前言

隨著經(jīng)濟不斷地發(fā)展,，房屋租賃行業(yè)也日益繁榮,，租賃合同的訂立能夠更好地使雙方和諧交易，進而維護租賃市場秩序,。然而,，客觀情況的變化有時會導致合同無法履行或者不符合訂立合同之時的預期目的，此時法律賦予雙方解除合同的權利對于處理雙方之間的法律關系顯得尤為重要,，而且解除合同也是維護雙方合法權益的必要選擇,。出于對雙方意思自治的充分尊重以及交易安全的維護，實現(xiàn)資源的優(yōu)化以及合理配置,，合同解除制度在我國法律制度上的價值也應予以認可,。本文作者簡要分析房屋租賃合同解除權的類型、解除權行使方式以及解除合同的法律后果,。

一,、房屋租賃合同解除權的類型

1、房屋租賃合同約定解除權

約定解除是指當事人雙方在合同中事先約定解除條款,，在履行合同過程中,，當解除條款約定的條件成就時,，由享有解除權的一方當事人行使解除權，從而使合同關系終止,，即《合同法》第93條規(guī)定的約定解除,。房屋租賃合同中雙方當事人可以基于意思自治原則，對于解除權行使條件達成合意,。

正如<江蘇省高級人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的討論紀要（一）>第21條之規(guī)定：“當事人在合同中約定了解除合同的條件的,，約定的解除條件應當優(yōu)先適用?！狈课葑赓U合同中雙方當事人也可以將《合同法》第219條未正當使用租賃物,、第224條禁止轉租、第227條遲延支付租金等條款約定為解除合同的條件,。上述規(guī)定充分體現(xiàn)了合同自由精神,。

2、房屋租賃合同法定解除權

法定解除權使守約方為保護自身合法權益而解除合同,，不僅能夠使得守約方從所期待得到的履行困境擺脫出來,，而且能夠避免或者減少因違約方違約所造成的損失。

我國《合同法》第94條具體列舉了合同法定解除的五種情形可以分為兩個方面： 第一,，因不可抗力產(chǎn)生法定解除權,。這是《合同法》第94條第1款第1項的規(guī)定；第二,，因一方的違約而產(chǎn)生法定解除權,。《合同法》第９４ 條第1款第2,、3,、4項分別規(guī)定了違約的3種情形， 即拒絕履行,、遲延履行和根本違約,。

在房屋租賃領域，《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋法釋》第8條規(guī)定的導致租賃房屋無法使用3類情形以及《江蘇省高級人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見》第24,、25條規(guī)定的致使合同目的無法實現(xiàn)的情形,，均規(guī)定了解除權的法定行使條件。

從上述規(guī)定也可看出,，房屋租賃合同中法定解除權的行使需違約程度達到合同目的無法實現(xiàn)之時,，合同一方才享有法定解除合同的權利。上述規(guī)定之所以將法定解除權限制在致使合同目的無法實現(xiàn)的違約行為上的原因,，主要在于我國《合同法》不僅為了保護雙方當事人合法權益的功能,， 更是為了維護市場經(jīng)濟秩序。

3,、房屋租賃合同任意解除權

《合同法》第232條規(guī)定房屋租賃合同中雙方當事人對租賃期限未約定或者約定不明,，且依據(jù)《合同法》第61條仍不能確定期限的,，視為不定期租賃。不定期房屋租賃合同的雙方當事人可以隨時解除合同,。 

房屋租賃合同中的任意解除權僅限于不定期租賃合同,，任意解除權雖然給予雙方當事人更大的意思自治空間，但從目前的房屋租賃行業(yè)來看,，出租人的地位較之承租人仍處于強勢地位,，在不定期租賃合同中，承租人隨時存在著出租人行使任意解除權的風險,，因此《合同法》第232條對于出租人行使解除設置了限制條件,，即應當在合理期限之前通知承租人，有效地限制了出租人濫用任意解除權,。

在紛繁復雜的房屋租賃活動中,，任意解除權的行使須秉承誠實信用原則。出租人與承租人均應做到誠實守信,以善意方式履行合同義務,。任意解除權賦予了雙方當事人是更大的意思自治空間,在某種程度上不定期房屋租賃合同的任意解除權的設立違背了合同必守原則,，正是基于這種沖突,誠實信用原則更要突出發(fā)揮其指導作用。

