• 【發(fā)布單位】作者：沈路濤 鄒聲文 張宗堂
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• 【發(fā)布日期】2005-07-11 20:01:55
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• 【文件來源】來源：新華網(wǎng)
• 【所屬類別】立法追蹤

-物權(quán)法草案與百姓生活關(guān)系密切的12個方面-

陌生，但與你我息息相關(guān)——聚焦物權(quán)法草案與百姓生活關(guān)系密切的十二個方面



 有恒產(chǎn)者有恒心,。一件物品應(yīng)該屬于誰,？擁有者可怎樣處置這件物品？別人侵占了這件物品,，擁有者該怎么辦？這樣的問題,，我們每個人都會隨時遇到,。



 作為民法典的最重要的組成部分，物權(quán)法就是一部旨在解決這些問題的法律,。隨著這部法律草案全文10日向社會公布,，“物權(quán)”和“物權(quán)法”,，這些過去長期被人們忽視的“陌生”詞匯，必將逐漸為社會熟知,；而物權(quán)法律制度的最終確立,，必將調(diào)動起億萬民眾創(chuàng)造財富、愛護財富,、積累財富的熱情,。



 旨在定分止爭、物盡其用鼓勵創(chuàng)造財富,、積累財富



 一個房東把自己的房子先賣給甲,，并把房子交給甲使用；后由于種種原因,，又把這個房子賣給了乙,，并和乙辦理了房屋過戶手續(xù)。那么這個房子究竟屬于誰,？乙能否要求甲騰出房子,？如果沒有物權(quán)法，答案可能多種多樣,。有了物權(quán)法,，答案就變得明確：不動產(chǎn)登記簿上登記的是誰，誰就是這套房子的主人,。



 實際上,，整部物權(quán)法都與每個人的生產(chǎn)生活息息相關(guān)。全國人大常委會法制工作委員會副主任王勝明認為,，作為調(diào)整有形財產(chǎn)關(guān)系的法律,，物權(quán)法要回答三個問題：一是物是誰的；二是對物享有什么權(quán)利,，其他的人負有什么義務(wù),；三是怎樣保護物權(quán)，侵害物權(quán)的人要承擔什么法律責任,。



 王勝明表示,，這部法律的作用直接體現(xiàn)在兩個方面：一是定分止爭；二是物盡其用,?！爸贫ㄎ餀?quán)法，是要通過法律來鞏固勞動者和企業(yè)的物質(zhì)利益,，調(diào)動人們創(chuàng)造財富,、愛護財富、積累財富的熱情,，提高社會生產(chǎn)力,?！?


 進一步落實憲法精神私人財產(chǎn)獲得同等保護



 2004年3月，“公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯”這一突破性的規(guī)定載入憲法修正案,，使私有財產(chǎn)權(quán)上升為憲法權(quán)利,，在海內(nèi)外引起熱烈反響。隨后開始審議的物權(quán)法草案,，就如何保護私有財產(chǎn)進行了詳細的規(guī)定,，以確立保護私人財產(chǎn)權(quán)的具體法律制度。



 幾經(jīng)修改后,，目前公布的物權(quán)法草案將國家,、集體和私人所有權(quán)并列為一章，著重突出對公有財產(chǎn)和私人財產(chǎn)予以同等保護,。草案規(guī)定,，任何單位和個人負有不妨礙權(quán)利人行使物權(quán)的義務(wù)。權(quán)利人享有的物權(quán)受法律保護,，任何單位和個人不得侵害,。國家、集體和私人所有權(quán)受法律保護,。禁止任何單位和個人用任何手段侵占或者破壞國家,、集體和私人的財產(chǎn)。



 專家認為,，法律對私人財產(chǎn)的保護,，除最高層次的憲法保護外，還應(yīng)有第二層次的民法保護,，第三層次的單行法保護,。物權(quán)法草案對公私財產(chǎn)實行平等保護，這是社會主義市場經(jīng)濟所要求的交易秩序形成的條件,，也是社會主義法治精神的具體體現(xiàn),。



