隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展和住房制度改革的不斷深化,，隨著全國(guó)人民生活水平的不斷提高,、家庭經(jīng)濟(jì)購(gòu)買能力的不斷增強(qiáng)，購(gòu)買適合自己家庭生活的商品房隨時(shí)都被列入千家萬(wàn)戶的議事日程,。然而,。目前我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)立法仍不甚完善，市場(chǎng)機(jī)制仍需健全,，商品房交易行為尚不規(guī)范,，特別是一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴(yán)重違反誠(chéng)實(shí)信用原則,，欺詐和違約行為比比皆是。本文就開發(fā)商未按照合同約定提供燃?xì)獾膯?wèn)題進(jìn)行解析,。

案例：

某小區(qū)百余戶業(yè)主于2012年7-8月間與被告首開公司分別簽訂了《北京市商品房預(yù)售合同》,。合同第十三條約定，燃?xì)鈶?yīng)于2014年6月30日達(dá)到交用標(biāo)準(zhǔn),，但是燃?xì)庵敝?014年7月29日才完成驗(yàn)收交付,。被告已構(gòu)成違約，所以百余戶業(yè)主把被告首開公司訴至法院,，要求被告支付原告燃?xì)馕窗醇s定時(shí)間達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)的違約金,，及經(jīng)濟(jì)損失。

被告首開公司在答辯中辯稱,，原告購(gòu)買的房屋是毛坯房,，業(yè)主收房后必須進(jìn)行裝修，倘若此時(shí)燃?xì)忾_通,，如有業(yè)主私自改造燃?xì)夤艿绖?shì)必造成極大危害,。由于一部分業(yè)主的燃?xì)獠鸶男袨橐约叭細(xì)獾奶厥庑圆艑?dǎo)致燃?xì)夤鹃_通燃?xì)獾臅r(shí)間根據(jù)安全需要及實(shí)際情況作出調(diào)整。此外,，原告購(gòu)買的是毛坯房在裝修期間本身無(wú)法居住,，所以原告要求賠償因遲延開通燃?xì)馑斐傻姆孔鈸p失在事實(shí)和法律上都沒有依據(jù)。如果法院認(rèn)定被告存在違約行為,，考慮到原告沒有遭受任何損失,，被告違約時(shí)間較短以及被告違約是出于對(duì)原告自身安全考慮等因素，請(qǐng)求法院對(duì)約定過(guò)高的違約金進(jìn)行大幅度調(diào)低,。

法官說(shuō)法：

本案的焦點(diǎn)有三個(gè)：第一,，被告是否存在逾期達(dá)到燃?xì)饨挥脴?biāo)準(zhǔn)的違約情形；第二,，被告是否應(yīng)該賠償原告的經(jīng)濟(jì)損失,；第三，違約金是否應(yīng)該得到調(diào)整,。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條的規(guī)定,，原被告在自愿基礎(chǔ)上簽訂的商品房預(yù)售合同是雙方真實(shí)意思的表示，且不違反法律,、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,，應(yīng)為有效。原被告均應(yīng)按照合同約定和法律規(guī)定,，全面適當(dāng)?shù)匦惺箼?quán)利,、履行義務(wù)。

商品房預(yù)售合同約定，原告購(gòu)買房屋的燃?xì)鈶?yīng)在2014年6月30日達(dá)到交用標(biāo)準(zhǔn),。依據(jù)查明的事實(shí),，燃?xì)馕茨茉诩s定的時(shí)間達(dá)到交用標(biāo)準(zhǔn)，被告的行為構(gòu)成違約,，應(yīng)當(dāng)向原告承擔(dān)違約責(zé)任,。

但是原告在要求被告給付燃?xì)庥馄谶_(dá)到交用標(biāo)準(zhǔn)違約金的基礎(chǔ)上，再要求被告給付因未開通燃?xì)庠斐傻膿p失,，該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求缺乏法律依據(jù),，不予以支持。

被告主張商品法預(yù)售合同中對(duì)違約金標(biāo)準(zhǔn)的約定過(guò)高,，請(qǐng)求法院予以降低,。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金,，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法,。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加,；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的,，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。本案中,，綜合考慮原告遭受的損失,、合同履行情況、雙方過(guò)錯(cuò),、預(yù)期利益等因素,，酌情確定被告向原告給付燃?xì)庥馄谶_(dá)到交用標(biāo)準(zhǔn)違約金數(shù)額。

法官提醒：

商品房買賣合同締約訂立合同的目的是為了使自己的合法權(quán)益得到最大保護(hù)和實(shí)現(xiàn),，而開發(fā)商的違約行為可能使買房者的利益得不到實(shí)現(xiàn)，還可能嚴(yán)重侵害買房者的權(quán)益,，這個(gè)時(shí)候買房者一定要拿起法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)利,。

另外，業(yè)主一定要注意訴訟時(shí)效的問(wèn)題,，訴訟時(shí)效是指權(quán)利人如果沒有在法定期限內(nèi)行使權(quán)利,，就會(huì)喪失請(qǐng)求法院依法保護(hù)自己權(quán)利的一種制度。根據(jù)民法通則的相關(guān)規(guī)定,，一般民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期限為兩年,。當(dāng)事人維權(quán)一定要及時(shí)，否則得自己為損失買單,。