• 【發(fā)布單位】80602
• 【發(fā)布文號】遼政發(fā)[1995]7號
• 【發(fā)布日期】1995-04-22
• 【生效日期】1995-04-22
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

遼寧省人民政府關于印發(fā)遼寧省 深化城鎮(zhèn)住房制度改革總體方案的通知

遼寧省人民政府關于印發(fā)遼寧省
 深化城鎮(zhèn)住房制度改革總體方案的通知
 
（遼政發(fā)［1995］7號一九九五年四月二十二日）
 現將《遼寧省深化城鎮(zhèn)住房制度改革總體方案》印發(fā)給你們，請按此精神,，結合本地實際,，抓緊制訂房改實施方案，下半年組織實施,。



 遼寧省深化城鎮(zhèn)住房制度改革總體方案



 1992年經國務院住房制度改革領導小組審批頒布的《遼寧省城鎮(zhèn)住房制度改革總體方案》,，對全省房改工作的順利開展起到了積極的指導作用。為了深化我省城鎮(zhèn)住房制度改革,，根據全國第三次房改工作會議精神和《
國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》的要求,，在對原總體方案進行必要調整的基礎上，制訂本方案,。



 一,、城鎮(zhèn)住房制度改革的根本目的和基本思路

 城鎮(zhèn)住房制度改革是經濟體制改革的重要組成部分，其根本目的是：建立與社會主義市場經濟體制相適應的新的城鎮(zhèn)住房制度,，實現住房商品化,、社會化；加快住房建設,，改善居住條件,，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長的住房需求。

 城鎮(zhèn)住房制度改革的基本思路是：把住房建設投資由國家,、單位統(tǒng)包的體制改變?yōu)閲?、單位、個人三者合理負擔的體制,；把各單位建設,、分配,、維修、管理住房的體制改變?yōu)樯鐣?、專業(yè)化運行的體制,；把住房實物福利分配的方式改變?yōu)橐园磩诜峙錇橹鞯呢泿殴べY分配方式；建立以中低收入家庭為對象,、具有社會保障性質的經濟適用住房供應體系和以高收入家庭為對象的商品房供應體系,；建立住房公積金制度；發(fā)展住房金融和住房保險,，建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系,；建立規(guī)范化的房地產交易市場和發(fā)展社會化的房屋維修、管理市場,，逐步實現住房資金投入產出的良性循環(huán),，促進房地產業(yè)和相關產業(yè)的發(fā)展。



 二,、近期城鎮(zhèn)住房制度改革的內容

 城鎮(zhèn)住房制度改革要堅持配套,、分階段推進。近期改革的主要內容是：全面推行住房公積金制度,，積極推進租金改革,，穩(wěn)步出售公有住房，實行新房新制度和發(fā)行住房債券,，到本世紀末初步建立起新的城鎮(zhèn)住房制度，使城鎮(zhèn)居民住房達到小康水平,。

 （一）全面推行住房公積金制度

 1．住房公積金是由城鎮(zhèn)職工及其所在單位共同交納,、歸職工個人所有的具有社會保障性質的長期住房儲金。住房公積金制度是一種具有社會性,、義務性,、互助性和政策性的住房保障制度。所有行政和企事業(yè)單位及其職工均應按照“個人存儲,、單位資助,、統(tǒng)一管理、專項使用”的原則交納住房公積金,，建立住房公積金制度,。

 2．住房公積金由在職職工個人及其所在單位各按職工工資總額的一定比例逐月交納。職工工資總額以國家規(guī)定的統(tǒng)計口徑為準,。

 住房公積金繳交率及其調整由省政府確定,。目前單位和個人住房公積金的繳交率分別為5％。

 3．住房公積金,，職工個人承擔部分,，從職工工資中支付；單位承擔部分，從單位原住房資金和其他劃轉的資金中解決,。不足部分,，全額預算的行政事業(yè)單位由財政預算撥付；差額預算的事業(yè)單位按差額比例由財政預算撥付,；企業(yè)以及自收自支的事業(yè)單位,，經財政部門核定，在成本中列支,。

 4．職工本人及其所在單位共同繳存的住房公積金,，統(tǒng)歸個人所有，存入個人公積金帳戶,。住房公積金只限于職工家庭購,、建、大修住房使用,。職工變動工作時,，其住房公積金本息轉入新調入單位名下的該職工公積金帳戶。職工離退休時,，住房公積金本息余額一次結清,，退還職工本人，利息比照同期銀行活期存款利率結算,，本息免征個人所得稅,。

 （二）積極推進租金改革

 1．到2000年，住房租金原則上應達到占雙職工家庭平均工資的15％,。按此目標,，各年度住房租金占雙職工家庭平均工資的比重可分別掌握在1995年4％、1996年6％,、1997年8％,、1998年10％、1999年12％,。

