房屋買賣合同約定賣方凈得房屋成交價元，買賣行為產(chǎn)生的費用和所有稅收由買方承擔(dān),。交易后,，賣方認為所涉房屋原先的銀行貸款亦應(yīng)由買方承擔(dān)，由此雙方對合同

內(nèi)容的理解發(fā)生爭議,，賣方拒絕過戶引發(fā)訴訟,。3月20日，隨著南通市中級人民法院終審判決的送達,，這起房屋買賣合同糾紛案落下帷幕。法院認為語言效力受語境限制,，從法理精神和日常生活經(jīng)驗判決案涉房屋在銀行的貸款應(yīng)由賣方自行承擔(dān),，不包括在總的購房價中。

26年12月,，許女士以總房款38.5萬元購得海安市區(qū)某小區(qū)房屋一套,。為此，許女士向銀行貸款27萬余元,。

29年8月7日,，許女士與王女士就上述房屋達成買賣合同一份，約定房屋成交價元,；交易房產(chǎn)辦理過戶手續(xù)的開始時間為29年8月12日,，由此買賣行為產(chǎn)生的費用和所有稅收由買方承擔(dān)。

當日,，王女士向許女士交付部分購房款后,，許女士向吳某出具收條，載明：今收到吳某購房定金加首付款合計28萬余元,。許女士隨即用此款還清了案涉房屋抵押貸款的尾款,，并辦理抵押權(quán)注銷手續(xù),。

此后，王女士要求許女士按約辦理過戶手續(xù),。許女士則提出,，按照交易合同約定其應(yīng)凈得元，房屋上的貸款27萬余元亦應(yīng)由王女士承擔(dān),，拒絕辦理過戶手續(xù),。王女士不能茍同許女士的觀點，認為“凈得”僅指辦理過戶和稅收以外的凈得,。由此,，雙方對“凈得”的理解發(fā)生爭議，無法統(tǒng)一,，王女士一紙訴狀將許女士告上法庭,，要求許女士辦理過戶手續(xù)。

審理后認為,，合同約定案涉房屋的成交價格為元,，雙方在合同中并沒有約定還需由買方承擔(dān)賣方的銀行貸款，如果雙方真有此約定,，作為對案涉房屋價格有重大影響的因素,，應(yīng)當在合同中作特別約定。雖然合同約定此買賣行為產(chǎn)生的費用和所有稅收由買方吳某承擔(dān),，但約定文意明確僅指交易過程中的稅費,，顯然不包括賣方許女士的銀行貸款，而且按照社會一般認知,，房屋買賣合同中的賣方凈得指的是賣方不承擔(dān)相應(yīng)稅費,，但不存在還需買方承擔(dān)賣方貸款的交易慣例，且賣方亦沒有充分證據(jù)證明案涉房屋價格嚴重背離市場行情,。因而,，該歸還的貸款不包括在總的房價中。

一審判決后,，賣方許女士不服,，提出上訴。南通中院審理后認為,，原審判決認定事實清楚,，適應(yīng)法律正確，應(yīng)依法予以維持,。遂依照《中華人民民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定,，終審判決駁回上訴，維持原判,。

【法官點評】

本案主要涉及對合同價款的理解問題,，即“賣方凈得”是否需買方承擔(dān)賣方貸款,，亦關(guān)涉語言效力受語境限制問題。

語言效力受語境限制,，從哲學(xué)角度而言,，真理本身是相對的，沒有絕對的,、永恒不變的真理,，語言在一定時空中彰顯可信度，但超越時空真理就可能變?yōu)橹囌`,。房屋交易中,，約定買賣行為產(chǎn)生的費用和所有稅收由買方承擔(dān)，但從社會公眾的正常認知來看,，這樣的語言表達并不意味著買方需承擔(dān)賣方的貸款,。也就是說，如果雙方真有此約定,，作為對案涉房屋價格有重大影響的因素,，應(yīng)當在合同中作特別約定，且亦應(yīng)標明合同的總價款,。若超出社會公眾的一般認知理解,，相應(yīng)的語言也會失去價值和社會認可度?！吨腥A人民共和國合同法》第六條規(guī)定,，當事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當遵循誠實信用原則,。

本案中,，合同約定成交價元，并未約定合同總價款除此成交價外,，還需包括銀行貸款部分。從雙方約定的付款方式統(tǒng)計,，買方支付給賣方的總費用應(yīng)為元,。且從社會公眾的一般認知理解來看，房屋買賣合同中的“賣方凈得”不存在需要買方承擔(dān)賣方貸款的交易慣例,。故法院依據(jù)法理精神和日常生活經(jīng)驗作出的前述判決是妥當?shù)摹?br>
本案的發(fā)生提醒人們,，合同雙方當事人應(yīng)誠實履行合同義務(wù)，若企圖通過曲解語言含義,，達到獲取不法利益的目的,，最終只能自食惡果。