土地儲備貸款期限最長不超過多少年,？土地儲備貸款的風險有哪些？土地儲備貸款是銀行向土地儲備機構(gòu)發(fā)放的用于收購,、整治土地,，提升土地出讓價值的短期周轉(zhuǎn)貸款。其主要用途包括支付征地補償費,、安置補助費,、地上附著物和青苗補償費、場地平整費,、繳納土地出讓金等,。向借款人發(fā)放的用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理的貸款,。接下來小編帶大家了解土地儲備貸款的相關(guān)法律知識,。

　　土地儲備貸款期限最長不超過多少年？

　　土地貸款期限最長不超過2年,；貸款原則上采取抵押方式,。貸款額度最高不超過土地收購、整理和儲備總成本的70％,。

　　土地儲備貸款的風險有哪些,？

　　各地政府通過加快土地資源向土地資本轉(zhuǎn)變，提高土地收益,，為城市建設(shè)提供了強大資金支持,，部分城市成立了土地儲備中心專司其職。土地儲備貸款相應(yīng)成為銀行新的效益增長點和營銷重點，并占據(jù)了銀行信貸資金相當份額,。

　　但是,，由于土地儲備貸款金額大，政策性強,，政府干預(yù)成分多,，銀行管理經(jīng)驗不足，貸款風險相對較大,。土地儲備貸款主要面臨以下風險：

　　政府信用風險

　　從借款主體看,，大部分土地儲備機構(gòu)雖然工商注冊為企業(yè)法人,，但并沒有按公司化規(guī)范運作,，僅是代表政府負責土地收購、儲備,、交易等日常事務(wù)性工作，不負責對土地資金的安排,，缺乏經(jīng)營自主權(quán),，責權(quán)不統(tǒng)一，法人治理結(jié)構(gòu)不完善,，監(jiān)督機制不健全,，實際屬于政府的附屬體，作為融資主體,，其只是一個承貸的空殼而已,；另一方面，政府往往把土地儲備貸款當作財政資金管理使用,，并沒有完全把土地儲備貸款用于儲備的土地項目,，而是用于彌補其他城市建設(shè)資金；對于拍賣的儲備土地款項,，政府也未及時用于歸還貸款,，僅僅向銀行承諾安排財政資金還貸，而這些承諾又往往不能完全兌現(xiàn),，對于赤字財政更是一紙空文,。因此，政府信用風險是土地儲備貸款的直接風險,。

　　政策性風險

　　國家加大了對房地產(chǎn)市場和土地市場整治,、規(guī)范力度，人民銀行《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》明確限制了對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),、施工企業(yè)的貸款投入,，國務(wù)院、國土資源部2004年也先后出臺了《關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知》 、 《關(guān)于貫徹落實國務(wù)院緊急通知精神進一步嚴格土地管理的通知》 ,，加強了對建設(shè)用地的審批管理,，上收了地、市一級土地部門土地項目審批權(quán)限,，并暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用建設(shè)用地的審批,。這肯定會影響城市房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模和土地拍賣進程，甚至可能使儲備土地無法拍賣變現(xiàn),，從而影響貸款的按期收回,。

　　法律風險

　　《中華人民共和國土地管理法》嚴格禁止未經(jīng)批準或越權(quán)審批建設(shè)用地。儲備土地必須符合經(jīng)法定程序批準的城市總體規(guī)劃,、近期建設(shè)規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃,。隨著“城市化”步伐的加快，城市郊區(qū)大量農(nóng)用地作為儲備土地被征用,，其中不乏為當?shù)卣綑?quán)審批占用,，且土地儲備機構(gòu)取得土地并未實際繳納土地出讓金，僅僅是為了取得貸款而辦理了土地過戶手續(xù)和變更了土地性質(zhì),，處置土地存在較大的法律風險,。另外，外部評估機構(gòu)受利益驅(qū)動,，往往是按照借款人的授意根據(jù)貸款申請額度對土地價值進行評估,，甚至一些地方由國土部門壟斷對地價的評估（否則，不予辦理抵押登記）,，導致評估價值遠遠偏離土地市場價值,，銀行即使處置抵押物也會造成較大的貸款損失，而現(xiàn)有法律法規(guī)對評估機構(gòu)的責任約束不強,，銀行也無法向評估機構(gòu)進行追索,。

　　銀行經(jīng)營管理風險

　　在審計實踐中發(fā)現(xiàn)，部分銀行發(fā)放土地儲備貸款未落實抵押,，或者抵押物非貸款對應(yīng)的儲備土地,；在貸款資金使用方面缺乏有效的掌握控制。他們往往采取與政府,、借款人三方簽訂《土地儲備貸款封閉運行協(xié)議》 ,，《協(xié)議》中明確了貸款資金必須專款專用和儲備土地處置后優(yōu)先償還貸款,。但事實上,，由于借款人和政府處置土地與銀行貸后管理信息不對稱，貸款資金轉(zhuǎn)入財政帳戶后,，銀行完全失去對貸款資金的監(jiān)控,，無法保證儲備土地處置款和貸款不被挪作他用，而一旦土地儲備資金被挪用，就很難按期收回貸款,。

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