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上海市土地使用權有償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)經(jīng)營管理實施細則

（1988年10月12日上海市人民政府批準）

第一章總則

第一條根據(jù)《上海市土地使用權有償轉(zhuǎn)讓辦法》（以下簡稱《辦法》），結(jié)合本市具體情況,，制定本細則,。

第二條上海市房產(chǎn)管理局（以下簡稱市房管局）是本市土地使用權有償轉(zhuǎn)讓中房產(chǎn)經(jīng)營活動的主管機關。

第三條在本市土地使用權有償轉(zhuǎn)讓地塊上進行的房屋預售,、出售和出租等房產(chǎn)經(jīng)營活動必須遵守本細則,。

第四條在本市土地使用權有償轉(zhuǎn)讓地塊上進行的房產(chǎn)經(jīng)營活動必須遵循下列原則：
（一）土地使用權和房屋產(chǎn)權同時轉(zhuǎn)移。
（二）房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)移時,，《土地使用權有償出讓合同》（以下簡稱《出讓合同》）中所規(guī)定的權利,、義務和責任一起轉(zhuǎn)移。
（三）預售,、出售或出租房屋的期限與《出讓合同》規(guī)定的土地使用權期限一致,；土地使用權期滿時，土地使用權及該地塊上的建筑物和其他附著物按《辦法》的規(guī)定無償收回,。

第五條本細則所稱的下列用語含義是：
（一）房屋系指在實行土地使用權有償轉(zhuǎn)讓的地塊上,，按《出讓合同》規(guī)定營建的建筑物。
（二）房產(chǎn)經(jīng)營人是指將實行土地使用權有償轉(zhuǎn)讓地塊上的房屋進行預售,、出售或出租的房屋產(chǎn)權人,。
（三）房屋預售是指房產(chǎn)經(jīng)營人經(jīng)市房管局批準，在建筑物竣工前進行的房屋銷售,。

第六條按《辦法》規(guī)定取得土地使用權的企業(yè),、其他組織和個人，從事房產(chǎn)經(jīng)營活動時,，應持有上海市工商營業(yè)執(zhí)照,，并報市房管局備案。
房屋的出售,、預售和出租計劃應按年度報送市房管局,。

第二章房屋出售

第七條按《辦法》規(guī)定取得土地使用權的受讓人建造的房屋竣工后，必須報請上海市建設工程質(zhì)量監(jiān)督站（以下簡稱市質(zhì)監(jiān)站）驗收,，取得驗收合格證書,，并辦理房產(chǎn)登記后，才可出售,。

第八條房屋可以整幢或分層,、分套出售。整幢房屋分層,、分套出售前,，房屋出售人應明確各分層,、分套房屋的建筑面積及相應的土地使用權比例。
房屋分層,、分套出售的,，房屋出售人應在房屋出售前制訂《房屋使用、管理,、維修公約》,，報市房管局核準。

第九條房屋出售可在中華人民共和國境內(nèi)進行,，也可以在中華人民共和國境外進行,；但與中華人民共和國沒有建立外交關系或沒有在中華人民共和國設立商務代表處的國家或地區(qū)除外。

第十條房屋出售價格可由房屋買賣雙方協(xié)商確定,。房屋出售人應將出售價格報市房管局備案,。

第十一條房屋買賣雙方應簽訂《房屋買賣合同》，內(nèi)容包括：
（一）房屋買賣雙方的姓名,、國籍,、地址和身份；
（二）房屋的位置,、編號,、建筑面積及平面圖紙；
（三）隨之轉(zhuǎn)移的土地使用權比例或范圍,；
（四）房屋價金,；
（五）房屋價金的支付方式；
（六）房屋的使用性質(zhì),、權屬轉(zhuǎn)移的內(nèi)容,；
（七）房屋產(chǎn)權人必須遵守的《房屋使用、管理,、維修公約》,；
（八）違約責任；
（九）雙方約定的其他內(nèi)容,。

第十二條《房屋買賣合同》簽訂后,，購房人應按規(guī)定辦理房地產(chǎn)登記、過戶手續(xù),，繳納過戶費,。

第十三條房屋出售人不得將已出售的房屋重復出售。

第三章房屋預售

第十四條符合本細則第六條規(guī)定的房產(chǎn)經(jīng)營人,，須經(jīng)市房管局批準后,，方可預售房屋。

第十五條預售的房屋必須具備下列條件:
（一）有審核批準的施工設計圖紙；
（二）有建筑執(zhí)照,；
（三）建筑物設計地坪以下的基礎工程已經(jīng)完成；
（四）工程施工進度和竣工交付日期已經(jīng)確定,；
（五）本細則規(guī)定的其他條件,。

第十六條房產(chǎn)經(jīng)營人向市房管局提出房屋預售申請時，必須提交下列文件：
（一）與工程承包公司或施工單位簽訂的房屋總承包合同或施工合同,；
（二）市質(zhì)監(jiān)站簽發(fā)的房屋基礎工程驗收合格單,；
（三）房屋預售計劃；
（四）《房屋使用,、管理,、維修公約》；
（五）預售款的監(jiān)管機構(gòu)和使用監(jiān)督方案,；
（六）按規(guī)定應提交的其他文件,。
房屋預售申請批準后，房產(chǎn)經(jīng)營人應將房屋預售批準文件及有關資料送交市房地產(chǎn)登記處登記,。

