“補(bǔ)空方”安置人口的拆遷安置權(quán)益如何認(rèn)定,？

【案情】

朱某甲系朱某丙和朱某乙母親,。朱某乙與周某是夫妻關(guān)系，朱阿蘭系朱某乙與周某之女,。朱某丙系葛某甲母親,，葛某甲系尤某母親。朱某甲戶位于南通市崇川區(qū)鐘秀街道校西村十二組的房產(chǎn)系朱某甲與其丈夫張某某在1972年建造,。1982年12月,，朱某甲戶填具《南通市郊區(qū)鐘秀公社社員建房審批證書》，以農(nóng)戶4人（朱某甲,、朱吉華,、朱某丙和葛某甲）、非農(nóng)戶1人（朱某甲丈夫張振明）及獨生子女照顧1人（葛某甲）,，申請對位于南通市鐘秀鄉(xiāng)校西大隊12小隊的舊房三間進(jìn)行翻建,。1994年5月，朱某甲戶以農(nóng)戶4人（朱某甲,、朱某丙,、葛某甲、朱阿蘭）及非農(nóng)戶3人（張振明,，朱某乙,、周某）再次申請對上述位于南通市鐘秀鄉(xiāng)校西村12組的另兩間舊房翻建。20年3月20日,，因外環(huán)東路西側(cè)地塊拆遷工程需對朱某甲戶位于南通市校西村12組的房屋進(jìn)行拆遷,，南通泰和房地產(chǎn)評估有限公司對朱某甲戶的上述房產(chǎn)進(jìn)行了評估。評估公司確認(rèn)該戶享有房屋安置面積為122平方米,。20年5月2日，朱某甲戶填具《南通市崇川區(qū)民房建設(shè)申報審批表》,，以農(nóng)戶4人（朱某甲,、朱某丙,、葛某甲、尤某）及非農(nóng)戶2人（周某,、朱阿蘭）申請補(bǔ)空方10.3平方米,。20年9月12日，該戶最終獲準(zhǔn)享受空方9.93平方米,。20年9月18日,，南通市恒成房屋拆遷有限公司與朱某甲戶就上述房產(chǎn)的拆遷依照上述補(bǔ)空方情況再次簽訂了南通市城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。協(xié)議確認(rèn)朱某甲戶獲得180平方米低價位購買商品房的權(quán)益,。2012年5月4日,，朱某丙、葛某甲,、尤某提起訴訟,，要求法院基于原告的宅基地使用權(quán)依法分割拆遷利益。

【訴辯】

原告訴稱,，被告簽訂房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議時使用了原告的戶口獲得了拆遷補(bǔ)償款,，并以拆遷補(bǔ)償款優(yōu)惠購買了房屋，原告作為朱某甲戶常住人口,，應(yīng)當(dāng)享有享有的拆遷補(bǔ)償,、安置權(quán)益。

被告辯稱,，原告在朱某甲戶是為了補(bǔ)空方的需要,，原告最多只能享有與增補(bǔ)空方有關(guān)的利益。

【審理】

一審法院認(rèn)為,，拆遷的對象是戶,，拆遷、安置是針對戶內(nèi)所有成員,，不只是針對拆遷房產(chǎn)所有人,。朱某甲、朱某乙,、周某認(rèn)為拆遷對象是被拆遷房屋及其附屬物的所有人,，補(bǔ)償及安置利益只能由原房屋產(chǎn)權(quán)人享有，該主張沒有法律依據(jù),，不予采信,。補(bǔ)空方是根據(jù)政策針對拆遷戶內(nèi)所有成員的具體情況而作出的。關(guān)于拆遷安置權(quán)益,，應(yīng)體現(xiàn)在拆遷戶以拆遷戶限定價購買安置房的價格與該房市場價格的差額上,。案涉安置房的優(yōu)惠購買價為4569.36元，市場評估價為元,，兩者價差.64元,，為拆遷安置權(quán)益,。朱某丙、葛某甲,、尤某依占該拆遷戶成員數(shù)的比例應(yīng)當(dāng)享有該部分權(quán)益的一半份額,，即.32元。故一審法院認(rèn)定原告的拆遷安置權(quán)益為.32元,。

一審法院判決后,，被告不服一審判決上訴至二審法院，二審法院經(jīng)審理認(rèn)為,，安置權(quán)益的取得來源于被拆遷房屋,，朱某丙一方在朱某甲戶房屋被拆遷前并未常住于此，結(jié)合安置權(quán)益更側(cè)重于補(bǔ)償常住人口居住權(quán)益的特性,，在對安置權(quán)益進(jìn)行分割時不宜簡單按照安置人口均等分配,。朱某甲一方在獲批低價位住宅商品房計劃面積后積極籌措資金購買了兩套安置房，此后一段時間房價漲幅較大,，在本案中體現(xiàn)出較高的拆遷安置權(quán)益,，對此朱某甲一方對被拆遷房屋及安置房屋具有投入。應(yīng)根據(jù)房屋建造出資情況,、被拆遷前實際居住情況及安置權(quán)益的實現(xiàn)因素等綜合考量雙方的權(quán)益比重,，以達(dá)到雙方對房屋的貢獻(xiàn)分析獲得利益的平衡。二審認(rèn)為朱某丙,、葛某甲,、尤某在朱某甲戶拆遷安置權(quán)益.64元中享有35%的份額為宜，即5544.62元,。為此,，二審法院認(rèn)定被上訴人享有的安置權(quán)益為5544.62元。