二,、房屋租賃合同解除權行使方式

我國《合同法》第96條對于合同解除權的行使方式作了明確規(guī)定,，即當事人一方依照《合同法》第93條的約定解除權、第94條的法定解除權主張解除合同時,，應當履行通知另一方的義務,，且解除通知到達一方時才發(fā)生解除效力。

解除權的行使,，是法律賦予當事人保護自身合法權益的手段,，房屋租賃合同的解除方式大致可分為兩種情形：第一種是通過法院裁判解除合同；第二種是享有解除權一方將解除合同的意思表示送達給對方當事人,，且對方當事人在法定或者約定的異議期內(nèi)，對于合同的解除未提出異議的,，雙方當事人的合同即告解除,。

但是任何權利不是無限制的自由行使?！逗贤ā返?5條規(guī)定解除權行使的期限可以由當事人自由約定,，當享有解除權的一方在期限屆滿前不行使解除權的，則解除權消滅,。另一方面,，當事人沒有約定解除權的情況下，享有催告權的一方可以催告對方在合理期限內(nèi)行使解除權,，否則,，解除權消滅,。《合同法》之所以規(guī)定解除權的行使期限,，主要是基于解除權的行使帶來的是合同關系終止的后果,，如果享有解除權的一方長時間不行使解除合同的權利，將會使合同一直處于不確定狀態(tài),，進而影響合同當事人的權利和義務,。

任何權利的行使行使均應做出意思表示，合同解除權亦不例外,。特別在房屋租賃合同中,，解除權的行使更應當通過明示的意思表示行使解除權，即須履行通知對方合同解除的義務,。在房屋租賃合同糾紛中,，當事人往往在合同中事先約定通知的方式（書面形式居多且風險較小）,。

三,、房屋租賃合同解除之后的法律后果

我國《合同法》第97條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的,，終止履行,；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì),，當事人可以要求恢復原狀,、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失,?！狈课葑赓U合同屬于繼續(xù)性合同，在合同履行期間,，承租人的義務是支付房屋租金從而獲得對租賃物的使用,、收益的權利。我們將《合同法》第97條之規(guī)定適用于房屋租賃合同中,，即房屋租賃合同解除之后當事人的權利和義務發(fā)生如下變化：（1）承租人須支付房屋租賃合同解除之前的房屋租金,；（2）承租人不再承擔合同解除之后的房屋租金支付義務，出租人須退還合同解除之后的房屋租金,；（3）承租人應當返還的租賃房屋應當符合約定或者租賃房屋的性質(zhì)使用后的狀態(tài),；（3）承租人應當對租賃房屋損害承擔賠償責任。（4）對于租賃房屋的裝飾裝修事宜,，可以依據(jù)《最高院關于審理房屋租賃合同糾紛司法解釋》第10條,、第11條的規(guī)定進行處理。

總之，房屋租賃合同作為繼續(xù)性合同,，其解除之法律效果只能自解除之時起,，向?qū)戆l(fā)生效力，即不溯及既往,。

四,、筆者建議

房屋租賃合同是一種雙務性、有償性,、繼續(xù)性的合同,，在司法實踐中，違約之情形經(jīng)常會發(fā)生,。筆者從房屋租賃合同解除權的類型,、行使方式以及解除后之法律效果進行簡要論述，旨在能夠使得合同當事人正當合法運用法律賦予的權利,，從而維護自身合法權益,。筆者提出以下幾點建議，僅供讀者參考,。

第一,，在簽訂房屋租賃合同時，應明確約定通知的方式以及送達地址,，避免對解除通知送達與否產(chǎn)生爭議,；

第二，承租人若為特定目的須租賃房屋時,，須在合同中明確載明租賃房屋之目的,，且約定若租賃房屋之目的無法實現(xiàn)時，可以解除合同之條款,。

第三,，房屋租賃合同當事人可以在合同中明確約定解除權的行使期間以及異議期間（建議根據(jù)自身情況選擇具體期間），避免享有權利的一方怠于行使權利,，使得另一方遭受不必要的損失,。

綜上所述，對于成立生效的房屋租賃合同,，雙方當事人均應按照合同之約定履行自己的義務,，享有權利的一方在行使權利時，須遵守誠實守信原則,，不能利用解除權達到損人利己的目的,。

作者簡介：良律人 工學學士 法律碩士 專利代理人  13678046811