 2．各市要根據全省的租金改革規(guī)劃,，結合當地職工家庭平均工資水平，制訂本地區(qū)1995年至2000年的租金改革規(guī)劃,。租金改革規(guī)劃和每次提租實施方案,，各市須報省住房制度改革領導小組批準后執(zhí)行，各縣（市）須報市批準后執(zhí)行,，并報省住房制度改革領導小組辦公室備案,。有條件的城鎮(zhèn)和企業(yè)要加大租金改革的力度。

 3．1995年,，全省住房租金調整到占雙職工家庭平均工資的4％,。租金調整后,，可對職工（含離退休職工）給予住房補貼，住房補貼基數按上一年的工資總額計算,。1995年住房補貼比例定為上一年工資總額的3％,。1996年以后的住房補貼比例可隨租金的調整，由各市,、縣自行確定,。

 4．實行公有住房超標加租。對租住公房面積超過省規(guī)定控制標準而又不肯騰退的,，其超過標準部分實行超標加租,。

 5．住房在規(guī)定標準之內，因提租增支過多的離退休職工和在職職工家庭,，用規(guī)定的個人合理負擔部分加上全部住房補貼,，仍不足支付房租的，經本人申請,，差額部分可由所在單位適當給予補助,。企業(yè)和自收自支事業(yè)單位的補助金在單位房屋修理費、建房資金以及稅后利潤中列支,；由財政開支的行政事業(yè)單位由財政解決,。

 各市、縣民政部門確定的社會救濟戶和非在職的優(yōu)撫戶等,，交納住房租金有困難的,，由當地民政部門給予補貼。

 （三）穩(wěn)步出售公有住房

 1．城鎮(zhèn)公有住房除縣以上人民政府認為不宜出售的外,，均可向城鎮(zhèn)職工出售,。職工購買住房堅持自愿原則。城鎮(zhèn)新建公有住房和騰空的舊住房,，實行先售后租，優(yōu)先售給住房困難戶,。

 2．向高收入職工家庭出售公有住房實行市場價,，向中低收入職工家庭出售公有住房實行成本價或標準價。

 新建住房成本價包括住房的征地和拆遷補償費,、勘察設計和前期工程費,、建安工程費、住宅小區(qū)基礎設施（包括煤氣,、給排水,、供電、供暖,、道路,、通訊）建設費,、管理費、貸款利息和稅金,。舊房成本價按售房當年新房的成本價成新折扣（折舊年限按50年）計算,。

 標準價按負擔價和抵交價之和計算。一套56平方米建筑面積標準新建住房的負擔價,，1994年至1995年為所在城鎮(zhèn)雙職工年平均工資的3倍,，2000年要達到3．5倍（職工年平均工資以當地統(tǒng)計部門公布的上年職工年平均工資為準）。新建住房抵交價按雙職工65年（男職工35年,，女職工30年）內積累的由單位資助的住房公積金貼現值的80％計算,。

 舊房的負擔價按出售當年新建住房的負擔價成新折扣（折舊年限為50年）計算，使用年限超過30年的,，以30年計算,；經過大修或設備更新的舊房，按有關規(guī)定評估確定,。舊房的抵交價,，可根據使用年限適當降低，但最多不能低于新建住房抵交價的80％,。

 公有住房的出售,，堅持先評估后出售的原則。住房的實際售價應根據所處地段,、結構,、層次、朝向,、設施和裝修標準等因素區(qū)別計價,。

 3．按成本價購買的住房，產權歸個人所有,，交齊全部購房款并住用5年后,，允許依法進入市場，在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關稅費后,，收入歸個人所有,。

 按標準價購買的住房，擁有部分產權,，即占有權,、使用權、有限的收益權和處分權,，可以繼承,。產權比例按售房當年標準價占成本價的比重確定。交齊全部購房款并住用5年后,，可依法進入市場出售或出租,，售,、租房收入在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關稅費后，單位和個人按各自的產權比例進行分配,。

 4．職工以成本價或標準價購買住房在價格上給予折扣,。職工購買現住公房，1995年按負擔價的5％給予折扣,，逐年減少,，到2000年全部取消。

 職工購買公房,，要根據購房職工建立住房公積金制度前的工齡給予工齡折扣,。每年工齡折扣的數額，按抵交價除以65年（男職工35年,，女職工30年）計算,。離退休職工購房計算工齡折扣的時間，按國家規(guī)定的離退休年齡計算,。

 5．職工購買公房可以一次付款,，也可以分期付款。對于一次付款的,，要給予一次付款折扣,，折扣率參考當地購房政策性貸款利率與銀行儲蓄利率的差額以及分期付款的控制年限確定。實行分期付款的,，首次付款不得低于實際售價的30％,，分期付款的期限一般不超過10年。分期交付的部分要計收利息,，利率按政策性抵押貸款利率確定,。

