實(shí)踐中，由于購房資格限制,、逃避債務(wù),、獲取貸款等原因，買賣雙方約定,，以他人名義購買房屋,，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益的情形十分常見,，雙方就房屋權(quán)屬發(fā)生糾紛應(yīng)如何處理?
答：我們認(rèn)為,，當(dāng)事人之間關(guān)于借名買房的約定只要不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,，即屬有效,，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依據(jù)約定履行。因此，在不涉及善意交易第三人,，且房屋依法能夠辦理轉(zhuǎn)移登記的情況下,，借名人依據(jù)約定要對(duì)于當(dāng)事人一方提供的證據(jù)能夠證明其對(duì)房屋的購買確實(shí)存在出資關(guān)系，但不足以證明雙方之間存在借名登記意思表示的,，房屋應(yīng)歸登記人所有,，出資人只能依據(jù)出資的性質(zhì)向登記人主張債權(quán)。

劃重點(diǎn)：劃重點(diǎn)：劃重點(diǎn)：微博法律大講堂
三類借名購房合同的效力認(rèn)定：
第一,，對(duì)于單位內(nèi)部集資建房而產(chǎn)生的借名購房糾紛,，由建房單位內(nèi)部職工將購房資格出借給建房單位以外的人與建房單位簽訂房屋買賣合同，該類合同名義上要求購房人須是單位內(nèi)部職工,，但售房單位對(duì)于單位以外的人購買并不做嚴(yán)格的審查,，因?yàn)榧Y的金額越高建房成本會(huì)越低，實(shí)踐中甚至出現(xiàn)一些單位鼓勵(lì)或放縱這種頂名購房行為發(fā)生的現(xiàn)象,。建房單位收取了約定的房屋價(jià)款,，利益并未受到實(shí)際損失，當(dāng)事人的行為并未違反法律,、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,，也未損害國家、集體或者第三人的利益,，因此應(yīng)認(rèn)定為有效合同。具備交付條件或辦理產(chǎn)權(quán)條件時(shí),，實(shí)際購買人要求出借人履行合同,，人民法院應(yīng)予支持。

第二,，借用人不具有經(jīng)濟(jì)適用房的購房條件而產(chǎn)生的借名購房糾紛,，應(yīng)認(rèn)定合同無效。經(jīng)濟(jì)適用房,，是指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅,，它是根據(jù)國家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的，是由國家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃,、用地實(shí)行由地方政府行政劃撥方式,，免收土地出讓金、對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收,、出售價(jià)格按保微利的原則確定的,，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)，主要面向廣大中低收入家庭,。
國務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》,、《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》明確規(guī)定:“經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象為城市低收入住房困難家庭”。購買人不具有購買條件，而通過借用資格,，以低收入家庭或特困戶的名義進(jìn)行購買,，顯然違反了國務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的相關(guān)規(guī)定。盡管按照最高人民法院《關(guān)于適用合同法若千問題的解釋(一)》第4條的規(guī)定,，國務(wù)院這些文件和規(guī)定不屬于認(rèn)定合同無效的行政法規(guī),，但這種頂名購房行為明顯侵犯了城市低收入住房困難家庭的平等機(jī)會(huì)購買和獲得房屋權(quán)利，非法占有社會(huì)公共資源,，使國家的有關(guān)土地,、房產(chǎn)稅費(fèi)流失，損害了社會(huì)公共利益,，應(yīng)根據(jù)合同法第五十二條的規(guī)定,，認(rèn)定合同無效。

第三,，對(duì)于借用人不具有根據(jù)中央政府及各地政府實(shí)施的限購令的購房條件的借名購房合同,，應(yīng)認(rèn)定為有效。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)購房者進(jìn)行了嚴(yán)格的審査,，符合購買條件,，不違反限購令，因此簽訂了房屋買賣合同,，且借名人以出借人的名義履行了合同,，如果此時(shí)認(rèn)定合同無效，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成損害,，尤其是辦理了按揭貸款的合同,，被確認(rèn)無效會(huì)導(dǎo)致混 亂、難以處理的局面,，破壞交易安全,。而且這類合同并不直接損害公共利益，因此應(yīng)認(rèn)定為有效合同,。
為了保障國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的有效落實(shí),，根據(jù)當(dāng)事人的訴請(qǐng)，應(yīng)確定出借人與房地產(chǎn)企業(yè)之間存在房屋買賣合同關(guān)系,，借名人與出借人之間存在二次房屋交易關(guān)系,，在實(shí)際購買人(借名人)要求履行合同時(shí)，使相關(guān)當(dāng)事人承擔(dān)兩次交易稅費(fèi),，從而增加其交易成本,，防止國家稅賦流失。