【案情】
被告A物業(yè)公司系重慶市潼南區(qū)某小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)公司，合同期已屆滿,。2016年12月23日,，某小區(qū)通過(guò)投票的方式召開業(yè)主大會(huì)，選舉成立了某小區(qū)業(yè)主委員會(huì),，并于當(dāng)月在物業(yè)所在地街道辦事處進(jìn)行了備案,。2017年1月18日,，原告某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過(guò)，與B物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同,，約定委托B物業(yè)公司對(duì)某小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理,，期限為3年。合同簽訂后,，原告函告被告,，要求其退出原物業(yè)管理區(qū)域，并辦理相關(guān)交接事宜,。因被告至今未退出該小區(qū),，原告訴至重慶市潼南區(qū)人民法院。在該案審理過(guò)程中,，原告某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)備案被另一法院判決撤銷,。
【分歧】
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：有關(guān)行政部門對(duì)業(yè)主委員會(huì)備案行為是否影響業(yè)主委員會(huì)民事權(quán)利的行使，某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與B物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同是否有效,？
第一種意見認(rèn)為,，業(yè)主委員會(huì)的備案被撤銷，意味著業(yè)主委員會(huì)主體不適格,，并不享有民事主體資格,，與B物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)然無(wú)效。
第二種意見認(rèn)為,，業(yè)主委員會(huì)的備案系告知性的,，備案與否、備案撤銷與否,，均不影響其在業(yè)主大會(huì)授權(quán)范圍內(nèi)行使民事權(quán)利,，業(yè)主委員會(huì)與B物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同合法有效，應(yīng)當(dāng)判決被告A物業(yè)公司退出某小區(qū)物業(yè)服務(wù)區(qū)域,。
【評(píng)析】
筆者贊同第二種意見,，理由如下：
1.業(yè)主委員會(huì)行使的權(quán)利源于物權(quán)，具有排他性,。
所謂物權(quán)是權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利,，物權(quán)最本質(zhì)屬性之一即是排他性，而業(yè)主委員行使的權(quán)利又源于物權(quán),。根據(jù)物權(quán)法第七十條的規(guī)定,，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)包括對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán),，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利,。其中，專有所有權(quán)是基礎(chǔ),，共有權(quán)和共同管理權(quán)均是依附于其存在,。由于物權(quán)具有絕對(duì)性和排他性,，因而共同管理權(quán)也當(dāng)然具有絕對(duì)、排他性,。在本案中,，業(yè)主委員會(huì)對(duì)外實(shí)施與物業(yè)管理有關(guān)的民事行為正是基于業(yè)主享有的共同管理權(quán)，因此不應(yīng)受到任何單位和個(gè)人的干涉與妨害,。
2.業(yè)主委員會(huì)成立是業(yè)主自治的集中體現(xiàn),，具有自治性。
業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主自我管理的自治組織,，有關(guān)行政部門無(wú)權(quán)對(duì)業(yè)主委員會(huì)成立的合法性進(jìn)行審查并作出評(píng)價(jià)，對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)管理行為,，任何行政部門及其他單位都無(wú)權(quán)進(jìn)行干涉,。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條的規(guī)定，選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員,，由業(yè)主共同決定,。業(yè)主委員會(huì)屬于業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，是基于業(yè)主的意思自治而設(shè)立的,，在業(yè)主大會(huì)的授權(quán)范圍內(nèi)代表業(yè)主團(tuán)體對(duì)外實(shí)施與物業(yè)管理有關(guān)的行為,，其本身并無(wú)決定權(quán)，權(quán)責(zé)均歸業(yè)主所有,?？梢姡瑯I(yè)主委員會(huì)的選舉成立是業(yè)主依法行使自身權(quán)利的體現(xiàn),，完全由業(yè)主說(shuō)了算,，不應(yīng)受到行政部門的干預(yù)。在本案中,，某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主,，與B物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，是全體小區(qū)業(yè)主的真實(shí)意思表示,，也是業(yè)主自我管理的體現(xiàn),。
3.業(yè)主委員會(huì)備案是公示性的，不具有行政許可性質(zhì),。
從學(xué)理視角而言,，備案分為生效性備案和公示性備案兩種。前者是指行政機(jī)關(guān)依據(jù)相對(duì)人的申請(qǐng),，經(jīng)審查同意其從事某種行為的一種審批程序,；后者是指申請(qǐng)人向行政機(jī)關(guān)報(bào)告需要備案的事由、材料以存案?jìng)洳?，起到一種公示效應(yīng),。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十六條第一款的規(guī)定,，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū),、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。此處的“備案”是一種告知,，其備案性質(zhì)為監(jiān)督指導(dǎo)備案,，它不是一種行政審批，不具有行政許可性質(zhì),，其主要目的是讓行政機(jī)關(guān)通過(guò)備案知曉業(yè)主委員會(huì)相關(guān)活動(dòng)情況,，來(lái)協(xié)助、指導(dǎo),、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)開展自我管理,。在某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)備案被撤銷一案中，一審判決撤銷業(yè)主委員會(huì)備案后,，當(dāng)事人不服提起上訴,。二審法院認(rèn)為：業(yè)主委員會(huì)備案并非是一種行政許可，不屬于具體行政行為范疇,，法院應(yīng)當(dāng)不予受理,，駁回起訴。對(duì)于業(yè)主委員會(huì)備案資料不齊全的,，主管部門可通知補(bǔ)全,；對(duì)于備案程序存在重大瑕疵的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主決定是否重選,。這一觀點(diǎn)與本案法官的觀點(diǎn)也是不謀而合,，即業(yè)主委員會(huì)備案撤銷與否并不影響授權(quán)行使的民事行為效力。
綜上所述,，本案中業(yè)主委員會(huì)的備案應(yīng)屬公示性備案,，其備案行為并非是一種具體行政行為，不具有可訴性,，況且業(yè)主委員會(huì)備案撤銷與否,，并不影響其民事權(quán)利行使。因此,，法院判決業(yè)主委員會(huì)與B物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同合法有效,，被告A物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)退出某小區(qū)物業(yè)服務(wù)區(qū)域，可謂于法有據(jù),、于理應(yīng)當(dāng),。一方面，《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)并未規(guī)定備案系業(yè)主委員會(huì)成立、變更或終止的生效要件,，從立法目的上來(lái)看,，此處的備案是為了方便行政部門的監(jiān)管和備查，并非為了增設(shè)一道準(zhǔn)入門檻,，不具有行政許可的性質(zhì),。另一方面，業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與物業(yè)公司簽訂物業(yè)合同,，是基層自治組織自我管理的體現(xiàn),，加之權(quán)利行使源于物權(quán)，司法機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以尊重,，不應(yīng)當(dāng)隨意干涉,。因此，業(yè)主委員會(huì)備案與否,、備案撤銷與否,，并不會(huì)影響業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，更不會(huì)影響其在業(yè)主大會(huì)授權(quán)范圍內(nèi)行使的其他民事權(quán)利,。