 6．職工按成本價或標準價購買公房，每個家庭只能享受一次,，購房的數量必須嚴格按照國家和省政府規(guī)定的分配住房控制標準執(zhí)行,，超過標準部分一律實行市場價。在房改中,，職工按規(guī)定以成本價或標準價購買公有住房和產權單位以成本價或標準價出售公有住房,，免征有關稅費。

 7．公有住房的出售價格（成本價或標準價）逐年測定,，各市須報省住房制度改革領導小組批準后執(zhí)行；各縣（市）須報所在市住房制度改革領導小組批準后執(zhí)行,。

 8．規(guī)范住房交易行為,，加強住房售后管修服務。職工購買住房,，都要由房地產行政管理部門辦理住房過戶和產權轉移登記手續(xù),，同時要辦理相應的土地使用權變更登記手續(xù),，并領取國家統(tǒng)一印制的產權證書，產權證書應注明產權屬性,，按標準價購買的住房應注明產權比例,。出租和出售、贈與,、繼承及以其他形式轉讓所購住房,，要按國家規(guī)定交納有關稅費。要規(guī)范交易程序,，完善稅收制度,，加強市場管理。

 對職工購買的住房,，要明確維修范圍及責任,，建立共同部位、共同設施的維修基金,。

 （四）實行新房新制度和發(fā)行住房債券

 1．對新房（包括新建的住房,、騰空的舊房和調換住房擴大面積部分）實行先售后租、新房新租和有償租住的原則,。

 2．出租新房目前按維修費,、管理費、折舊費3項因素計租,，并逐步向成本租金和市場租金過渡,。1995年新房租金可按每平方米使用面積高于當地同期現住房0．5至1元標準掌握。新房不執(zhí)行上述租金標準交納租賃保證金,，或按每平方米建筑面積新建房60元至80元,、騰空舊房30至60元的標準購買住房債券。租賃保證金在住房租金達到3項因素租金水平或承租人退房時,，一次退還承租人,，不付利息。住房債券5年還本付息,，利息比照同期銀行活期存款利率結算,。住房債券由政府指定的金融機構發(fā)行，房屋產權單位組織認購,。

 3．已經租住公有住房的承租人,，要按每平方米建筑面積9元標準購買住房債券。5年還本付息,，利息比照同期銀行活期存款利率結算,。

 集資合作建房和自購房的職工，不購買住房債券,。

 生活困難的職工和社會特困戶,，可酌情減購或免購住房債券,。

 凡減購或免購住房債券，須由單位或個人申請,，經市,、縣房改辦審查批準。



 三,、加快經濟適用住房開發(fā)建設

 1．經濟適用住房是以社會中低收入職工家庭住房困難戶為居住對象,，政府提供扶持政策開發(fā)建設的具有社會保障性質的商品住房。

 2．采取多種形式,，加快經濟適用房建設,。要從實際出發(fā)，有組織有計劃地發(fā)展各種類型的住房合作社,，吸收個人資金,，開展集資、合作建房,。鼓勵企事業(yè)單位自籌資金建設職工住房,。要繼續(xù)抓好解危解困住房建設，把解決住房困難戶和中低收入家庭住房列為城鎮(zhèn)住房建設的重點,。所有房地產開發(fā)企業(yè)每年都要承擔占開發(fā)總量20％以上的經濟適用房建設任務,，為中低收入家庭提供房源。

 各地要制訂“安居工程”計劃并認真組織實施,。

 3．政府提供扶持政策,，支持經濟適用住房建設。經濟適用房的建設用地由政府行政劃撥,，并在計劃,、規(guī)劃、拆遷,、稅費等方面予以政策扶持,。投資方向調節(jié)稅執(zhí)行零稅率。免征商業(yè)網點費,、人防工程費,、中小學教師建房補貼費、運遷安置管理費,、對其他行政性收費也要適當減免,。金融部門在貸款利率和貸款規(guī)模方面要積極支持經濟適用房的開發(fā)建設。



 四,、加強住房資金管理

 1．各市,、縣都要建立健全在當地政府房改領導小組領導下的住房資金管理機構，負責住房資金的歸集、支付,、核算和編制資金使用計劃等管理工作。

 2．房改中歸集的住房資金統(tǒng)一由住房資金管理機構負責管理,，住房資金的存貸款金融業(yè)務一律由當地政府指定的銀行房地產信貸部辦理,。

 3．住房資金全部用于經濟適用房為主的住房建設、維修,、管理和住房制度改革,。

 4．住房公積金、住房債券以及各項房改資金的統(tǒng)籌資金,，必須由房改辦公室負責提出年度資金投向和工程項目計劃,，經房改領導小組批準后，交住房資金管理機構執(zhí)行,。

