2016年5月,周某與張某、某中介公司簽訂三方合同,約定將張某名下一地下車(chē)庫(kù)停車(chē)位出售給周某,金額總計(jì)15萬(wàn)元,。此后,周某給張某支付了兩萬(wàn)元定金,支付中介公司傭金5000元,。
事后,周某發(fā)現(xiàn),該車(chē)位屬于人防車(chē)位,無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證明,據(jù)此要求張某與中介公司退款,但遭到拒絕,為此周某訴至法院。
對(duì)此,張某辯稱(chēng),周某在簽訂車(chē)位買(mǎi)賣(mài)合同之前,自己就明確告知了涉案車(chē)位的完整真實(shí)情況,并出示了自己與開(kāi)發(fā)商簽訂的車(chē)位使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)合同,明確聲明是將擁有的涉案車(chē)位的權(quán)益證明讓渡,但不對(duì)開(kāi)發(fā)商所作的承諾背書(shū),周某是對(duì)價(jià)格不滿(mǎn)意才反悔并違約,。
中介公司則認(rèn)為,張某的車(chē)位是通過(guò)合法途徑在開(kāi)發(fā)商處購(gòu)買(mǎi),開(kāi)發(fā)商經(jīng)備案允許出售,。根據(jù)車(chē)位原始買(mǎi)賣(mài)合同,明確“買(mǎi)受人對(duì)該車(chē)位享有使用權(quán),該車(chē)位不辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)”。周某對(duì)車(chē)位的具體狀況已充分了解,自愿購(gòu)買(mǎi)張某上述車(chē)位,。此外,涉案車(chē)位所屬地塊的車(chē)位均是使用權(quán)車(chē)位,簽訂買(mǎi)賣(mài)合同前,多次帶周某實(shí)地查看并到物業(yè)核實(shí)車(chē)位情況,周某稱(chēng)其不知情與事實(shí)不符,。因此,中介公司不同意退還傭金。
山東省濟(jì)南市市中區(qū)人民法院對(duì)此案審理后認(rèn)為,當(dāng)事人訂立合同,必須遵循法律規(guī)定,違反法律行政法規(guī)禁止性規(guī)定的合同,為無(wú)效合同,不被法律所保護(hù),。本案中,涉案車(chē)位為人防車(chē)位,按照法律規(guī)定不得買(mǎi)賣(mài),。據(jù)此,法院認(rèn)定原被告雙方簽訂的三方合同無(wú)效,判令張某退還周某車(chē)位定金兩萬(wàn)元,中介公司退還周某支付的傭金5000元。
一審判決后,兩被告不服,提起上訴,。濟(jì)南市中級(jí)人民法院經(jīng)過(guò)審理,認(rèn)為一審法院查明的事實(shí)清楚,法律適用正確,遂駁回上訴,維持原判,。
人防車(chē)位禁止任何形式買(mǎi)賣(mài)
■以案釋法
對(duì)于該案,法院審理認(rèn)為,根據(jù)我國(guó)人民防空法,人民防空是國(guó)防的組成部分,人民防空工程包括為保障戰(zhàn)時(shí)人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫(yī)療救護(hù)等而單獨(dú)修建的地下防護(hù)建筑,以及結(jié)合地面建筑修建的戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室,國(guó)防資產(chǎn)屬于國(guó)家所有,禁止任何組織和個(gè)人破壞,、侵占人民防空設(shè)施,。由于涉案車(chē)位為人防車(chē)位、人防設(shè)施,不得進(jìn)行買(mǎi)賣(mài),因此周某與兩被告簽訂的車(chē)位買(mǎi)賣(mài)合同為無(wú)效合同,。根據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定,合同無(wú)效或被撤銷(xiāo)后,因該合同取得的財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)予以返還,。因此,張某應(yīng)當(dāng)返還給周某交付的定金,中介公司應(yīng)當(dāng)返還給周某支付的傭金。
據(jù)審判長(zhǎng)梁偉介紹,本案是濟(jì)南市人防車(chē)位買(mǎi)賣(mài)合同被判定為無(wú)效合同的第一起案例,具有典型意義,對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)公司與業(yè)主之間的車(chē)位使用權(quán),、所有權(quán)讓渡具有指導(dǎo)意義,。房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的地下車(chē)位,有相當(dāng)一部分為人防車(chē)位；針對(duì)人防車(chē)位,為了利益需求,房地產(chǎn)公司與業(yè)主簽訂的合同,或前業(yè)主與后業(yè)主之間簽訂的合同,大都不規(guī)范,不少合同直接涉及“車(chē)位買(mǎi)賣(mài)”“所有權(quán)轉(zhuǎn)讓”等內(nèi)容,違反了國(guó)家法律的強(qiáng)制性規(guī)定,應(yīng)屬無(wú)效,。
需說(shuō)明的是,根據(jù)我國(guó)人民防空法,國(guó)家鼓勵(lì)社會(huì)資金參與對(duì)人防工程的開(kāi)發(fā),、投入的,也鼓勵(lì)平時(shí)利用人民防空工程為經(jīng)濟(jì)建設(shè)和人民生活服務(wù),并明確了誰(shuí)投資、誰(shuí)受益的原則,建設(shè)人防車(chē)位的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司,有權(quán)對(duì)該車(chē)位使用,、收益,。但無(wú)論如何,均不得針對(duì)人防車(chē)位進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)、讓渡,。