• 【發(fā)布單位】82003
• 【發(fā)布文號】桂建房字[1985]13號
• 【發(fā)布日期】1985-05-01
• 【生效日期】1985-05-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

廣西壯族自治區(qū)關(guān)于城鎮(zhèn)房地產(chǎn) 實(shí)行綜合開發(fā)和商品房經(jīng)營管理試行辦法

廣西壯族自治區(qū)關(guān)于城鎮(zhèn)房地產(chǎn)
 實(shí)行綜合開發(fā)和商品房經(jīng)營管理試行辦法
 
（桂建房字＜1985＞13號）
 根據(jù)國發(fā)＜1984＞123號文“
國務(wù)院關(guān)于改革建筑業(yè)和基本建設(shè)管理體制若干問題的暫行規(guī)定”,、國家計(jì)委、城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)的計(jì)設(shè)字（1984）2233號文關(guān)于印發(fā)《城市建設(shè)綜合開發(fā)公司暫行辦法》的通知和自治區(qū)人民政府桂政發(fā)＜1984＞111號“批轉(zhuǎn)區(qū)建委《關(guān)于改革建筑業(yè)和基本建設(shè)管理體制的若干規(guī)定》的通知”精神,，為更好地開發(fā)我區(qū)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè),，搞好房屋的商品生產(chǎn)和經(jīng)營管理，提高城市建設(shè)的社會效益,，環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益,，特制定本辦法。



一,、城鎮(zhèn)房地綜合開發(fā)

 1．城鎮(zhèn)房地綜合開發(fā)要以經(jīng)批準(zhǔn)了的城市總體規(guī)劃為依據(jù),，以提高經(jīng)濟(jì)效益為中心，根據(jù)有利生產(chǎn),，方便生活的原則,，在搞好開發(fā)區(qū)詳細(xì)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，開辟新區(qū)與改造舊區(qū)相結(jié)合,，成街成片統(tǒng)一開發(fā)和建設(shè),。

 2．各城鎮(zhèn)根據(jù)需要和可能，可以成立多個(gè)或多種形式的房地產(chǎn)開發(fā)公司,，三年內(nèi)可以免繳所得稅,。同時(shí)，允許這些公司在同等條件下開展競爭,，擴(kuò)大經(jīng)營范圍,，提高經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益。

 3．城鎮(zhèn)各地房地產(chǎn)開發(fā)公司對內(nèi)可組織市內(nèi)單位集資統(tǒng)建,，也可以建設(shè)成套住宅和非住宅出售,，還可以承發(fā)包各類工程，對外根據(jù)自愿,、平等,、互利的原則，可同外省,、外地,、外商合資經(jīng)營。

 4．城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司，開發(fā)的范圍：（1）成片開發(fā)地段或小區(qū),；（2）承包制訂和組織實(shí)施小區(qū)建設(shè)規(guī)劃,；（3）辦理開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的征地上報(bào)審批手續(xù)，承包拆遷安置,、平整場地,、搞好道路、通水,、通電,、通訊、排水和綠化等基礎(chǔ)設(shè)施,；（4）承發(fā)包組織以住宅為主的地面建筑設(shè)計(jì),、施工的招標(biāo)投標(biāo)和各項(xiàng)配套設(shè)施的建設(shè)；（5）承包與開發(fā)相關(guān)的其他業(yè)務(wù),。

 5．根據(jù)國務(wù)院國發(fā)＜1984＞123號文和國家城鄉(xiāng)建設(shè)部（84）城研字第320號文件精神,，各城市（建制鎮(zhèn)）人民政府可成立統(tǒng)一的征地管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)管理規(guī)劃范圍內(nèi)土地的征用,、拆遷等行政管理業(yè)務(wù),，并實(shí)行征地費(fèi)用包干使用，保證建設(shè)用地,。今后建設(shè)單位用地,。都必須統(tǒng)由其作出安排。凡屬實(shí)行成街成片綜合開發(fā)所需辦理的土地征用審核工作,，要按照城市總體規(guī)劃,，根據(jù)建設(shè)規(guī)模實(shí)際需要，制訂出開發(fā)區(qū)的建設(shè)規(guī)劃,，經(jīng)批準(zhǔn)后一次或分次按現(xiàn)行審批權(quán)限辦理,，其他單位在開發(fā)區(qū)要地,，應(yīng)憑政府土地管理部門批準(zhǔn)的文件撥給,。