 5．國有住房的出售收入,，按住房產權關系和一定比例上交同級財政和留歸單位，并分別納入各級住房基金,；其他公有住房出售收入,，歸單位所有，納入單位住房基金,。

 6．堅持?？顚Ｓ茫瑢嵭袑徟芾碇贫?。售房款由單位提出使用計劃,，經當地房改辦公室審批后方能使用。

 7．租金收入歸產權單位所有,，納入單位住房基金,。

 8．在住房金融管理上，應區(qū)別政策性信貸和經營性信貸,。要建立政策性信貸基金,，專項使用，單獨核算,。經營性業(yè)務要充分發(fā)揮各金融機構的積極性,，積極拓展房地產信貸業(yè)務。

 9．住房資金的管理要接受財政,、審計,、監(jiān)察部門的監(jiān)督。



 五,、搞好房改政策銜接

 1．1993年底前出售的公有住房,，凡未界定產權性質或未辦理產權手續(xù)的，應在1995年辦理完畢。購房人仍愿保持部分產權性質的,，要按售價占售房當年成本價的比重,，確定產權比例，辦理產權手續(xù),；購房人愿意將部分產權改為全部產權的,，可按購房當年的成本價，補齊售價與成本價差額款及利息后,，予以確認全部產權,，并辦理產權手續(xù)。

 2．凡未界定產權和產權比例的集資建房,，要在1995年完成產權界定,。集資建房當年個人出資額達到當年規(guī)定的標準價70％以上的，予以確認部分產權,，產權比例可按個人出資額占當年成本價的比重確定,；凡個人出資額達到當年成本價的，予以確認全部產權,。已明確給予部分產權的集資建房,，如本人愿意按當年成本價補交差價款及利息后，可確認全部產權,。

 3．通過房改出售公有住房,，售房單位要按規(guī)定確認產權比例，并出具部分產權或全部產權證明,，由購房人持證明到當地房地產管理部門辦理房地產證,。對1993年底前由單位或房改部門出具的售房證明，均應重新核定,，購房人須持重新核實證件到當地房地產管理部門辦理房地產證,。



 六、加強領導,，統(tǒng)籌安排,，加快推進住房制度改革

 推進住房制度改革和加快住房建設是各級政府的重要職責，必須兼顧長期目標和階段目標,，加強領導,，健全機構，全面規(guī)劃,，統(tǒng)籌安排,，切實抓好住房制度改革和住房建設。

 1．各地要根據《
國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》和本方案的要求,，制訂當地的房改實施方案,。各市的實施方案,，須報省住房制度改革領導小組批準后執(zhí)行；各縣（市）城鎮(zhèn)住房制度改革實施方案,，須報所在市住房制度改革領導小組審批,，并報省住房制度改革領導小組備案。

 外商投資企業(yè)的房改方案及有關政策的規(guī)定由省住房制度改革領導小組另行制定,。

 2．各地都要進一步健全房改領導小組及其辦公室,，并加強對房改辦公室和住房資金管理機構的領導，要合理確定編制,，配備精干人員，明確職能分工,，健全規(guī)章制度,。

 3．企業(yè)房改是城鎮(zhèn)住房制度改革的重點，各地要積極協(xié)助大中型企業(yè)結合經營機制轉換和勞動工資制度改革,，把住房開發(fā)建設,、分配、管理和維修這一社會服務職能逐步從企業(yè)中分離出去,，加快實現住房的商品化,、社會化。鼓勵和支持有條件的企業(yè)加大房改的力度,。

 4．各級房改辦公室要加強與體改,、建設、土地,、房產,、計劃、財政,、稅務,、金融、國有資產,、工商,、統(tǒng)計、勞動,、人事,、物價、工會等部門的工作聯系與協(xié)作,，及時解決深化改革中的矛盾和問題,。要抓緊房改的立法工作，不斷完善政策規(guī)定和配套措施,，做到有法可依,。

 5．要認真做好房改的宣傳工作,，加強輿論引導。要加強房改專業(yè)人員的業(yè)務培訓工作,，不斷提高其政策,、業(yè)務水平。

 6．要嚴肅房改紀律,，嚴格執(zhí)行國家和省的有關政策,，加強監(jiān)督檢查。對不執(zhí)行國家政策規(guī)定,，低價售房,，變相增加優(yōu)惠和以權謀私等違紀行為要嚴肅查處。

 7．軍隊系統(tǒng)住房制度改革工作按中央軍委部署執(zhí)行,。

 8．本方案自發(fā)布之日起實行,。原有的房改政策和規(guī)定，凡與本方案不一致的,，一律以本方案為準,。