——上海高院裁定郭某等訴張某房屋買賣合同糾紛案
裁判要旨
在約定的解除權行使條件成就后,，守約方繼續(xù)接受違約方部分履行的，只要解除權仍在雙方約定或法律規(guī)定的行使期間內,，不宜直接認定守約方放棄解除權,。嗣后，守約方在解除權除斥期間內主張解除合同的,，法院應予支持,。
案情：
甲方（張某）,、乙方（郭某等）于2016年1月12日簽訂上海市房地產買賣合同及補充協(xié)議，約定：在2016年3月31日之前,，甲,、乙雙方共同向房地產交易中心申請辦理房屋轉讓過戶手續(xù)。乙方于簽訂合同后兩個工作日內支付90萬元,，于交易過戶日前支付115萬元,，過戶后付清余款；乙方遲延付款超過20日的,，甲方有權單方以書面形式解除合同,。乙方貸款申請如未獲通過或貸款額度不足，乙方將不足部分支付給甲方,。合同簽訂當日,，郭某等支付90萬元。但未在約定的3月31日前支付115萬元,。張某于4月5日配合郭某等辦理了公積金貸款手續(xù),。4月21日，張某向郭某等發(fā)函,，告知其逾期付款已超過20日,，依照約定解除合同。郭某等訴至法院,，要求張某配合將系爭房屋過戶到自己名下,；張某則反訴要求確認合同已解除。
裁判：
上海市寶山區(qū)人民法院經審理認為,，郭某等逾期付款顯屬違約,，但張某在對方逾期后仍配合辦理公積金貸款手續(xù)，可視為同意郭某等延遲支付房款,，之后再行使合同解除權于法無據(jù),，遂判決合同繼續(xù)履行。張某不服,，提起上訴,。上海市第二中級人民法院認為，僅基于張某配合辦理貸款手續(xù)的行為不足以推導出雙方達成延期履行合意的結論,，張某行使合同解除權符合法律規(guī)定和合同約定,，遂改判確認合同解除。郭某等向上海市高級人民法院提出再審申請,。
上海高院經審查認為,，郭某等未在約定的過戶日前履行支付115萬元房款的合同義務，已構成違約。張某雖于2016年4月5日配合辦理貸款手續(xù),，但在案并無證據(jù)證明雙方就另行辦理系爭房屋過戶的時間等重大事項變更達成一致。張某配合辦理公積金貸款手續(xù),，與郭某等是否依約按時支付115萬元購房款無直接關系,，亦不能直接推導出張某已經放棄合同解除權。張某在郭某等逾期付款20日后,，發(fā)函行使合同解除權符合合同約定,。據(jù)此，上海高院裁定駁回了郭某等的再審申請,。
評析：
權利的放棄必須明示,，違約方的違約行為導致守約方解除權成就后，守約方如果繼續(xù)接受對方部分履約,，不宜直接認定其以行為放棄解除權,。只要解除權仍在行使期間內，且沒有明顯違背誠實信用原則的,，應當允許解除權人在該期間內行使合同解除權,。
1.解除權的放棄應從除斥期間功能定位理解。解除權是法律賦予解除權人以單方意思表示改變與相對人法律關系的權利,，而除斥期間是平衡各方當事人利益的結果,。合同法規(guī)定，法律規(guī)定或者當事人約定解除權行使期限,，期限屆滿當事人不行使的,，該權利消滅；法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定,，經對方催告后在合理期限內不行使的,，該權利消滅。對方沒有催告,，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使,；逾期不行使，解除權消滅,。因此,，在除斥期間任何時間點通知相對人解除合同，均為解除權人的權利,，不應再作過于嚴苛的限制,。
2.何時行使解除權是一種策略性安排。一項交易的進行涉及方方面面,，一方何時發(fā)表何種意見,，往往事關交易能否順利完成，以及能否實現(xiàn)利益最大化,。在房屋買賣合同中,，守約方在對方違約的情況下,，想繼續(xù)促成交易完成，就需要策略性地決定是否行使解除權及何時行使解除權,。如果違約方遲延付款,，守約方當即表示解除合同，可能會使違約方產生抵觸情緒,，不僅不利于促使違約方盡快消除瑕疵繼續(xù)履行,，還可能導致合同解除后返還障礙。事實上,，守約方對交易進程認識也有個逐步的過程,，在剛逾期時接受部分履行，可能是在等待,、期待對方繼續(xù)履行,。如果在除斥期間未屆滿的情況下，直接認定為放棄解除權,，則可能損害解除權人的合法權益,，并導致原本能夠繼續(xù)履行完成的合同過早解除。
3.沉默,、接受行為是否構成意思表示需要審慎認定,。單純的沉默或不作為本身不構成意思表示。民法總則規(guī)定,，沉默只有在有法律規(guī)定,、當事人約定或者符合當事人之間的交易習慣時，才可以視為意思表示,。而單純的付款和受領本身是事實行為,，要推定其為意思表示時，需綜合考量該行為的各種可能性,。接受部分履行可能是暫時等待觀望能否繼續(xù)履行,，待寬限期滿再解除合同；也可能是配合變更履行期限,。在該行為只有一種可能的意思時,，作出推斷則比較有把握。如存在多種解釋可能性時,，則宜作出不利于違約方的推定,。如守約方配合辦理貸款行為至少具有兩種解釋可能性時，法院應審慎判斷認定,。
4.是否放棄解除權需要根據(jù)誠實信用原則綜合判斷,。從司法適用的角度講，誠信原則具有填補法律漏洞、確立行為規(guī)則,、樹立價值導向和合理平衡利益的功能,，體現(xiàn)了道德觀念、社會正義的現(xiàn)實要求,。如守約方接受了違約方部分履行后,，一直在催促對方繼續(xù)履行，但直到合同約定的履行期屆滿,，解除權已經成就，違約方仍未履行,；有的甚至在訴至法院后仍不具備履約能力,，則守約方在合同履行過程中已盡到應有的誠實和善意促成交易，法院應當支持守約方行使解除權,。但如果違約方已經支付絕大多數(shù)房款,，或有證據(jù)證明雙方確已同意變更履行期限，后守約方又因房價短期高漲而行使解除權,，則應認定解除合同違背誠實信用原則,，可推定守約方放棄了解除權。