 明確國家所有權(quán)由誰行使嚴防國有資產(chǎn)流失



 物權(quán)法草案根據(jù)國有資產(chǎn)的不同形式，規(guī)定了相應(yīng)的國家所有權(quán)行使人,。比如,，草案規(guī)定，礦藏,、水流,、海域和國家所有的土地、草原等自然資源,，由國務(wù)院代表國家行使所有權(quán),；國家機關(guān)對其直接支配的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，享有占有、使用以及依照法律和國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定處分的權(quán)利,；國家舉辦的事業(yè)單位對其直接支配的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，享有占有,、使用以及依照法律和國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定收益,、處分的權(quán)利；國家投資設(shè)立的企業(yè),，由中央人民政府和地方人民政府依照法律,、行政法規(guī)規(guī)定分別代表國家履行出資人職責，享有所有者權(quán)益,。



 一段時間以來,，國有資產(chǎn)流失嚴重引起社會關(guān)注。針對這一情形,，物權(quán)法草案專門增加條款,，加強對國有資產(chǎn)的保護，并依據(jù)不同情形,，追究企業(yè)相關(guān)主管人員的民事責任,、行政責任和刑事責任。



 草案規(guī)定,，違反國家規(guī)定,，以無償或者以低價折股、低價出售等手段將國有財產(chǎn),、集體財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,，造成國有財產(chǎn)、集體財產(chǎn)流失的,，應(yīng)當依法承擔民事責任和行政責任,；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任,。國有企業(yè),、集體企業(yè)直接負責的主管人員嚴重不負責任，造成國有企業(yè),、集體企業(yè)破產(chǎn)或者嚴重虧損的,，應(yīng)當依法承擔民事責任和行政責任；構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責任,。



 物權(quán)保護方式更為全面三種途徑解決物權(quán)受損



 目前我國沒有專門的物權(quán)法，有關(guān)物權(quán)的法律規(guī)定散見于民法通則,、擔保法,、土地管理法等法律的相關(guān)條款，對物權(quán)的保護不全面，缺乏系統(tǒng)性,，有些規(guī)定也過于簡單,、原則，缺乏可操作性,。



 加強對物權(quán)的保護,，是維護權(quán)利人財產(chǎn)權(quán)益的必然要求。物權(quán)法草案在現(xiàn)行民法通則等法律有關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上,，對確認權(quán)利,、返還原物、恢復原狀,、排除妨害,、消除危險、損害賠償?shù)任餀?quán)保護方式作了較為全面的規(guī)定,。



 草案規(guī)定,，物權(quán)受到侵害的，權(quán)利人可以通過和解,、調(diào)解等途徑解決,，也可以依法向人民法院提起訴訟。造成不動產(chǎn)或者動產(chǎn)毀損的,，權(quán)利人可以請求恢復原狀,；不能恢復原狀或者恢復原狀后仍有損失的，可以請求損害賠償,。侵害物權(quán),，除承擔民事責任外，違反行政管理規(guī)定的,，應(yīng)當依法承擔行政責任,；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任,。



 明確業(yè)主權(quán)利減少物業(yè)糾紛



 居民小區(qū)共有部分因權(quán)利歸屬不明,，經(jīng)常引發(fā)使用糾紛。在很多城市,，這已成為業(yè)主,、開發(fā)商和物業(yè)公司之間的矛盾根源。為了更好地維護業(yè)主的合法權(quán)利,，減少業(yè)主與開發(fā)商,、物業(yè)公司之間的糾紛，物權(quán)法草案對業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)做出專章規(guī)定,。



 草案規(guī)定,，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅,、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利,。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,、道路以及物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有,，但屬于市政建設(shè)的除外,。會所、車庫的歸屬,，有約定的，按照約定,；沒有約定或者約定不明確的,，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有,。專家認為,，這一規(guī)定將有利于解決業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)公司之間的矛盾,，減少物業(yè)糾紛,。



