一,、案情介紹

張阿定與韓紅娣系夫妻關系。平時居住在環(huán)湖佳苑36棟車庫,。

2005年10月10日,，張阿定作為甲方，朱仁良作為乙方,，雙方簽訂了《商品房轉讓合同》,，合同約定：甲方將位于環(huán)湖佳苑C區(qū)13號樓102室動遷商品房一幢，面積122.78平方米,，車庫17.45平方米,，轉讓給乙方。轉讓總價為136223元,。該轉讓商品房的產權證,、土地證手續(xù)，按昆山市房產交易的規(guī)定執(zhí)行,，到期由甲方協(xié)助乙方辦理相關權證,。在未辦理產權證過戶期內，甲方不得變更或轉讓,，甲方所辦的產權證等與商品房相關的手續(xù)均由乙方保管,。此合同經雙方簽訂和鑒證人鑒證后，房款一次性付清,。此后涉及該商品房的一切費用均由乙方承擔,。該合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份,，自雙方簽字,、鑒證后生效。同日,，朱仁良支付張阿定136223元購房款,。

隨后，張阿定將上述協(xié)議轉讓的房屋交付給朱仁良,。朱仁良進行了裝修后于2006年2月份搬入居住至今,。

2012年5月29日，朱仁良與張阿定協(xié)議轉讓的環(huán)湖佳苑C區(qū)31號樓102室（簽訂協(xié)議時為環(huán)湖佳苑C區(qū)13號樓102室,，現公安產證編號為環(huán)湖佳苑31號樓102室）房屋產權登記至張阿定名下,。

2014年12月10日,，朱仁良起訴至原審法院請求張阿定協(xié)助辦理環(huán)湖佳苑C區(qū)31號樓102室房屋及車庫產權登記手續(xù)。2014年12月11日,，張阿定簽收原審法院關于該案的應訴材料,。后審理中發(fā)現涉案房屋于2014年12月26日已經變更登記至吳永文名下，朱仁良撤回該訴訟,，遂形成本案訴訟,。

2014年12月17日，張阿定,、韓紅娣作為甲方,，吳永文作為乙方，在未看房的情況下雙方簽訂《房屋買賣合同》,，該合同載明：甲方將位于昆山市巴城鎮(zhèn)環(huán)湖佳苑31號樓102室內房屋及017,、018號車庫轉讓給乙方，金額為40萬元,。甲方應在2015年5月31日搬出該房屋,，交清該房所遺留下來的所有費用，交出該房屋的鑰匙,，并協(xié)助乙方辦好電話及其他應過戶的事項,，留下的物件一律不得搬走。購房人一次性現金支付給售房人房款,，售房人即將所售房屋產權過戶給購房人,。所有契稅由購房人承擔。因出售人聲稱已將該房屋租賃給他人居住至2015年5月31日,，故購房人同意于2015年5月31日交接該房屋,。同日，張阿定,、韓紅娣向吳永文出具收條,，言明收到吳永文購房款肆拾萬元。同日,，張阿定,、韓紅娣與吳永文辦理涉案房屋的過戶手續(xù)，2014年12月26日涉案房屋登記至吳永文名下,。

二,、爭議焦點

1,、本案的爭議焦點一是張阿定與朱仁良的房屋買賣合同是否有效,？

2、二是張阿定,、韓紅娣與吳永文簽訂的房屋買賣合同是否有效,？

三、法律分析

關于爭議焦點一，韓紅娣主張張阿定于2005年10月10日與朱仁良簽訂的房屋買賣合同未經韓紅娣簽字應該無效,。原審法院認為,，韓紅娣居住在環(huán)湖佳苑小區(qū)車庫，與涉案房屋屬同一小區(qū),，其自家拆遷房屋屬于家庭重大資產,，由其丈夫出賣給他人近十年，該十年中朱仁良一直居住其中,，韓紅娣不可能對家庭重大資產近十年不聞不問,，同居一小區(qū)對自家出讓的房屋不可能不知情。張阿定與朱仁良簽訂的房屋買賣合同不違反法律規(guī)定,，當屬合法有效,。

