南曉峰 服務(wù)方：
能否退房取決于是否出現(xiàn)了法定或者合同約定的退房條件,，而不是有沒有交付全部或部分房款，具體分析如下： 退房條件 1,、延期交付房屋到了開發(fā)商與購房人在合同中約定的交房日后,，卻遲遲得不到開發(fā)商的入住通知。根據(jù)現(xiàn)在《司法解釋》的規(guī)定,，開發(fā)商經(jīng)購房人催告后的三個月的合理期限內(nèi)仍未履行的,，購房人就有權(quán)要求開發(fā)商退房,，并要求返還訂金或支付房款利息。 2,、開發(fā)商開發(fā)手續(xù)不全導(dǎo)致合同無效. 開發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓,、賣房。 如果開發(fā)商證件不全,，就屬于違法操作,，與買房人簽署的合同屬于無效合同。由于是無效合同,，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購房人交納的房款,。 3、開發(fā)商未經(jīng)購房人同意擅自變更設(shè)計. 在購房人與開發(fā)商簽訂的合同中,，一般都約定開發(fā)商在變更設(shè)計之前,，必須經(jīng)過購房人同意。否則,，開發(fā)商就構(gòu)成違約，購房人有權(quán)退房,。發(fā)生開發(fā)商未經(jīng)購房人同意而擅自變更房屋戶型,、朝向、面積等有關(guān)設(shè)計的情況,，購房人可以依據(jù)合同約定,，要求開發(fā)商退房。 4,、房屋面積誤差超過3% 如果交房時房屋的實(shí)測面積與簽約時的暫測面積的誤差比絕對值超出3%,，購房人可以提出退房并要求退賠利息。 5,、房屋質(zhì)量不合格導(dǎo)致嚴(yán)重影響使用 根據(jù)最新司法解釋,，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，購房人可以提出退房并要求開發(fā)商賠償損失,。認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。 6,、房子產(chǎn)權(quán)不清楚,，如存在抵押、聯(lián)建或其他經(jīng)濟(jì)糾紛 開發(fā)商在出售房屋之前就把所售房屋抵押,，或賣給購房人后,，又把房子抵押給他人，購房人查明后,，就可認(rèn)定購房合同無效,，要求退房,。此外，造成購房合同無效的常見情形還有,，開發(fā)商未取得預(yù)售許可;房屋為共有財產(chǎn)而未經(jīng)其他共有權(quán)人書面同意的;該房屋權(quán)屬有爭議,，司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定,、決定查封或以其他形式限制房屋權(quán)利等情形,。 7、遲延辦理房屋所有權(quán)登記 根據(jù)買賣合同約定或法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理房屋所有權(quán)登記屆滿后超過一年,，由于開發(fā)商的原因?qū)е聼o法辦理房屋所有權(quán)登記的,。 8、按揭合同辦理不下來 因不歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立按揭合同,，辦理不下按揭貸款的,。 9、在建工程轉(zhuǎn)讓開發(fā)商欲轉(zhuǎn)讓在建工程,，應(yīng)書面通知購房者,，購房者有權(quán)在接到通知之日起30日內(nèi)要求退房。 退房程序 1,、先找開發(fā)商協(xié)商,協(xié)商不成再訴訟 有關(guān)專家建議業(yè)主,，如果滿足合同約定的退房條件，最好還是先與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商,，這樣可以省去訴訟費(fèi)用,。如果開發(fā)商提出的補(bǔ)償條件能使業(yè)主滿意，業(yè)主可根據(jù)自身情況收回退房要求,，或在開發(fā)商協(xié)助下辦理退房手續(xù),。如協(xié)調(diào)未果再選擇訴訟或仲裁。 業(yè)主未在合同中約定退房條款,，但符合法定退房條件,，法院也會支持業(yè)主的退房要求。對于未經(jīng)合同約定也不在法定范疇內(nèi)的退房請求,，建議業(yè)主應(yīng)先找開發(fā)商協(xié)調(diào),。通常在這種情況下提出訴訟，法庭鑒定過程相對較長,。 2,、索要違約金及相關(guān)稅費(fèi) 如果是開發(fā)商違約導(dǎo)致退房，雙方也在合同里約定了違約金,，那么開發(fā)商須按約定賠償,。賠償金除了房屋全價款及相應(yīng)的利息外，還包括業(yè)主前期已支出的一些費(fèi)用,，如印花稅,、購房契稅,、交易手續(xù)費(fèi)、測繪費(fèi),、登記費(fèi),、利息損失、購房代理費(fèi)及律師費(fèi)等,，這些都算入消費(fèi)者實(shí)際損失范圍內(nèi),，由開發(fā)商補(bǔ)償。 3,、首付,、月供利息都可獲賠 在退房款方面，采用一次性付款的購房者可直接要求開發(fā)商退還自己所付款項(xiàng)及相應(yīng)利息,。但通過按揭貸款,、公積金貸款買房的情況則要相對復(fù)雜些。實(shí)踐中,，都是開發(fā)商將應(yīng)退購房款分成兩部分,，屬于買家首付款的部分直接退還給買家，屬于買家向銀行借款的部分直接交還給銀行,，并視為買家已向銀行提前還款,。銀行接收還款并終止與購房人的借款合同。 開發(fā)商支付購房人首付款利息,，即從首付款交付日到開發(fā)商歸還日該筆首付款的利息收入。若購房人按揭貸款已進(jìn)入月供階段,，開發(fā)商同樣應(yīng)歸還購房人月供及利息支出,。 若購房者要求退房時，已居住了一段時間,，這期間產(chǎn)生的折舊費(fèi)應(yīng)由業(yè)主補(bǔ)償,。在退房中，若責(zé)任方為開發(fā)商,，購房者可不對房屋折舊進(jìn)行補(bǔ)償,，若是購房者的責(zé)任，開發(fā)商則可以不賠償業(yè)主裝修費(fèi),。
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2020-01-17 11:31:15