 草案同時規(guī)定，業(yè)主可依法共同決定選舉和更換業(yè)主委員會,，選聘和解聘物業(yè)管理機構(gòu)或者其他管理人等,。將住宅改變?yōu)椴惋嫛蕵返壬虡I(yè)用房的,，應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的全體業(yè)主同意,。



 草案還規(guī)定，建造建筑物,，應(yīng)當遵守國家有關(guān)建筑規(guī)劃的規(guī)定,，不得妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照,。不動產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地,、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等,，不得危及相鄰不動產(chǎn)的正常使用和安全,。



 建設(shè)用地使用權(quán)期滿收回申請續(xù)期需提前一年



 在我國，土地屬于國家所有,，但我們可以在一定期限內(nèi)有償使用,。比如，一般人所擁有的住房的土地使用期限就是70年,。那么,，70年后,，我們的房子怎么辦？一段時間以來,，這個問題已成為社會關(guān)注的焦點,。



 針對這一問題，物權(quán)法草案規(guī)定,，建設(shè)用地使用權(quán)的期間屆滿,，建設(shè)用地使用權(quán)消滅。建設(shè)用地使用權(quán)消滅的,，出讓人應(yīng)當及時辦理注銷登記,。登記機構(gòu)應(yīng)當回收建設(shè)用地使用權(quán)證書。建設(shè)用地使用權(quán)的期間屆滿,，建設(shè)用地使用權(quán)人需要繼續(xù)使用土地的,，應(yīng)當在期間屆滿前一年申請續(xù)期。



 參與這部法律草案起草,、修改工作的法律專家表示,，這只是一個原則性的規(guī)定。至于具體如何操作,，有待今后進一步明確,。



 征地、拆遷應(yīng)給予合理補償補償費不得被挪用截留



 去年3月通過的憲法修正案規(guī)定,，“國家為了公共利益的需要,，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用，并給予補償,?！钡@一原則的落實情況并不樂觀，補償不到位目前仍是征地,、拆遷環(huán)節(jié)中存在的突出問題,，許多群眾的切身利益受到侵害，糾紛時有發(fā)生,。



 為確保征地,、拆遷中補償?shù)轿唬餀?quán)法草案增加了一些條款,，細化了相關(guān)規(guī)定,，以確保百姓利益不受損害。草案規(guī)定,，國家保護私人的所有權(quán),。拆遷、征收私人的不動產(chǎn),，應(yīng)當按照國家規(guī)定給予補償,；沒有國家規(guī)定的,，應(yīng)當給予合理補償，并保證被拆遷人,、被征收人得到妥善安置,。禁止以拆遷、征收等名義非法改變私人財產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系,。違法拆遷,、征收，造成私人財產(chǎn)損失的,，應(yīng)當依法承擔民事責任和行政責任,；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任,。



 草案還規(guī)定,，征收承包期內(nèi)的土地的，應(yīng)當對土地承包經(jīng)營權(quán)人給予合理補償,。征地的補償標準、安置辦法應(yīng)當告知土地承包經(jīng)營權(quán)人,。土地補償費等費用的使用,、分配辦法，應(yīng)當依法經(jīng)村民會議討論決定,。任何單位和個人不得貪污,、挪用、截留土地補償費等費用,。



 農(nóng)村宅基地可在本集體內(nèi)轉(zhuǎn)讓城鎮(zhèn)居民不得在農(nóng)村購房



 城鎮(zhèn)居民可否在農(nóng)村購置宅基地,？這一問題曾引起社會廣泛關(guān)注。物權(quán)法草案曾經(jīng)規(guī)定,，宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓,，建造在該宅基地上的住房轉(zhuǎn)讓的，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓,。在審議過程中,，存在兩種不同意見。



