針對(duì)目前“斷供”問(wèn)題,，從法律角度分析,，“斷供”是借款人對(duì)銀行的一種違約行為，根據(jù)合同約定及相應(yīng)法律規(guī)定,，違違約行為要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任,，業(yè)主應(yīng)充分認(rèn)識(shí)其法律后果，理性應(yīng)市場(chǎng)發(fā)生的各種變化,，房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)也提醒業(yè)主要投資要理性,，簽約要慎重。當(dāng)然,，“斷供”不僅是一個(gè)法律問(wèn)題,，需要大家從更深層次分析“斷供”造成的原因，從而預(yù)防和化解可能因此造成的法律風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)問(wèn)題,?！皵喙┑扔诮?jīng)濟(jì)自殺”周垂坤律師告誡市民，斷供等于經(jīng)濟(jì)自殺,，棄房斷供不可取,。

從法律角度來(lái)看此次樓宇“斷供”現(xiàn)象

1,、在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)交易是一種市場(chǎng)行為,，附隨相適的交易風(fēng)險(xiǎn),。交易方應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎、應(yīng)當(dāng)自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),、應(yīng)當(dāng)對(duì)自身交易行為的風(fēng)險(xiǎn)后果負(fù)責(zé),。

2、因房?jī)r(jià)巨幅波動(dòng)而引發(fā)的“斷供”現(xiàn)象,，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下市場(chǎng)規(guī)律發(fā)生作用的必然結(jié)果,。

3、房地產(chǎn)按揭,，是一種貸款擔(dān)保合同關(guān)系,，當(dāng)事人雙方應(yīng)嚴(yán)格恪守“意思自治”、“誠(chéng)實(shí)信用”合約精神,，全面,、及時(shí)地履行貸款抵押合同所約定的義務(wù)。購(gòu)房者無(wú)故“斷供”構(gòu)成違約,，依法應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,；銀行作為抵押權(quán)人，依法有權(quán)行使抵押權(quán)以維護(hù)其權(quán)益,。

4,、從社會(huì)管理者的角色考量?！氨q”與“暴跌”之間,，不過(guò)區(qū)區(qū)幾個(gè)月，不乏制度監(jiān)管的疏漏和市場(chǎng)預(yù)警機(jī)制的缺失,。但是,，作為宏觀市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控者，政府對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控和干預(yù),，只能是宏觀的和制度上的,，而不是微觀的，也不是對(duì)具體市場(chǎng)行為的行政強(qiáng)制性干預(yù),。因此,，對(duì)當(dāng)前的樓宇“斷供”現(xiàn)象，政府可以予以關(guān)注,、協(xié)調(diào),，但不能強(qiáng)行干涉、介入；否則,，就構(gòu)成公權(quán)對(duì)私權(quán)自治的侵?jǐn)_,。

5、就客觀實(shí)際而言,，時(shí)下的樓宇“斷供”僅是極個(gè)別現(xiàn)象,，并未成“潮”。因此,，社會(huì)傳媒和公眾都應(yīng)理性看待,，實(shí)事求是，而不應(yīng)夸大,、追捧其“社會(huì)”效應(yīng),。

斷供后業(yè)主將面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)：

第一，連續(xù)3個(gè)月或者累計(jì)6個(gè)月斷供的,，銀行將向法院起訴,，要求解除按揭合同，判令業(yè)主償還貸款本金,、利息,、罰息并承擔(dān)訴訟費(fèi)。這類(lèi)案件,，銀行基本上百分之百勝訴,。判決生效后，業(yè)主不能償付的,，銀行將申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行,，拍賣(mài)業(yè)主的房產(chǎn)，因此發(fā)生的執(zhí)行費(fèi),、評(píng)估費(fèi)、拍賣(mài)費(fèi)等也將由業(yè)主承擔(dān),。業(yè)主將成為訴訟的被告,，失去現(xiàn)有房產(chǎn)，這是第一個(gè)后果,。

第二,，在目前房?jī)r(jià)回落的情況下，拍賣(mài)房產(chǎn)所得款項(xiàng)往往不足以清償上述費(fèi)用,，銀行或者承擔(dān)了擔(dān)保責(zé)任的開(kāi)發(fā)商還有權(quán)利繼續(xù)向業(yè)主追討尚未還清的款項(xiàng),，可以向法院提出對(duì)業(yè)主其他財(cái)產(chǎn)進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行。

第三,，斷供將會(huì)嚴(yán)重影響貸款人的個(gè)人信用,。斷供業(yè)主將會(huì)成為銀行的禁入類(lèi)客戶(hù)，其在央行征信系統(tǒng)中的個(gè)人信用記錄將嚴(yán)重受損，對(duì)個(gè)人未來(lái)生活及商業(yè)活動(dòng)將產(chǎn)生許多障礙,，以后再辦理貸款甚至信用卡,，都將不被批準(zhǔn)。

因此業(yè)主斷供不僅在經(jīng)濟(jì)上有損失,，就法律后果而言也是極為不利的,。無(wú)論是房?jī)r(jià)上漲時(shí)開(kāi)發(fā)商反悔，還是房?jī)r(jià)下跌時(shí)業(yè)主反悔,，要斷供或退房,，其實(shí)都是缺少契約精神和法律意識(shí)的表現(xiàn)。選擇“斷供”,，從法律上來(lái)講,，就屬于主動(dòng)違約，違反了貸款合同中的約定條款,，就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,。那些因心理原因而斷供的業(yè)主應(yīng)該認(rèn)識(shí)到違約的嚴(yán)重性，改正違約斷供的行為,。

對(duì)于那些經(jīng)濟(jì)困難,、還款能力不足的業(yè)主，律師建議在履行按揭合同的前提下,，通過(guò)與銀行協(xié)商的方式解決問(wèn)題,。如可以到銀行要求做貸款展期，依據(jù)自己可以承擔(dān)的支出范圍,，要求銀行適當(dāng)合理地延長(zhǎng)自己的還款期限,；或者和銀行協(xié)商改變還款計(jì)劃，要求先只還利息,，暫緩本金的還貸,。

從開(kāi)發(fā)商的角度提出以下觀點(diǎn)和建議：

1、從法律關(guān)系角度講,，開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同涉及的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系與業(yè)主和銀行之間的借款關(guān)系涉及人事權(quán)利和久義務(wù)關(guān)系是相對(duì)獨(dú)立的,，在開(kāi)發(fā)商沒(méi)有違反買(mǎi)賣(mài)合同約定的情況下，業(yè)主不能房?jī)r(jià)下跌和斷供的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給開(kāi)發(fā)商,；

2,、開(kāi)發(fā)商應(yīng)認(rèn)真研究按揭貸款法律關(guān)系中通常涉及三份合同，（開(kāi)發(fā)商和銀行之間的按揭貸款合作協(xié)議,；房屋買(mǎi)賣(mài)合同,；按揭合同），確保嚴(yán)格履約,，避免承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任,；開(kāi)發(fā)商要及時(shí)辦理房地產(chǎn)證,，一方面避免業(yè)主主張權(quán)利，另一方面房地產(chǎn)證辦理?yè)?dān)保責(zé)任可能隨之解除,；

3,、注意按時(shí)交房，尤其要防止業(yè)主以種種理由拒絕入伙,，在業(yè)主拒絕入伙時(shí)及時(shí)采取相應(yīng)措施,，否則可能導(dǎo)致不必要的責(zé)任。