根據(jù)《中華人民共和國民法通則》,、《中華人民共和國合同法》,、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等法律規(guī)定,，結(jié)合民事審判實(shí)踐,，就審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律的問題，制定本解釋,。

土地使用權(quán)出讓合同糾紛

第一條 本解釋所稱的土地使用權(quán)出讓合同,，是指市,、縣人民政府土地管理部門作為出讓方將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與受讓方，受讓方支付土地使用權(quán)出讓金的協(xié)議,。

第二條 開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。

本解釋實(shí)施前,，開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同,，起訴前經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門追認(rèn)的,，可以認(rèn)定合同有效,。

第三條 經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)同意以協(xié)議方式出讓的土地使用權(quán),，土地使用權(quán)出讓金低于訂立合同時(shí)當(dāng)?shù)卣凑諊乙?guī)定確定的最低價(jià)的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定土地使用權(quán)出讓合同約定的價(jià)格條款無效。

當(dāng)事人請求按照訂立合同時(shí)的市場評估價(jià)格交納土地使用權(quán)出讓金的,，應(yīng)予支持,；受讓方不同意按照市場評估價(jià)格補(bǔ)足，請求解除合同的,，應(yīng)予支持,。因此造成的損失，由當(dāng)事人按照過錯(cuò)承擔(dān)責(zé)任,。

第四條 土地使用權(quán)出讓合同的出讓方因未辦理土地使用權(quán)出讓批準(zhǔn)手續(xù)而不能交付土地,，受讓方請求解除合同的，應(yīng)予支持,。

第五條 受讓方經(jīng)出讓方和市,、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門同意，改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途,，當(dāng)事人請求按照起訴時(shí)同種用途的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整土地出讓金的,，應(yīng)予支持。

第六條 受讓方擅自改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途,，出讓方請求解除合同的,，應(yīng)予支持。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛

第七條 本解釋所稱的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,，是指土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方將出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓于受讓方,，受讓方支付價(jià)款的協(xié)議。

第八條 土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方與受讓方訂立土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后,，當(dāng)事人一方以雙方之間未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)為由,，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持,。

第九條 轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

第十條 土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方就同一出讓土地使用權(quán)訂立數(shù)個(gè)轉(zhuǎn)讓合同,，在轉(zhuǎn)讓合同有效的情況下,，受讓方均要求履行合同的，按照以下情形分別處理：

（一）已經(jīng)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的受讓方,，請求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地等合同義務(wù)的,，應(yīng)予支持；

（二）均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù),，已先行合法占有投資開發(fā)土地的受讓方請求轉(zhuǎn)讓方履行土地使用權(quán)變更登記等合同義務(wù)的,，應(yīng)予支持；

（三）均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù),，又未合法占有投資開發(fā)土地,，先行支付土地轉(zhuǎn)讓款的受讓方請求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地和辦理土地使用權(quán)變更登記等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持,；

（四）合同均未履行,，依法成立在先的合同受讓方請求履行合同的,，應(yīng)予支持,。

未能取得土地使用權(quán)的受讓方請求解除合同、賠償損失的,，按照《中華人民共和國合同法》的有關(guān)規(guī)定處理,。

第十一條 土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效,。但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效,。

第十二條 土地使用權(quán)人與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán),，起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓，并由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的,，土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同可以按照補(bǔ)償性質(zhì)的合同處理,。

第十三條 土地使用權(quán)人與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府決定不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),，并將該劃撥土地使用權(quán)直接劃撥給受讓方使用的,，土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同可以按照補(bǔ)償性質(zhì)的合同處理。

合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛

第十四條 本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同,，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán),、資金等作為共同投資，共享利潤,、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議,。

第十五條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效,。但起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效,。

第十六條 土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn),，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效,。但起訴前已經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

第十七條 投資數(shù)額超出合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定,，對增加的投資數(shù)額的承擔(dān)比例,，當(dāng)事人協(xié)商不成的，按照當(dāng)事人的過錯(cuò)確定,；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由或者當(dāng)事人的過錯(cuò)無法確定的,，按照約定的投資比例確定；沒有約定投資比例的,，按照約定的利潤分配比例確定,。

第十八條 房屋實(shí)際建筑面積少于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對房屋實(shí)際建筑面積的分配比例,，當(dāng)事人協(xié)商不成的,，按照當(dāng)事人的過錯(cuò)確定；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由或者當(dāng)事人過錯(cuò)無法確定的,，按照約定的利潤分配比例確定,。

第十九條 在下列情形下，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人請求分配房地產(chǎn)項(xiàng)目利益的,，不予受理,；已經(jīng)受理的，駁回起訴：

（一）依法需經(jīng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門批準(zhǔn),；

（二）房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證,；

（三）擅自變更建設(shè)工程規(guī)劃。

因當(dāng)事人隱瞞建設(shè)工程規(guī)劃變更的事實(shí)所造成的損失,，由當(dāng)事人按照過錯(cuò)承擔(dān),。

第二十條 房屋實(shí)際建筑面積超出規(guī)劃建筑面積，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門批準(zhǔn)后,，當(dāng)事人對超出部分的房屋分配比例協(xié)商不成的,，按照約定的利潤分配比例確定。對增加的投資數(shù)額的承擔(dān)比例,，當(dāng)事人協(xié)商不成的,，按照約定的投資比例確定,；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定,。

第二十一條 當(dāng)事人違反規(guī)劃開發(fā)建設(shè)的房屋,，被有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門認(rèn)定為違法建筑責(zé)令拆除，當(dāng)事人對損失承擔(dān)協(xié)商不成的,，按照當(dāng)事人過錯(cuò)確定責(zé)任,；過錯(cuò)無法確定的，按照約定的投資比例確定責(zé)任,；沒有約定投資比例的,，按照約定的利潤分配比例確定責(zé)任。

第二十二條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定僅以投資數(shù)額確定利潤分配比例,，當(dāng)事人未足額交納出資的,，按照當(dāng)事人的實(shí)際投資比例分配利潤。

第二十三條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人要求將房屋預(yù)售款充抵投資參與利潤分配的,，不予支持,。

第二十四條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,。

第二十五條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同,。

第二十六條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),，只收取固定數(shù)額貨幣的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同。

第二十七條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),，只以租賃或者其他形式使用房屋的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同。

其它

第二十八條 本解釋自2005年8月1日起施行,；施行后受理的第一審案件適用本解釋,。

本解釋施行前最高人民法院發(fā)布的司法解釋與本解釋不一致的，以本解釋為準(zhǔn),。