 根據(jù)土地管理法的規(guī)定,，國務(wù)院為加強農(nóng)村土地的管理,，已經(jīng)明確規(guī)定“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”。因此,，目前的草案規(guī)定,，宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體同意，可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶,；住房轉(zhuǎn)讓時,，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓,。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。村民依照規(guī)定轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的不得再申請宅基地,。



 草案同時規(guī)定,，農(nóng)戶占有的宅基地面積應(yīng)當符合規(guī)定的標準。一戶只能擁有一處宅基地,。宅基地使用權(quán)人未經(jīng)依法批準,，不得改變宅基地用途。



 明確擔保財產(chǎn)范圍社會公益設(shè)施不得抵押



 擔保物權(quán)是物權(quán)法的重要內(nèi)容,，我國已制定了擔保法,。物權(quán)法草案在擔保法有關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上，進一步完善了抵押權(quán),、質(zhì)權(quán),、留置權(quán)的規(guī)定。



 草案規(guī)定了可用于擔保財產(chǎn)的范圍,。按照規(guī)定,，債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財產(chǎn)可以抵押：建筑物和其他土地附著物；建設(shè)用地使用權(quán),；抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山,、荒溝、荒丘,、荒灘等荒地的土地使用權(quán),；交通工具等。



 此外,，為拓展經(jīng)營者的合法融資的渠道,，草案還在我國現(xiàn)行抵押制度基礎(chǔ)上有所突破，規(guī)定正在建造的建筑物,、船舶,、飛行器也可用于抵押。經(jīng)當事人書面協(xié)議,，企業(yè),、個體工商戶、農(nóng)村承包經(jīng)營戶可以將現(xiàn)有的以及將來擁有的動產(chǎn)抵押,，債務(wù)人不履行債務(wù)時,，債權(quán)人有權(quán)就約定實現(xiàn)抵押權(quán)時的動產(chǎn)優(yōu)先受償。



 草案同時規(guī)定,，土地所有權(quán),，耕地、宅基地,、自留地,、自留山等集體所有的土地使用權(quán),，學校、幼兒園,、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位,、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施等不得抵押,。



 在草案審議過程中,，有常委會委員提出，我國傳統(tǒng)的典權(quán)制度已經(jīng)消失,，目前開辦的典當行實際上辦理的是“當”動產(chǎn)的業(yè)務(wù),，并未辦理“典”不動產(chǎn)的業(yè)務(wù)，讓與擔保主要涉及動產(chǎn)擔保,，而我國對動產(chǎn)擔保已經(jīng)作了較為全面的規(guī)定,。根據(jù)全國人大法律委員會的意見，物權(quán)法草案對典權(quán)和讓與擔保暫不作規(guī)定,，如果以后確有需要再進行研究,。



 不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記登記費用不得按面積或價額收取



 不動產(chǎn)登記是建立物權(quán)制度的重要基礎(chǔ)。物權(quán)公示的原則,，涉及不動產(chǎn)的,，要靠登記制度保障。



 目前,，按照法律規(guī)定辦理轉(zhuǎn)讓和抵押的登記機構(gòu)有幾十個部門。有些全國人大常委會委員在審議中提出,，應(yīng)當明確對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記,，盡量減輕當事人的負擔。全國人大法律委員會經(jīng)研究,，贊成這一意見,，同時考慮到統(tǒng)一登記涉及行政管理體制改革，實行統(tǒng)一登記需要有一個過程,。因此,，物權(quán)法草案規(guī)定，不動產(chǎn)登記,，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理,。國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍,、登記機構(gòu)和登記辦法,，由法律、行政法規(guī)規(guī)定,。



 草案同時規(guī)定,，法律,、行政法規(guī)對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記未作規(guī)定前，當事人可以向房產(chǎn)登記機構(gòu)或者土地登記機構(gòu)申請一并辦理城市房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)登記,。房產(chǎn)登記機構(gòu)和土地登記機構(gòu)應(yīng)當通過信息共享等辦法,，為當事人一并辦證提供便利。