關于爭議焦點二。張阿定,、韓紅娣與吳永文之間的房屋買賣應屬無效,。理由為：1、朱仁良于2014年12月10日起訴至原審法院要求張阿定履行協(xié)助辦理房屋過戶義務,，在原審法院向張阿定送達應訴材料后,，張阿定在極短時間內將房屋過戶至吳永文名下，其在明知涉案房屋已經出讓給朱仁良,，朱仁良已經居住多年并起訴要求過戶的情況下仍過戶至他人,，惡意十分明顯。2,、涉案房屋經評估市場價格為60余萬元,，張阿定、吳永文之間的交易價格為40萬元,，明顯低于市場價格,。3、吳永文自述其本身是從事眾籌工作,，購買涉案房屋屬于投資,。其作為一個從事投資的理性商人，對市場行情和商品價值有著比一般公眾更強的辨識力,，在涉案房屋顯著低于市場價格的情況下,，更理性的行為是更為細致的了解商品的情況、可能的風險和是否存在瑕疵影響今后出手,，但其連購房最基本的審查義務即看房行為都沒有,，實與常情相悖。4,、張阿定,、韓紅娣與吳永文交易的房屋系已經進行過裝修的房屋,，從雙方簽訂的合同來看，雙方約定裝修及相關物品一同轉讓,，裝修的好壞及新舊直接影響交易價格,，但吳永文并未察看裝修情況及留存物品。綜合張阿定在收到法院傳票后立即過戶房屋,，吳永文作為理性商人連最基本的看房行為都沒有及張阿定,、吳永文之間交易價格明顯低于市場價格之事實，能認定張阿定,、吳永文之間系惡意串通,，損害他人利益。按照《中華人民共和國民法通則》第五十八條及《中華人民共和國合同法》第五十二條之規(guī)定,，張阿定,、韓紅娣與吳永文之間簽訂的合同應屬無效。故對朱仁良請求確認張阿定,、韓紅娣與吳永文之間關于涉案房屋買賣無效之主張予以支持,。

綜上，張阿定,、韓紅娣與吳永文之間簽訂的關于“巴城鎮(zhèn)環(huán)湖佳苑31號樓102室及017,、018號車庫”房屋買賣合同無效，該房屋產權應恢復至張阿定名下,。朱仁良與張阿定之間的涉及31號樓102室內及一間車庫的商品房轉讓合同合法有效,，張阿定及韓紅娣應協(xié)助朱仁良辦理該房屋的完整產權過戶手續(xù)，按照合同約定,，辦理產權相關稅費由朱仁良承擔,。

關于本案所涉車庫問題，因朱仁良與張阿定簽訂《商品房轉讓合同》時僅就31號樓102室內房屋及一個車庫進行轉讓,。朱仁良主張018號車庫系通過中間人介紹直接出資向拆遷部門認購,，但朱仁良并未提供證據。故原審法院僅支持朱仁良請求張阿定,、韓紅娣協(xié)助辦理31號樓102室及017號車庫之主張,，對于朱仁良請求辦理018號車庫手續(xù)，原審法院不予支持,。

四,、裁判結果

1、張阿定,、韓紅娣與吳永文之間關于“巴城鎮(zhèn)石牌環(huán)湖佳苑31號樓102室及31號樓017,、018號車庫”買賣行為無效。

2,、張阿定,、韓紅娣,、吳永文于本判決生效后十五日內到相關主管部門辦理恢復登記手續(xù),，將巴城鎮(zhèn)石牌環(huán)湖佳苑31號樓102室及31號樓017,、018號車庫完整產權恢復登記至張阿定名下。

3,、朱仁良與張阿定之間于2005年10月10日簽訂的《商品房轉讓合同》有效,。

4、張阿定,、韓紅娣協(xié)助朱仁良辦理巴城鎮(zhèn)石牌環(huán)湖佳苑31號樓102室以及31號樓017車庫完整產權過戶手續(xù),，相關稅費由朱仁良承擔。

5,、駁回朱仁良其余訴訟請求,。

案件受理費3024元，財產保全費1202元,，評估費5450元,，合計9676元，由張阿定,、韓紅娣,、吳永文共同負擔。

五,、裁判依據

1,、《中華人民共和國民法通則》第五十八條

《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條,。