二審法院判決后,，上訴人申請再審,，法院經(jīng)再審認(rèn)為，關(guān)于拆遷安置權(quán)益,，該權(quán)益系對被拆遷戶常住人口的居住權(quán)益的補(bǔ)償和落實,。本案中，朱某甲戶被拆遷合法住宅面積為121.94平方米,，政府部門在考慮朱某丙,、葛某甲、尤某戶口的情況下,，為該戶補(bǔ)了9.93平方米的空方,，確認(rèn)該戶可按照六人享受低價位商品房計劃面積為180平方米。即朱某甲戶在考慮朱某丙、葛某甲,、尤某戶口的情況下,，增加了可購買低價位商品房的計劃面積58.06平方米。據(jù)此,，本院認(rèn)為朱某丙、葛某甲,、尤某一方在拆遷安置權(quán)益中可享受的系58.06平方米的低價位商品房的計劃面積的權(quán)益,。朱某甲、朱某乙,、周某一方享受了朱某丙一方的拆遷安置權(quán)益,，但使用低價位商品房的計劃面積，只是購房時享受到一定面積內(nèi)價格的優(yōu)惠,，并非直接獲取特定的商品房或房屋面積,。故對朱某丙、葛某甲,、尤某所享有的拆遷安置權(quán)益的市場價值按購買低價位商品房時的限定價面積之外不享有優(yōu)惠的5180元每平方米計算為宜,。綜上朱某丙、葛某甲,、尤某一方享有的拆遷安置權(quán)益為3050.8元,。

【評析】

本案的爭議焦點為作為補(bǔ)空方的安置人口，其拆遷安置權(quán)益如何認(rèn)定,？本案經(jīng)過一審,、二審以及再審，各級審理機(jī)關(guān)在認(rèn)定補(bǔ)空方的安置人口的拆遷安置權(quán)益上出現(xiàn)了不同的觀點,，再審法院結(jié)合實際占用的優(yōu)惠購房面積以及不享受優(yōu)惠的房價作為計算基準(zhǔn)計算補(bǔ)空方安置人口的安置權(quán)益,，隨著家庭內(nèi)部析產(chǎn)糾紛呈現(xiàn)多發(fā)態(tài)勢，如何較好的平衡安置權(quán)利人與被拆遷人的權(quán)益,，筆者認(rèn)為在認(rèn)定安置權(quán)利人安置權(quán)益時,，應(yīng)從以下幾個方面考慮：

一是對被拆遷房屋的建設(shè)有無貢獻(xiàn)，有無實際居住,，有部分空掛戶,，實際上在離開被拆遷房屋之前，與被拆遷人系共同家庭成員,，對原有房屋建設(shè)有貢獻(xiàn),，盡管因離婚等原因?qū)е鹿灿谢A(chǔ)喪失，但并不影響其對原有的房屋享有一定的財產(chǎn)權(quán)益,，在原有房屋被拆遷后,，其所享有的財產(chǎn)權(quán)益即隨著房屋拆遷轉(zhuǎn)化為對安置房屋享有的財產(chǎn)權(quán)益，因而該部分人若主張以安置房屋現(xiàn)有價值計算拆遷權(quán)益具有法律依據(jù)。本案中,，原告并非實際居住在被拆遷房屋內(nèi),，一審法院僅簡單以安置人口均等分配并不符合安置權(quán)益對常住人口居住權(quán)益補(bǔ)償?shù)奶匦浴?br>
第二，對被拆遷房屋有無部分繼承權(quán)利,，部分空掛戶系原有家庭成員,，因結(jié)婚等原因離開原有家庭，盡管戶口未遷出,，且在房屋建設(shè)中并無貢獻(xiàn),，但因部分房屋所有權(quán)人死亡產(chǎn)生繼承權(quán)，因而基于繼承權(quán)對被拆遷房屋享有一定的財產(chǎn)權(quán)益,，該部分財產(chǎn)權(quán)益也會因房屋被拆遷置換發(fā)生財產(chǎn)權(quán)益的轉(zhuǎn)換,，故而其主張對安置房屋享有一定的財產(chǎn)權(quán)益也應(yīng)受法律支持。

第三,，安置權(quán)益的計算基準(zhǔn)要充分考慮購房人本身對安置房屋的貢獻(xiàn),，實際上把房屋的自然增值部分的利益判給未購房的一方，即本案中的安置權(quán)利人,，這對購房人明顯不公,，尤其是近幾年房價出現(xiàn)大幅度漲價，房屋本身的自然增值甚至達(dá)到幾十萬,，購房人對安置房屋投入了資金,、時間，通過低價位購房將拆遷安置權(quán)益實現(xiàn)了物化,，購房人對安置房進(jìn)行了投資,，但安置權(quán)利人并未進(jìn)行投資，則房屋的自然增值收益應(yīng)歸投資人,，而非未進(jìn)行投資的安置權(quán)利人,，因而在計算基準(zhǔn)上，以購房時的不享受優(yōu)惠的價格進(jìn)行計算更具合理性,。

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