建設(shè),、部署實施等情況,，形成匯總報告報國土資源部。

3.試點實施,、跟蹤及總結(jié),。國土資源部和有關(guān)地區(qū)省級政府加強對試點工作的指導(dǎo)，及時研究解決試點中存在的問題,。按照邊試點,、邊研究、邊總結(jié),、邊提煉的要求推進(jìn)試點工作,，2017年11月底前，試點地區(qū)就試點做法與成效等形成年度進(jìn)展報告,，經(jīng)省級政府同意后報國土資源部,。國土資源部會同有關(guān)部門開展試點中期評估，形成評估報告按程序上報,。2018年8月底前,，試點地區(qū)形成試點總結(jié)報告，總結(jié)政策實施效果,、提出相關(guān)法律法規(guī)的修改建議,，經(jīng)省級政府同意后報國土資源部,。2018年12月底前，國土資源部會同相關(guān)部門全面總結(jié)試點經(jīng)驗,，形成全國試點工作總結(jié)報告,，按程序報送黨中央、國務(wù)院,。

（三）強化指導(dǎo)監(jiān)督,。各地區(qū)各有關(guān)部門要按照職責(zé)分工，加強對試點工作的指導(dǎo)監(jiān)督,，依法規(guī)范運行,。要注意分類指導(dǎo)，尊重基層首創(chuàng)精神,，健全激勵和容錯糾錯機制,，允許進(jìn)行差別化探索，切實做到封閉運行,、風(fēng)險可控,，發(fā)現(xiàn)問題及時糾偏。

（四）完善制度建設(shè),。國土資源部會同相關(guān)部門,，密切跟蹤試點地區(qū)工作進(jìn)展，主動適應(yīng)改革和經(jīng)濟社會發(fā)展的需要,，完善配套制度,，并及時提出制訂和修改相關(guān)法律、法規(guī),、政策的建議,。

（五）做好宣傳引導(dǎo)。試點地區(qū)要加強對試點工作的監(jiān)督管理,，密切關(guān)注輿情動態(tài),，妥善回應(yīng)社會關(guān)切，重大問題及時報告,。

附件：試點地區(qū)名單

附件

試點地區(qū)名單

開展國有土地二級市場試點的28個試點地區(qū)名單

北京市房山區(qū),、天津市武清區(qū)、河北省石家莊市,、山西省太原市,、內(nèi)蒙古自治區(qū)二連浩特市、遼寧省撫順市,、吉林省長春市,、黑龍江省牡丹江市、江蘇省南京市、浙江省寧波市,、安徽省宿州市,、福建省廈門市、江西省南昌市,、山東省臨沂市,、河南省許昌市、湖北省武漢市,、湖南省長沙市,、廣東省東莞市、廣西壯族自治區(qū)南寧市,、海南省三亞市,、重慶市主城九區(qū)、四川省瀘州市,、云南省昆明市,、陜西省西安市、甘肅省天水市,、青海省西寧市,、寧夏回族自治區(qū)石嘴山市、新疆維吾爾自治區(qū)庫爾勒市,。