 關(guān)于不動產(chǎn)的登記費用,，草案規(guī)定,，不得按照不動產(chǎn)的面積、體積或者價額的比例收取,，具體收費標準由國務(wù)院規(guī)定,。



 領(lǐng)取遺失物應(yīng)付保管費善意占有人可以“免責”



 將拾得遺失物交還對方后，是否應(yīng)得到保管費之外的報酬,？目前,，物權(quán)法草案只是規(guī)定，所有權(quán)人,、遺失人等權(quán)利人領(lǐng)取遺失物時,，應(yīng)當向拾得人或者有關(guān)部門支付遺失物的保管費等必要費用。



 這一規(guī)定是否應(yīng)該加以修改,？如果“拾金有償”,，是否與“拾金不昧”的傳統(tǒng)觀念相沖突？法學專家的主張并不一致,。因此,，這個問題將在廣泛征求意見后再做決定。



 草案還規(guī)定,，拾得漂流物,、發(fā)現(xiàn)埋藏物或者隱藏物的，參照拾得遺失物的有關(guān)規(guī)定,。文物保護法有規(guī)定的,，依照其規(guī)定。



 占有指占有人對不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的實際控制,。占有人可以是依法有權(quán)占有不動產(chǎn)或者動產(chǎn),，如根據(jù)買賣合同占有對方交付的貨物；也可能是無權(quán)占有他人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn),，如借他人的物品卻過期不還,。占有人不知道自己是無權(quán)占有的，稱為善意占有,。明知自己是無權(quán)占有的,，稱為惡意占有。



 草案規(guī)定，占有人因使用占有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn),，致使該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)受到損害的,，善意占有人不承擔損害賠償責任；惡意占有人應(yīng)當承擔損害賠償責任,。



 草案同時規(guī)定,，不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被占有人占有的，權(quán)利人可以請求返還原物及其孳息,，但應(yīng)當扣除善意占有人因維護該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)支出的必要費用,。



 維護特殊人群權(quán)利草案設(shè)立居住權(quán)



 這是一位老人真實的遭遇：在北京城里的一戶人家做了30多年的保姆后，雇主承諾要給她“養(yǎng)老送終”,。但在她生病后,，雇主就將她送回鄉(xiāng)下，導致這位80多歲的老人無處棲身,。



 該如何解決類似上述老人的問題,？物權(quán)法草案以專章的篇幅，通過設(shè)立居住權(quán)的方式,，來維護這一特殊人群的利益,。



 草案規(guī)定，所謂居住權(quán),，是指居住權(quán)人對他人享有所有權(quán)的住房及其附屬設(shè)施享有占有,、使用的權(quán)利。設(shè)立居住權(quán),，可以根據(jù)遺囑或者遺贈,，也可以按照合同約定。設(shè)立居住權(quán),，應(yīng)當向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記,。居住權(quán)人應(yīng)當承擔住房及其附屬設(shè)施的日常維護費用和物業(yè)管理費用，可以不支付住房使用費,，不承擔重大維修費用，但遺囑,、遺贈另有表示或者合同另有約定的除外,；居住權(quán)設(shè)立后，住房所有權(quán)人變更的,，不影響居住權(quán),。



 關(guān)于居住權(quán)的期限，草案規(guī)定,，期限根據(jù)遺囑,、遺贈或者合同確定；無法確定的,，成年居住權(quán)人的居住權(quán)期限至其死亡時止,，未成年居住權(quán)人的居住權(quán)期限至其獨立生活時止,。因住房滅失，住房所有權(quán)人獲得賠償金的,，應(yīng)當給予居住權(quán)人適當補償,；沒有獨立生活能力的居住權(quán)人，也可以放棄補償,，要求適當安置,。



 同時草案明確規(guī)定，上述居住權(quán)不包括因婚姻家庭,、租賃產(chǎn)生的居住關(guān)系,。