 統(tǒng)一征地和開發(fā)的具體經(jīng)濟(jì)活動可采取以下方式：一是城市（含建制鎮(zhèn)）政府，可設(shè)立土地開發(fā)公司,，專營土地開發(fā),，并將經(jīng)開發(fā)的土地有償轉(zhuǎn)讓給建設(shè)單位；二是城市（含建制鎮(zhèn)）政府征地管理機(jī)構(gòu)如因人力不足可通過簽訂承包合同,，委托房地綜合開發(fā)公司代辦征地手續(xù),、拆遷及進(jìn)行綜合開發(fā)和經(jīng)營的具體工作。

 綜合開發(fā)中所發(fā)生的開發(fā)配套費(fèi)包括：小區(qū)或街區(qū)規(guī)劃經(jīng)費(fèi),、征地,、青苗補(bǔ)償、拆遷、安置,、土地平整,、各項(xiàng)基礎(chǔ)工程費(fèi)、綠化,、貸款利息和稅金以及開發(fā)管理費(fèi)等,，均由土地使用者合理負(fù)擔(dān)。其價(jià)格的控制幅度由政府征地管理機(jī)構(gòu)為主,，會同當(dāng)?shù)亟ㄎ?、?jì)委、建行核定,。



二,、商品房的經(jīng)營管理

 （一）商品房的生產(chǎn)（建設(shè)）

 1．商品房可由開發(fā)公司與各單位簽訂協(xié)議，集資進(jìn)行建設(shè),，包括成套住宅,、商業(yè)樓宇、辦公或其他用房等,；還可以由開發(fā)公司所掌握的資金和材料,，實(shí)行商品房生產(chǎn)與經(jīng)營，完全按商品規(guī)律辦事,，開發(fā)公司根據(jù)工程進(jìn)度,，按實(shí)際需要向建設(shè)銀行申請貸款，在不超過投資總額的前提下,，可以不受年度的限制,。每年年初由區(qū)建委根據(jù)各地市、各公司商品房生產(chǎn)的資金,、材料供應(yīng)的可能情況,，下達(dá)給各地市、各公司一個(gè)年度商品房生產(chǎn)指標(biāo),，并抄送區(qū)計(jì)委,、區(qū)統(tǒng)計(jì)局各一份。

 2．商品房所需建筑“三材”,，原則上按自治區(qū)人民政府桂政發(fā)（1984）111號文精神辦理,，歸口區(qū)城鄉(xiāng)建委統(tǒng)籌安排，自治區(qū)根據(jù)情況撥給適當(dāng)周轉(zhuǎn)材料,，其余由市場調(diào)節(jié)解決,。

 3．經(jīng)營商品住宅的資金來源有單位自籌、銀行,、建行貸款,、專項(xiàng)補(bǔ)助,、予收購房款、地方財(cái)力和“外引內(nèi)聯(lián)”資金等,。經(jīng)營單位應(yīng)與從事建筑安裝企業(yè)一樣,，在建設(shè)銀行開設(shè)戶頭，其資金的收支和運(yùn)用應(yīng)接受建設(shè)銀行的檢查,。

 4．經(jīng)營商品房的單位,，因經(jīng)營周轉(zhuǎn)的需要，企,、事業(yè)單位因補(bǔ)貼本單位職工購買商品住宅以及個(gè)人購房資金不足時(shí),，可向工商銀行申請辦理購房貸款，個(gè)人貸款必須根據(jù)先存后貸,，存貸結(jié)合的原則,。單位及個(gè)人貸款，均應(yīng)負(fù)擔(dān)貸款利息,。貸款的具體辦法由當(dāng)?shù)毓ど蹄y行制定,。

