【案情】
法院執(zhí)行某銀行與某房地產(chǎn)開發(fā)公司金融借款糾紛一案過程中,，查封了被執(zhí)行人某房地產(chǎn)開發(fā)公司坐落于某小區(qū)房屋一套。案外人余某向法院提出執(zhí)行異議,，稱其于法院查封前與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了認(rèn)購(gòu)協(xié)議并支付了全款,，認(rèn)為自己才是該房實(shí)際產(chǎn)權(quán)所有人，請(qǐng)求撤銷對(duì)該房的執(zhí)行,。
【分歧】
對(duì)于案外人已簽訂購(gòu)房協(xié)議未簽訂正式購(gòu)房合同,，并支付完畢全款,，能否排除執(zhí)行產(chǎn)生兩種不同觀點(diǎn)：
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)，未登記的按照土地使用權(quán)登記簿,、建設(shè)工程規(guī)劃許可、施工許可等確認(rèn),，且執(zhí)行異議和復(fù)議相關(guān)司法解釋規(guī)定,，未進(jìn)行權(quán)屬登記的房屋排除執(zhí)行只能是“簽訂合法有效的書面買賣合同”情形，因此不能排除執(zhí)行,。
第二種觀點(diǎn)認(rèn)為,，根據(jù)相關(guān)法律、司法解釋規(guī)定,，雖未辦理產(chǎn)權(quán)登記但簽訂了購(gòu)房合同,，支付全款后非因買受人自身原因未辦理過戶登記的，可以排除執(zhí)行,。
【律師評(píng)析】
同意第二種觀點(diǎn),，認(rèn)為雖然本案僅僅只簽訂了認(rèn)購(gòu)協(xié)議未簽正式購(gòu)房合同,，但買受人支付了全款，實(shí)際占有了涉案房屋,，且未辦理過戶登記非因其自身原因造成,，可以認(rèn)定其為房屋產(chǎn)權(quán)實(shí)際所有人。理由如下：
第一,，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十四條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立,、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力?！钡谑鶙l規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù),。”第十七條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明,?！蓖瑫r(shí)，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十五條第一款規(guī)定：“對(duì)案外人的異議,，人民法院應(yīng)當(dāng)按照下列標(biāo)準(zhǔn)判斷其是否系權(quán)利人：（一）已登記的不動(dòng)產(chǎn),，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿判斷；未登記的建筑物,、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施,，按照土地使用權(quán)登記簿、建設(shè)工程規(guī)劃許可,、施工許可等相關(guān)證據(jù)判斷,。”對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的歸屬,，法律規(guī)定以不動(dòng)產(chǎn)登記簿登記的權(quán)利人為準(zhǔn),。未進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的不動(dòng)產(chǎn)，按照土地使用權(quán)登記簿,、建設(shè)工程規(guī)劃許可,、施工許可等相關(guān)證據(jù)判斷不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬。
第二,，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中,，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的,，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同,；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行,；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記,。”可見,，案件執(zhí)行過程中,，案外人認(rèn)為自己為涉案不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人需要排除法院強(qiáng)制執(zhí)行的，必須滿足四個(gè)要件：在法院查封前簽訂了購(gòu)買合同,、相當(dāng)于支付了全部?jī)r(jià)款,、實(shí)際占有不動(dòng)產(chǎn)、非為自身原因造成未登記過戶,。
第三,，結(jié)合到本案，案外人余某在法院查封前支付了全部?jī)r(jià)款,，并已經(jīng)開始對(duì)該房屋進(jìn)行裝修,，但因開發(fā)商經(jīng)營(yíng)困難一直未為所有業(yè)主辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，該小區(qū)多名業(yè)主多次到相關(guān)部門反映情況,，可以認(rèn)定余某對(duì)未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記不存在過錯(cuò),。余某在法院查封之前就與開發(fā)商簽訂了認(rèn)購(gòu)協(xié)議，且支付全部購(gòu)房款的日期早于法院查封日期,，雖然未與開發(fā)商簽訂正式購(gòu)房合同,，與上述法律規(guī)定的“簽訂合法有效的書面買賣合同”有出入，但依據(jù)購(gòu)房協(xié)議及余某支付了全部購(gòu)房款的事實(shí),，足以認(rèn)定余某與開發(fā)商之間存在生效且已經(jīng)履行完畢的房屋買賣合同,。因此，可以認(rèn)定本案中余某為涉案房屋的產(chǎn)權(quán)所有人,。
綜上，可以認(rèn)定余某為涉案房屋的產(chǎn)權(quán)所有人,，執(zhí)行法院應(yīng)該解除對(duì)涉案房屋的強(qiáng)制執(zhí)行,。