第十七條預售房屋,，雙方當事人應簽訂《房屋預售合同》?！斗课蓊A售合同》內(nèi)容包括：
（一）房屋預售雙方的姓名,、國籍、地址和身份,；
（二）預售房屋的位置,、編號、建筑面積及平面圖紙,；
（三）相應的土地使用權比例或范圍,；
（四）房屋價金；
（五）房屋預售款的支付方式和房屋交付方式,；
（六）房屋的使用性質(zhì),、權屬轉(zhuǎn)移的內(nèi)容；
（七）房屋產(chǎn)權人必須遵守的《房屋使用,、管理,、維修公約》；
（八）違約責任,；
（九）雙方約定的其他內(nèi)容,。

第十八條房產(chǎn)經(jīng)營人在房屋竣工交付之前，按本細則規(guī)定所收的預售款必須先用于支付及清償該預售房屋的一切建筑費用（包括土地使用權費用）后,，才能另作他用,。

第十九條預售合同簽訂生效后，房屋購買人應向市房地產(chǎn)登記處辦理登記手續(xù)。
房屋竣工驗收合格后,，房產(chǎn)經(jīng)營人應向市房地產(chǎn)登記處辦理房屋竣工交付登記,，并按《房屋預售合同》辦理房屋交付手續(xù)。
房屋交付后,，購房人應憑《房屋預售合同》及房屋交付憑證辦理房產(chǎn)登記,、過戶手續(xù)，繳納過戶費,。

第二十條房產(chǎn)經(jīng)營人不得將已預售的房屋重復預售,。
房屋預售的其他事項，按本細則第二章房屋出售的有關規(guī)定辦理,。

第四章房屋出租

第二十一條租賃土地使用權有償轉(zhuǎn)讓地塊上的房屋,，出租人與承租人須簽訂《房屋租賃合同》，并應向市房地產(chǎn)登記處辦理登記手續(xù),。
出租人與承租人簽訂的《房屋租賃合同》內(nèi)容應包括：
（一）租賃雙方的姓名,、國籍、地址和身份,；
（二）房屋的位置,、編號、建筑面積及平面圖紙,；
（三）房屋的使用性質(zhì),；
（四）房屋租金和支付方式；
（五）出租房屋的使用,、維修內(nèi)容,；
（六）違約責任；
（七）雙方約定的其他內(nèi)容,。

第二十二條出租人對房屋及其設備,，應及時檢查、修繕,，保障住房安全,。

第二十三條凡已出租的房屋，出租人不得違反原租賃合同,，重復出租,。

第二十四條出售已租出的房屋，除承租人同意終止原租賃合同外,，在租賃合同約定的租賃期內(nèi),，承租人的租賃權利不受影響。購房人和原承租人應當依照原租賃合同,，另行簽訂新的房屋租賃合同,。
出售已租出的房屋，除租賃合同有約定外，在同等條件下,，承租人有優(yōu)先購買權,。

第五章附則

第二十五條房屋產(chǎn)權和《房屋預售合同》可以抵押。房屋產(chǎn)權和《房屋預售合同》進行抵押時,，按《辦法》和《上海市抵押人民幣貸款管理暫行規(guī)定》,、《上海市抵押外匯貸款管理暫行規(guī)定》中的有關規(guī)定辦理。

第二十六條房屋的出售,、預售、出租必須按《辦法》規(guī)定,，繳納稅金,。

第二十七條房屋的購買人和承租人利用房屋從事各項經(jīng)營活動，應按規(guī)定由項目經(jīng)營人向上海市各有關主管部門辦理申請,、審批,、工商登記和納稅登記手續(xù)。

第二十八條委托代理房產(chǎn)買賣,、租賃及相應業(yè)務的,，必須出具委托代理書，并按《上海市土地使用權有償轉(zhuǎn)讓公證實施細則》的規(guī)定辦理公證和認證,。

第二十九條在土地使用期限內(nèi),，擁有房屋產(chǎn)權的企業(yè)、其他組織和個人必須遵守《房屋使用,、管理和維修公約》,，保證房屋及其相關設施得到足夠的維修，處于可使用狀態(tài),。

第三十條有關房屋預售,、出售或出租的合同糾紛，爭議雙方可按《辦法》第五十條規(guī)定辦理,。

第三十一條房產(chǎn)經(jīng)營人違反本細則規(guī)定的,，市房管局或工商管理部門有權責令限期糾正，沒收其非法所得,，處以罰款,，直至按《辦法》規(guī)定由上海市土地管理局收回土地使用權。

第三十二條本細則由市房管局負責解釋,。

第三十三條本細則自一九八八年十一月一日起施行,。

上海市土地使用權有償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)經(jīng)營管理實施細則

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