 （二）商品住宅的經(jīng)營和價(jià)格原則

 1．商品住宅主要由房管部門和房屋建設(shè)開發(fā)公司實(shí)行專業(yè)經(jīng)營；但為了鼓勵(lì)競爭,，提高投資效益,，建筑、建材部門和其他單位（包括城鄉(xiāng)集體單位）有條件,，也可對外經(jīng)營,。單位新建的住宅應(yīng)逐步由分配改為向本單位干部、職工補(bǔ)貼出售,。

 2．商品住宅銷售價(jià)格,，原則上由土地開發(fā)和小區(qū)配套設(shè)施費(fèi)、住宅成本,、經(jīng)營單位3％的管理費(fèi)和2．5％的利潤組成,，不形成小區(qū)，分散建設(shè)的住宅,，銷售價(jià)格中也可以收取配套費(fèi),。出售給私人的住宅，目前一般不收或部分收取開發(fā)配套費(fèi),。

 每套住宅因?qū)哟?、朝向,、及環(huán)境不同,，可有價(jià)格等級差，級差幅度為5～10％,。座落于市中心的商品房,，價(jià)格差也可以大些,。

 為了鼓勵(lì)私人購房，個(gè)人全額購房及補(bǔ)貼出售房,，凡一次付款者,，可享受10－20％的優(yōu)惠待遇，分期付款者,，首次付款需要50％以上,，余額由各地確定付款期限，和5～8％的還款年息,；用外匯購房可按外匯幣值差享受相應(yīng)的優(yōu)惠,。拖欠款者，亦按期限加付購房款10－－20％的處罰,。

 （三）商品房的經(jīng)營形式,、對象和手續(xù)

 1．商品房的經(jīng)營形式有六種：

 （1）國家機(jī)關(guān)和事業(yè)單位（事業(yè)單位企業(yè)經(jīng)營性的單位除外）的職工、干部個(gè)人購買住宅,，國家補(bǔ)貼售價(jià)三分之一,，單位補(bǔ)貼三分之一，個(gè)人支付三分之一,。

 （2）廠礦企業(yè)的職工,、干部個(gè)人購買住宅，由所在廠礦企業(yè)補(bǔ)貼售價(jià)的三分之二,，個(gè)人支付三分之一,。

 （3）有證個(gè)體工商戶和居民購買住宅所需資金由本人負(fù)擔(dān)，對個(gè)別確有困難的,，當(dāng)?shù)卣梢暰唧w情況由國家適當(dāng)給予補(bǔ)貼,，但最多不超過三分之一，其余由個(gè)人支付,。

 （4）個(gè)人全價(jià)購買商品住宅

 個(gè)人購買商品住宅的補(bǔ)貼范圍,，限于按國務(wù)院嚴(yán)格控制城鎮(zhèn)住宅標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定中應(yīng)住的標(biāo)準(zhǔn)，多購面積不限,，但不予補(bǔ)貼,，收取全價(jià)。

 國家補(bǔ)貼的資金來源,，按隸屬關(guān)系,，根據(jù)具體情況，分別由各級財(cái)政予算安排解決,。

 （5）單位全價(jià)全棟購買,。

 （6）非住宅全價(jià)或按商品價(jià)出售，具體價(jià)格由當(dāng)?shù)卮_定,。

 2．對象

 凡有當(dāng)?shù)卣綉艨诘母刹?、職工,、居民，都可以申請購買住宅,。優(yōu)先賣給無房戶,、擁擠戶、不方便戶,、晚婚青年戶,，因落實(shí)私房政策而需遷出戶，用外匯購房戶和經(jīng)批準(zhǔn)回廣西定居的華僑,，外籍華人,、港、澳,、臺同胞,。

 3．手續(xù)

