——江蘇常州鐘樓法院判決建行常州分行訴金某等金融借款合同糾紛案
裁判要旨
名義購房人與開發(fā)商以虛假的意思表示簽訂購房合同,，其實施的民事法律行為因該意思表示虛假而無效,；名義購房人與開發(fā)商不得以該購房合同的無效對抗善意第三人貸款銀行,，仍應按照借款合同的約定承擔責任。
【案情】
為套取貸款,，凱悅公司與金某,、居某協(xié)商，通過“假按揭”方式向建行貸款,，資金由凱悅公司實際支配使用,，貸款也由其通過金某還款賬戶分期償還。為此,，凱悅公司先與金某,、居某簽訂《商品房買賣合同》，再以購房貸款名義,，由金某,、居某作為借款人，凱悅公司為保證人,，與建行常州分行簽訂《個人住房借款合同》,，套得了銀行貸款。后凱悅公司破產,，未能按期還款，建行向法院提起訴訟,，要求金某,、居某承擔還款責任、凱悅公司承擔擔保責任,。金某,、居某則反訴請求解除涉案兩份合同。
【裁判】
江蘇省常州市鐘樓區(qū)人民法院經審理認為,，凱悅公司與金某,、居某簽訂的《商品房買賣合同》屬于合同法規(guī)定的“以合法形式掩蓋非法目的”的情形，為無效合同,；凱悅公司與金某,、居某騙取貸款行為符合合同法規(guī)定的“一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,，損害國家利益”的情形,，故《個人住房借款合同》亦為無效合同，并依據合同無效后的處理,，判決金某,、居某和凱悅公司按比例承擔賠償責任；同時,，駁回金某,、居某訴請,。
判決后，建行,、金某,、居某不服，上訴至江蘇省常州市中級人民法院,。常州中院經審理認為,，凱悅公司與金某、居某故意作出虛偽表示,，通過簽訂《商品房買賣合同》以融資的行為無效,；而建行屬善意第三人，凱悅公司與金某,、居某簽訂《商品房買賣合同》行為的無效不能對抗與建行簽訂《個人住房借款合同》的行為效力,。基于此,，二審遂予改判：支持建行對金某,、居某的訴訟請求；確認凱悅公司對金某,、居某的欠款本金和計算至破產受理之日的欠款利息承擔擔保責任,。
【評析】
“假按揭”案件中民事法律的適用，關鍵在于對名義購房人與開發(fā)商之間,、名義購房（借款）人與銀行之間的民事法律行為準確地進行法律評價,。在司法實踐中，存在較大分歧,。第一種觀點認為,，開發(fā)商與名義購房人簽訂的《商品房買賣合同》系以“合法形式掩蓋非法目的”，應認定為無效,；銀行作為被欺詐一方,，對合同享有撤銷權，在銀行未行使撤銷權時,，應認定借款合同有效,。第二種觀點認為，以“合法形式掩蓋非法目的”所簽訂的《商品房買賣合同》無效,，同時,，騙取貸款行為符合“一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,，損害國家利益的”情形,，亦應認定借款合同無效。第三種觀點認為,，開發(fā)商與名義購房人故意作出虛偽表示,，簽訂《商品房買賣合同》來為開發(fā)商融資的行為無效,；但銀行作為善意第三人，前述無效行為對其不產生約束力,，故應認定借款合同為有效合同,。筆者贊同第三種觀點。
1.民法總則中通謀虛偽表示與合同法中“以合法形式掩蓋非法目的”“惡意串通,，損害國家,、集體或者第三人利益”法律適用之辨析。民法總則第一百四十六條規(guī)定的通謀虛偽表示是指行為人與相對人進行通謀,，對外作出虛假的意思表示,，并以此而實施的法律行為，通常須具備四個要件：具有意思表示,、表示行為與真實意愿不一,、表意人與相對人的虛偽故意、行為人與相對人的通謀實施,。而合同法上的“以合法形式掩蓋非法目的”的行為通常表現(xiàn)為脫法行為,、通謀虛偽行為和兼具二者的混合行為?！皭阂獯?，損害國家、集體或者第三人利益”行為中的惡意串通,，不僅包括虛偽表示,，而且還包括雙方通謀而為與效果意思相同的表示，且以侵害國家,、集體或者第三人利益為無效的必須要件。因此三者之間無論從適用范圍,，還是立法目的上都有重大區(qū)別,。
2.《商品房買賣合同》訂立中行為人與相對人的行為如何認定。民事法律行為的成立要件包含主體,、意思表示和內容三方面,，其中意思表示是核心要素。民事法律行為的效力狀態(tài)是對已成立的民事法律行為價值判斷的結果,。就本案“假按揭”中購房人與開發(fā)商之間通謀虛偽行為而言,，雖然在主體要件方面適格，但購房人與開發(fā)商之間并無真實購房意愿,，實為雙方為套取銀行資金而為之,，系雙方虛偽故意，通謀實施,，故意思表示要件為無效要件,。因此,，對“假按揭”中簽訂《商品房買賣合同》行為的評價，應適用民法總則第一百四十六條條第一款規(guī)定之“行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效”,，依法認定為無效行為,。
3.《商品房買賣合同》的行為人、相對人偽裝行為的無效能否對抗善意第三人貸款銀行,。本案中所涉購房合同與借款合同,，從內容來看雖密不可分，但兩份合同之間并非主從合同關系,，兩份合同均存在獨立的意思表示,，而為相對獨立的法律關系。因此,，購房合同的無效并不必然導致借款合同的無效,，還應分析銀行在貸款發(fā)放中的主觀意圖，是否系善意第三人,。民法中“善意”系指不知道偽裝行為,，對“善意”的認定以法律推定為主要方式。本案中,，開發(fā)商和名義購房人均未能提供證據證明將“假按揭”的情況已告知銀行,，或者銀行已知道或應當知道“假按揭”情況，在此情形下,，銀行應被推定為善意第三人,。故而開發(fā)商與名義購房人偽裝行為的無效，不能對抗名義購房人與銀行之間簽訂借款合同的效力,。