2020年5月28日，被譽為66年磨一劍的《民法典》經(jīng)全國人大表決正式通過,，將在2021年1月1日正式實施,。

民法典住宅對我們的住房有多大影響,？

《民法典》的制定在法制層面，代表著民事部門法制的完善,，立法技術的成熟,。對于社會而言，則代表著一系列穩(wěn)固的社會制度的確立,，將影響我們以后社會生活的方方面面,。

《民法典》對于住房的影響主要體現(xiàn)在對土地使用權更新了規(guī)定。

對于很多老百姓而言,，買了房子就是自己的私產(chǎn),，永遠屬于自己，是一次性投資,。這樣的心理可能根深蒂固,，從沒想過買房之后可能還會遇到再一次交錢的境地。房地產(chǎn)包含房產(chǎn)和地產(chǎn),。在我國,，由于土地國有，所有權不可能拿來交易,，我們能夠購買的是土地的使用權和房產(chǎn)的所有權?！冻擎?zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條規(guī)定,，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技,、文化,、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè),、旅游,、娛樂用地40年;倉儲用地50年;綜合或者其他用地50年。

這意味著不管什么性質(zhì)的土地,，使用權都是有期限的,。雖然，現(xiàn)在我們已經(jīng)實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記,，頒發(fā)一個統(tǒng)一不動產(chǎn)登記證,，但我們的房子實際上是永久的房產(chǎn)加70年的土地使用權。由于土地供應的壟斷,，即便是有期限的使用權,，要買房子也只能選擇接受。但房子畢竟是家庭的重大財產(chǎn),，很多人依然會擔心,，使用權到期后房子是否會被收走,？2007年制定的《物權法》第一百四十九條規(guī)定，住宅建設用地使用權期間屆滿的,，自動續(xù)期,。

這一規(guī)定體現(xiàn)了《物權法》保護私有產(chǎn)權的立法意圖，也給廣大購房者吃了一顆定心丸,，再也不用擔心房子會被到期收走,。同時到期自動續(xù)期的規(guī)定，簡單明了,，沒有后款解釋,，也沒有但書規(guī)定，讓人天然的認為是免費續(xù)期,。

從2015年開始,，溫州市鹿城區(qū)600多套住宅土地使用權陸續(xù)到期。原來,，這些住宅的土地使用權都只有20年,，這是國內(nèi)第一批土地使用權年限到期的住房。房主在交易過戶時,，被告知需要補繳土地使用金,，補繳金額為當時房價的30%。雖然事情發(fā)生在溫州,，但迅速在全國范圍內(nèi)引發(fā)一片嘩然,。隨后，國土資源部,、浙江省國土資源廳組成聯(lián)合調(diào)研組,，赴溫州調(diào)研指導對這一事件的處置。2016年國土資源部和住建部作出回復,，可以采用過渡性辦法處理,，不需要提出續(xù)期申請，不收取費用,，正常辦理交易和登記手續(xù),。

此表態(tài)終于平息了人們的疑惑和恐慌。 也更加讓人們堅定了到期續(xù)期不收費的信念,。2020年《民法典》終于出爐,，對住宅土地使用權也做出了最新規(guī)定——住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續(xù)期,；續(xù)期費用的繳納或者減免,，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理,。與《物權法》相比,，繼續(xù)沿用了自動續(xù)期的表述,，仍然體現(xiàn)的是私有產(chǎn)權的保護，不同的是增加了續(xù)期費用的后款規(guī)定,。

怎么民法典住房規(guī)定呢,？

這句規(guī)定其實是一個立法授權，也是一個預告,，表明一個態(tài)度,。土地使用權到期收費將是大的方向，減免則是例外之策,。收費是法律賦予的權利,，減免是法外開恩。從立法技術上看,，如果不收費完全可以不做續(xù)期收費的后款規(guī)定,，或者直接規(guī)定免費續(xù)期。從權屬上來看,，我國建設用地實行的所有權與使用權分離的模式,，要體現(xiàn)所有權的絕對性，就必須對使用權進行期限限制,，所有權是無限期的,，使用權是有期限的，而與期限配套的就是按期收費,，以體現(xiàn)所有權人讓渡使用權的收益權利,。

過去以來，我們并沒有對土地使用權期限進行宣傳,，除了一些專業(yè)人士,，其實很多老百姓是不知道的,，即便有一些人隱約聽過相關的說法,，但了解不深，尤其是《物權法》自動續(xù)期的規(guī)定出來后,，大家普遍的理解就是免費續(xù)期,。在這種社會觀念之下，要推動續(xù)期收費,，就必須改變這種預期,，提前做好預告。過去,，無論是法律或者行政法規(guī),，都只規(guī)定了使用期限，規(guī)定了續(xù)期辦法,，但都并未規(guī)定是否收費,，《民法典》這么規(guī)定就是給了續(xù)期收費法律授權,，至于怎么收，怎么減免,，另行制定法律法規(guī)來規(guī)范,。

《民法典》的制定和修改不易，一旦確定下來,，將成為長期的社會規(guī)范,，那么為什么不在這樣一部法典里將涉及千家萬戶的住房土地問題規(guī)定清楚呢？首先來說,，時機不成熟,，目前全球經(jīng)濟受疫情影響受重挫，未來會有多大變數(shù)尚無法預判,，這時候不做預告來緩解恐慌,，而直接出臺具體收費措施，容易打擊市場信息,，不利于三穩(wěn)目標實現(xiàn),。其次，從稅費制度上來講,，我國一直致力于建立現(xiàn)代財稅制度,，房地產(chǎn)稅立法已經(jīng)提了好多年了尚沒有解決，作為制度層級耕地的收費問題自然要擺在稅制后面,，或者,，更大的可能，是統(tǒng)籌房地產(chǎn)的稅,、費制度建設,，一并籌措，綜合安排,。

再次,，從立法技術上看，《民法典》是一部調(diào)整平等主體之間法律關系的法典,，如何規(guī)范土地使用權的收費更帶有明顯的行政管理色彩,，并不適合由《民法典》來規(guī)范。作為普通老百姓來說,，對于國家大政方針政策的改變,，是無法抗拒和改變的，大家更加關心的是這些政策變化后,，對我們的生活造成什么樣的影響,，又有一些什么樣的應對辦法。目前,，在我國,，第一批住宅使用權到期后做了免費續(xù)期的過渡性安排,，這也是對特殊歷史產(chǎn)物的臨時安排，并沒有一般性的參考意義,。但我國商業(yè)用地卻出現(xiàn)了到期收費續(xù)期的案例,。

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