 （1）凡職工要求購買補(bǔ)貼出售住宅者，先向所在單位申請,，由所在單位負(fù)責(zé)向住宅經(jīng)營部門辦理購房,，付款等手續(xù)，個(gè)人負(fù)擔(dān)的房款由所在單位收繳,，個(gè)人購買全價(jià)出售的房產(chǎn),，可以直接向經(jīng)營單位購買。分期付款購買住宅,，必須有單位作保,。

 （2）非當(dāng)?shù)爻鞘袘艨冢M(jìn)城經(jīng)商活動,，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)也可以在城鎮(zhèn)購,、建房屋，其辦法有三：一是租房,；二是按契約購房并確定使用年限,，到期出售者將房屋收回；三是按契約借地建房,，并按規(guī)定交納土地使用費(fèi)（稅）,，期滿后，房屋由國家作價(jià)收購,，其房屋償價(jià)按實(shí)計(jì)算,。經(jīng)商戶購、建的房屋要到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦清房證手續(xù),，否則政府不予承認(rèn),。

 （四）商品住宅的管理與維修

 1．單位及個(gè)人購買的商品房（包括企業(yè)內(nèi)部補(bǔ)貼出售的房），憑當(dāng)?shù)氐拈L住戶口,，根據(jù)經(jīng)營部門出售的證明,，到當(dāng)?shù)胤抗懿块T辦理房屋產(chǎn)權(quán)證,，受法律保護(hù),，按國務(wù)院發(fā)布的《
城市私有房屋管理?xiàng)l例》管理,；全價(jià)出售的商品房允許出售、繼承,、轉(zhuǎn)讓,、分割；補(bǔ)貼出售的商品住宅產(chǎn)權(quán)屬于私人,，有合法繼承權(quán)和居住權(quán),，如確不需居住時(shí)，可由原補(bǔ)貼單位或房管部門按個(gè)人支付部分折價(jià)收購,。

 2．商品房不論出售給單位或個(gè)人,，土地均屬國家所有，由政府房管部門管理,。商品房周圍空地,，除統(tǒng)一規(guī)劃綠化外，任何單位及個(gè)人,，不得侵占,，亂搭亂蓋。

 3．住宅小區(qū)內(nèi)和居民點(diǎn)內(nèi),，以房管部門為主,，吸收居委會、派出所,、居民代表等參加,，組織成立管理委員會，實(shí)行民主管理,，管理費(fèi)可按實(shí)攤銷,。

 4．商品住宅的維修可以實(shí)行統(tǒng)籌統(tǒng)支的辦法，單位或個(gè)人購房戶,，每月按建筑面積向房管部門交定額統(tǒng)籌維修費(fèi),，由房管部門的建行設(shè)立專戶，?？顚Ｓ?，不得挪做他用。房管部門可建立專業(yè)維修隊(duì),，負(fù)責(zé)承包商品住宅的維修事宜,。統(tǒng)籌維修的范圍是指共用部分，如樓梯,、天面,、上下水管道,，公用照明等項(xiàng)，室內(nèi)部分維修由住戶自理,，不在統(tǒng)籌范圍之內(nèi),。統(tǒng)籌維修費(fèi)定額，由各市根據(jù)各地情況自行制定,。

 （五）根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局1983年頒發(fā)的固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度規(guī)定,，商品房投資完成數(shù)不在國家核定的基建投資總規(guī)模內(nèi)，但在統(tǒng)計(jì)上要在年基4表《按資金來源分的基本建設(shè)投資》的“其他投資”中單獨(dú)列出“商品房”完成投資數(shù),，并在年終后一個(gè)月內(nèi)匯總上報(bào)區(qū)計(jì)委,、區(qū)建委、區(qū)統(tǒng)計(jì)局各一份,。



三,、城市（建制鎮(zhèn)）的綜合開發(fā)及商品房經(jīng)營管理的業(yè)務(wù)工作歸口區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)委員會管理。



四,、本辦法自頒發(fā)之日起試行,，各地可根據(jù)本辦法制定具體實(shí)施細(xì)則。